在商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代，毫無(wú)疑問(wèn)，房子也是商品。影響商品價(jià)格的因素很多，但是，最主要的因素，還是供求關(guān)系。不同區(qū)域的房子，不同時(shí)期的房屋，價(jià)格并不一樣，有時(shí)差異還很大。

 

俏俏曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，影響房?jī)r(jià)的因素很多，短期看市場(chǎng)情緒，說(shuō)的就是供求關(guān)系。長(zhǎng)期看人口，說(shuō)的也是供求關(guān)系。至于中期看規(guī)劃，說(shuō)的才是一個(gè)使用價(jià)值的概念。那么，二手房要怎么做，才能賣出去呢？關(guān)鍵還是要思考供求關(guān)系這個(gè)事。

 

就拿俏俏所在的城市椒江來(lái)說(shuō)，雖然俏俏一直在說(shuō)，某些區(qū)塊的新房，還有一定的升值潛力，作為個(gè)人資產(chǎn)配置，用作抵押融資來(lái)說(shuō)，肯定是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。如果單純的只是投資的概念，就要考量如何變現(xiàn)的流動(dòng)性問(wèn)題。至少，在后房地產(chǎn)時(shí)代，房子的流動(dòng)性已大不如從前。許多中小城市老小區(qū)的房子，還有縣市集鎮(zhèn)的房子，性價(jià)比要不是特別高，根本就無(wú)人問(wèn)津。俏俏在自媒體看到，溫嶺曾經(jīng)非常熱鬧的老街，看上去還不算太老的立地房，220萬(wàn)一間也賣不出去。

 

從近幾年椒江市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，新房開(kāi)盤時(shí)一房難求的盛況，與二手房市場(chǎng)低迷的情況對(duì)比，失落和反差也是非常明顯。去年年底以來(lái)，房市政策利好不斷，有人借機(jī)拋售，有人趁機(jī)漲價(jià)的情況，在椒江也客觀存在。椒江多數(shù)區(qū)塊的土拍價(jià)格，都在一步一步抬升，新房?jī)r(jià)格自然也是這樣，域外投資人繼續(xù)看好椒江這個(gè)市場(chǎng)，也是個(gè)有目共睹的事實(shí)。

 

所以，俏俏一直說(shuō)，等房?jī)r(jià)下跌再買房，暫時(shí)是等不來(lái)的。買哪里的房子，尤其對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，卻是一個(gè)很值得思考的問(wèn)題。同時(shí)，怎么樣才能賣出去，也是一個(gè)必須面對(duì)的問(wèn)題。

 

如果離開(kāi)供求關(guān)系談價(jià)格，勢(shì)必會(huì)違背客觀規(guī)律，同時(shí)也因?yàn)楸畴x現(xiàn)實(shí)，而變得不切實(shí)際。在俏俏的同行中，有個(gè)別做得好的人，上個(gè)月也就是賣了幾套新房，二手房一套也沒(méi)有成交。房產(chǎn)中介買新房，有點(diǎn)偏離主業(yè)的味道，無(wú)論如何，生存發(fā)展，才是王道，可以理解。租房市場(chǎng)也不例外，俏俏手上的幾百套出租房，問(wèn)津咨詢的量也不是很多，最終成交的也就寥寥幾套而已。

 

所以，市場(chǎng)不是人們想象中的市場(chǎng)，也不是人們靠想象就能再熱起來(lái)，市場(chǎng)有市場(chǎng)的客觀規(guī)律，誰(shuí)都只能遵從，而不是選擇背道而馳。來(lái)自首輔大數(shù)據(jù)顯示，二手房的供應(yīng)十分十分的充足，庫(kù)存量和空置情況，都客觀擺在這兒。再說(shuō)，開(kāi)發(fā)商還會(huì)不斷推出新品，更多的投資房，以及急于換房的業(yè)主，還會(huì)再涌向市場(chǎng)。

 

顯而易見(jiàn)，二手房如何去庫(kù)存，也是一個(gè)很值得人們思考的問(wèn)題。來(lái)自首輔大數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論業(yè)主還是經(jīng)紀(jì)人，感性報(bào)價(jià)的情況，比比皆是。俏俏的理解是，如果真想賣出去，合理估價(jià)，理性報(bào)價(jià)，在眼下顯得非常必要，無(wú)論哪一個(gè)層次，哪一個(gè)群體，盲目抬價(jià)的做法，都不太可取。二手房去庫(kù)存的效率怎么樣，一定時(shí)候也會(huì)反饋到新房市場(chǎng)的投資熱情，不利于整個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展，也不利于整個(gè)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，各地紛紛救市的深層邏輯，也就在此。

 

當(dāng)前市場(chǎng)，二手房評(píng)估的方法，也有許多許多，有中介評(píng)估、專業(yè)估價(jià)、成交均價(jià)、熟人評(píng)估、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等等諸多方法。雖然各種方法都會(huì)考慮市場(chǎng)因素，只是俏俏覺(jué)得，對(duì)市場(chǎng)因素的考量還很不夠，主要原因還是一個(gè)認(rèn)識(shí)上的偏差，新房有時(shí)一房難求，掩蓋了一個(gè)基本事實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已是一個(gè)買方市場(chǎng)，否則就不需要政策救市。有錢就是大爺?shù)牡览�，誰(shuí)都不會(huì)說(shuō)自己不懂�，F(xiàn)在買房的人選擇余地已經(jīng)很大，多考量客戶價(jià)格接受度這個(gè)因素，才是合理估價(jià)的一個(gè)重要因素。

 

俏俏自己在做二手房估價(jià)時(shí)，經(jīng)常會(huì)找?guī)讉�(gè)朋友，或者想買房的客戶，聽(tīng)一聽(tīng)他們的想法和看法，覺(jué)得多少有點(diǎn)幫助和啟發(fā)。

 

關(guān)于二手房的估價(jià)方法，一句話，無(wú)論哪種方法，管用的才是最好。在賣房這件事上，怎么賣出去，就是最好的路子。