坐落于南京翠屏山風(fēng)景區(qū)附近的高端小區(qū)瑪斯蘭德，一度備受當(dāng)?shù)馗叨巳耸壳嗖A。而里面的別墅更是以動(dòng)輒每棟千萬(wàn)、甚至上億的價(jià)格，吸引了眾多關(guān)注的目光。

可沒(méi)想到，該小區(qū)近期卻曝出有近100戶業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)之事。為此，提供物業(yè)服務(wù)的南京金陵飯店物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“金陵飯店物業(yè)公司”）將部分欠費(fèi)業(yè)主起訴至法院。

據(jù)法院一審判決書披露，這些業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，主要是因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)不滿，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在“嚴(yán)重瑕疵”，比如，垃圾清運(yùn)不及時(shí)、公共設(shè)施損壞未維修、部分業(yè)主長(zhǎng)期侵占綠地未處理以及小區(qū)內(nèi)有多處違建等。

南京江寧區(qū)法院一審認(rèn)定了物業(yè)服務(wù)存在的上述瑕疵，判決部分業(yè)主支付全額物業(yè)費(fèi)的80%。對(duì)此，金陵飯店物業(yè)公司不服，已提起上訴。

據(jù)金陵飯店物業(yè)服務(wù)公司相關(guān)人士對(duì)澎湃新聞稱，一審法院作出的判決，相當(dāng)于認(rèn)可了業(yè)主可以按照物業(yè)費(fèi)的8折進(jìn)行繳費(fèi)，這就讓那些老老實(shí)實(shí)100%繳費(fèi)的業(yè)主感到“不公平”，一些原本繳費(fèi)的業(yè)主也怒而不繳費(fèi)或者要求大幅減免物業(yè)費(fèi)。這就導(dǎo)致物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)陷入了困境，反而進(jìn)一步惡化了他們的服務(wù)水準(zhǔn)。

瑪斯蘭德小區(qū)有綠地被侵占。 欠繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主的律師供圖瑪斯蘭德小區(qū)有綠地被侵占。 欠繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主的律師供圖

高端小區(qū)100多名業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)

瑪斯蘭德位于南京翠屏山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，是南京開發(fā)較早開發(fā)的高檔別墅住宅區(qū)。

該小區(qū)由江蘇省屬國(guó)企金陵飯店集團(tuán)旗下南京金陵置業(yè)公司開發(fā)，總占地700余畝，規(guī)劃建設(shè)520余棟雙拼和獨(dú)棟別墅，建筑風(fēng)格有地中海式、西班牙式、美國(guó)草原式、法國(guó)鄉(xiāng)村式等。

該小區(qū)從2003年開始分四期交付，這里生活著605個(gè)堪稱南京頂級(jí)圈層的富豪級(jí)家庭。有當(dāng)?shù)孛襟w披露稱，業(yè)主中不乏商界巨頭、藝術(shù)界名人及體育冠軍。

“恰恰在這個(gè)高端別墅區(qū)內(nèi)，竟然有近100戶業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，其中拖欠3年以上的達(dá)到60多戶。”金陵飯店物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴澎湃新聞。

根據(jù)當(dāng)初的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，瑪斯蘭德小區(qū)的雙拼別墅每平方3元/月，院落別墅每平方3.5元/月，獨(dú)棟（四期）別墅每平方6.9元/月。物業(yè)費(fèi)按年度繳納。澎湃新聞?dòng)浾咦⒁獾�，該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與如今的新的高端樓盤相比，價(jià)格相對(duì)“親民”。

相關(guān)判決書顯示，這些拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主所住的別墅面積小的在290平方米左右，大的達(dá)到640平方米。其中有一名業(yè)主名下有3棟別墅，分別是一棟雙拼別墅、兩棟獨(dú)棟別墅，面積在290-440平方米之間，該業(yè)主僅2017年就欠繳物業(yè)費(fèi)5.3萬(wàn)元。

金陵飯店物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在2016年之前，瑪斯蘭德小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率一直保持在97%以上，2017年以來(lái)，收繳率降到了85%。

“這些業(yè)主每年拖欠物業(yè)費(fèi)的金額少則3萬(wàn)、多則10萬(wàn)，算下來(lái)每年欠繳金額達(dá)到200多萬(wàn)。”上述負(fù)責(zé)人說(shuō)，物業(yè)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的低利潤(rùn)行業(yè)，拖欠如此之多的物業(yè)費(fèi)直接導(dǎo)致金陵飯店物業(yè)公司每年虧損100多萬(wàn)元。

物業(yè)公司稱，長(zhǎng)此以往，他們不得不裁掉員工以降低成本，但如果這么做，又會(huì)后續(xù)引發(fā)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，進(jìn)而陷入一種惡性循環(huán)中。

欠費(fèi)業(yè)主方：“五星級(jí)物業(yè)服務(wù)降標(biāo)了”

金陵飯店物業(yè)公司的代理律師方昉稱，2018年下半年，金陵飯店物業(yè)公司有選擇性地將19名欠費(fèi)業(yè)主告上了法院，其中15名業(yè)主全額繳費(fèi)后，金陵飯店物業(yè)公司作了撤訴處理。另4名欠費(fèi)業(yè)主的相關(guān)案件則進(jìn)入了審判程序。

上述4名欠費(fèi)業(yè)主的代理律師陳本林告訴澎湃新聞，對(duì)于瑪斯蘭德的業(yè)主來(lái)講，他們并不是付不起數(shù)萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)，只是“花了‘買鮑魚的錢’，吃到的卻是‘白菜’”，因此才有了以拖欠物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)表達(dá)物業(yè)服務(wù)的強(qiáng)烈不滿。

據(jù)陳本林稱，金陵飯店物業(yè)公司于2003年入駐瑪斯蘭德小區(qū)以來(lái)，一直宣稱提供的是“金陵飯店式”的五星級(jí)物業(yè)服務(wù)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主繳納較高物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，確實(shí)享受了高品質(zhì)的服務(wù)，因此，幾乎沒(méi)有業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)。

按照陳本林的陳述，2013年前后，金陵飯店物業(yè)公司進(jìn)行了改制，成為一家以民營(yíng)資本為主的混合所有制企業(yè)。之后幾年，該公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量逐漸出現(xiàn)下滑。

陳本林介紹，具體表現(xiàn)在：小區(qū)安保漏洞明顯，安保人員配備不足，導(dǎo)致近年小區(qū)內(nèi)發(fā)生多起入室盜竊事件，對(duì)小區(qū)業(yè)主人身安全產(chǎn)生了威脅。另外，小區(qū)業(yè)主“圈占”綠地，甚至動(dòng)用大型機(jī)械搞違建，物業(yè)公司也未及時(shí)加以制止，更沒(méi)有逐一向相關(guān)部門舉報(bào)。此外，小區(qū)內(nèi)還存在垃圾清運(yùn)不及時(shí)、公共路面破損嚴(yán)重未維修等問(wèn)題。

鑒于此，陳本林及相關(guān)欠費(fèi)業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同中約定的多項(xiàng)職責(zé)義務(wù)，金陵飯店物業(yè)公司均未履行，也就是說(shuō)金陵飯店物業(yè)公司的服務(wù)存在“質(zhì)價(jià)不符”的情況，如果全額支付高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)，對(duì)業(yè)主無(wú)疑是不公平的。

陳本林說(shuō)，正因?yàn)榇�，瑪斯蘭德小區(qū)成立業(yè)委會(huì)之后，不少業(yè)主提議解聘金陵飯店物業(yè)公司，引入新的物業(yè)公司。之后，還召開了業(yè)主大會(huì)就是否解聘金陵飯店物業(yè)公司進(jìn)行投票。

業(yè)主反映小區(qū)建筑垃圾未及時(shí)清理。業(yè)主反映小區(qū)建筑垃圾未及時(shí)清理。

一審法院判決“物業(yè)費(fèi)打8折”

澎湃新聞獲取的4起“物業(yè)欠費(fèi)”案一審判決書顯示，江寧法院一審認(rèn)為，金陵飯店物業(yè)公司向欠費(fèi)業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)。但鑒于金陵飯店物業(yè)公司服務(wù)期間確實(shí)存在垃圾清運(yùn)不及時(shí)，公共設(shè)施損壞未維修、部分業(yè)主長(zhǎng)期侵占綠地未處理、小區(qū)內(nèi)有多處違章建筑等問(wèn)題，法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)“存在瑕疵”，遂判決業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)總額的八折左右。

不過(guò)，金陵飯店物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人及其代理律師看來(lái)，物業(yè)行業(yè)是人提供的服務(wù)，肯定會(huì)有瑕疵，但是該公司的物業(yè)服務(wù)并沒(méi)有達(dá)到“質(zhì)價(jià)不符”的程度。

金陵飯店物業(yè)公司方面認(rèn)為，法院的判決沒(méi)有考慮到物業(yè)服務(wù)行業(yè)具有時(shí)間持續(xù)性和無(wú)法計(jì)量等特點(diǎn)，對(duì)該公司履行的義務(wù)概括得比較籠統(tǒng)。具體來(lái)說(shuō)，該公司每天都會(huì)安排巡回保潔，對(duì)小區(qū)內(nèi)的零散垃圾進(jìn)行多頻次清理，等到了凌晨2點(diǎn)再將所有垃圾倒入垃圾清運(yùn)車運(yùn)走，所以某一時(shí)刻拍攝的垃圾未及時(shí)處理的照片，不能說(shuō)明物業(yè)服務(wù)有瑕疵，很可能下一刻就被清理了。而欠費(fèi)業(yè)主提交法庭的建筑垃圾問(wèn)題，則屬于裝修業(yè)主自行處理的部分，并非物業(yè)公司清運(yùn)的范疇，但物業(yè)公司盡到了發(fā)通知督促相關(guān)業(yè)主清理建筑垃圾的義務(wù)。

針對(duì)小區(qū)的安保問(wèn)題，金陵飯店物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，

該小區(qū)確實(shí)發(fā)生過(guò)多起入室盜竊案件

瑪斯蘭德小區(qū)的保安共有45人，物業(yè)公司在小區(qū)固定的位置設(shè)崗，并保證白天每隔一小時(shí)一次、晚上每隔兩小時(shí)一次的巡邏頻次，應(yīng)該說(shuō)物業(yè)公司盡到安保的義務(wù)，依然還發(fā)生盜竊案件其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

另外，金陵飯店物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，對(duì)于小區(qū)內(nèi)的違建、侵占綠地等問(wèn)題，物業(yè)公司有證據(jù)證明及時(shí)勸阻過(guò)，并發(fā)放了整改通知書，還將相關(guān)情況上報(bào)了執(zhí)法部門。但是違建只能由行政執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)行認(rèn)定及拆除，物業(yè)公司沒(méi)有強(qiáng)拆等執(zhí)法權(quán)限。

金陵飯店物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)槲飿I(yè)公司存在的“微小瑕疵”，一審法院判決物業(yè)費(fèi)打8折，“十分不妥”，此舉相當(dāng)于以判決的方式對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行定價(jià)，破壞了行業(yè)規(guī)則。目前一些全額繳費(fèi)業(yè)主心里非常不平衡，紛紛要求照著判決減免物業(yè)費(fèi)，未繳費(fèi)業(yè)主則稱要由訴訟來(lái)確定繳費(fèi)數(shù)額。

“一審法院的判決直接導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)全面停繳，讓物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)陷入了困境。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，金陵飯店物業(yè)公司不服一審判決，已提起上訴。目前該案已開庭，但尚未宣判。