這座浙江小城曾長期保持樓市平穩(wěn)，疫情后卻一房難求，緊接著又一夜轉(zhuǎn)冷。

萬萬沒想到，曾經(jīng)最受房企親睞的長三角三四線城市，打響了全國取消限購限售第一槍。

今年一季度，已經(jīng)有超過60座城市發(fā)布樓市調(diào)控放松政策，而浙江省衢州市則成為首個全面放開限制政策的城市。4月2日，浙江省衢州市住建局發(fā)布《關(guān)于促進市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，限購方面取消戶籍購房和企業(yè)購房的限制，限售方面取消了住房網(wǎng)簽后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對第一財經(jīng)表示，衢州取消限購、限售有非常強的信號意義。近幾年，衢州樓市政策曾經(jīng)頻頻收緊、調(diào)控嚴(yán)厲，但是今年一季度江浙一帶三四線城市的房地產(chǎn)市場較為疲軟，與去年相比落差很大，衢州是其中典型代表。衢州此次松綁力度較近期的鄭州、福州、哈爾濱等更大。

去年7月、8月，衢州還曾兩度升級樓市調(diào)控，不僅補上限售“窟窿”，還給限購政策打“補丁”，以求給火熱的樓市降溫。短短7個月過去，衢州樓市發(fā)生了什么？

浙江小城疫情后樓市“起飛”

衢州，正如其名，是一個“四省通衢”之地，它位于浙江省西部、錢塘江源頭、浙閩贛皖四省相接處，南接福建南平，西連江西上饒、景德鎮(zhèn)，北鄰安徽黃山，東與省內(nèi)金華、麗水、杭州三市相交。

但在浙江省內(nèi)，有一眾經(jīng)濟強市實力奪目，衢州的存在感并不強。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，衢州市常住人口超過227萬人，常住戶籍人口比0.89，為人口流出型城市。2021年衢州市地區(qū)生產(chǎn)總值為1876億元，在浙江省內(nèi)排名下游，而且只有經(jīng)濟強市的零頭。

在人均可支配收入方面，要率先實現(xiàn)“共同富裕”的浙江實力頗強，領(lǐng)跑全國。2021年浙江省全體居民人均可支配收入達到57541元，名義增長率為9.8%，人均可支配收入在各省中排名第一，全國總體排名第三，排名僅次于上海、北京，比排在第四名的江蘇�。�47498元）高出1萬元左右、比第六名的廣東省（44993元）高出12458元。

但衢州的人均可支配收入?yún)s比浙江平均實力差了太多，2021年的數(shù)據(jù)為42658元，盡管同比大增12.5%，但在全省僅排倒數(shù)第二位，也遠(yuǎn)不及江蘇和廣東的平均水準(zhǔn)。

從整體畫像看，衢州屬于富裕的浙江省一員，但是經(jīng)濟實力、人均收入偏弱，排名在省內(nèi)靠后，且有人口流出現(xiàn)象，基礎(chǔ)條件并不是非常利于房地產(chǎn)發(fā)展。

所以在過去很長一段時期內(nèi)，衢州的樓市是平穩(wěn)的，并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象�？硕�瑞研究中心��(shù)據(jù)顯示，2016-2019年衢州樓市供求關(guān)系動態(tài)平衡，成交均價維持在10000-15000元/平方米的穩(wěn)定區(qū)間。

但是在2020年疫情出現(xiàn)之后，衢州樓市卻逐漸開始出現(xiàn)“一房難求”、優(yōu)質(zhì)新商品房源靠關(guān)系購買的現(xiàn)象。

部分新房曾“一房難求”

2020年上半年，受疫情影響，衢州樓市整體仍然供大于求，直到下半年6月-8月出現(xiàn)一波需求釋放。2020年年末至2021年年初，疫情后積累下來的購房需求開始集中釋放，衢州開始出現(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，樓市量價齊升。2021年2月，衢州的新房成交均價一下超越20000元/平方米。

2021年上半年，衢州市場上一手房源供應(yīng)量較少，在售樓盤屈指可數(shù)，市場開始進入供不應(yīng)求階段，3月份的供求比僅0.42。與此同時，土拍市場上，高價地頻現(xiàn)，大幅推高樓市預(yù)期。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2020年至2021年年中，衢州土拍市場上樓面均價突破萬元的涉宅地塊達30幅，主要集中于主城區(qū)柯城及江山市，其中成交樓面均價16000元/平方米以上的四塊地均位于柯城區(qū)，分別由綠城、貝林、志誠及杭州建杭力合置業(yè)競得，綠城于2021年2月競得柯城西區(qū)衢州智慧新城項目，成交均價高達17088元/平方米，溢價率55%。

“浙江人投資房產(chǎn)意識相對比較強，而且衢州不少人在外工作、經(jīng)商，有回老家買房的習(xí)慣，一旦發(fā)現(xiàn)房價有上漲苗頭，就愛扎堆買房，衢州人手上一般都要有一兩套房才安心。”一位衢州本地的“90后”市民告訴記者。

種種因素疊加下，衢州市場整體供不應(yīng)求。主城柯城西區(qū)在去年年中時，已無在售一手普通住宅產(chǎn)品，“一房難求”，限價政策下一手房均價24000-25000元/平方米，一二手房倒掛3000元/平方米左右。江山市從商者較多，城中房價推高至20000元/平方米出頭。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年年初至年中，月均漲幅1000元/平方米，漲勢迅猛。衢江區(qū)近兩年房價由5000-6000元/平方米漲至16000-17000元/平方米，而龍游縣剛需項目均價12000-13000元/平方米，價格小幅上漲。

由于不少板塊新房開盤即售罄，衢州部分項目甚至采取了公證介入購房搖號措施。

面對樓市過熱，去年衢州接連加強調(diào)控。原本衢州在全市市域范圍內(nèi)“限購”，本地人3套，外地人1套，新房限售五年，整體相對寬松。2021年7-8月，衢州兩度收緊政策，7月衢州市發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)市場秩序的通知》，從優(yōu)化土地供應(yīng)、實行區(qū)域限售和加強房價管控等八大方面制定新規(guī)，進一步遏制投機炒房行為，8月份首度實行限購管理，暫停向在市區(qū)范圍內(nèi)擁有1套及以上住房的本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房；對非本市戶籍無房家庭，需在衢州范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿12個月，可在市區(qū)范圍內(nèi)購買1套新建商品住房或二手住房。

今年一季度樓市下滑超七成

去年8月衢州樓市調(diào)控收緊之后，疊加全國樓市下行影響，衢州市場一夜轉(zhuǎn)冷。

根據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年3月，衢州市場熱度達到頂峰，單月新房網(wǎng)簽1313套，但到了8月份，單月新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅剩402套，到了12月市場出現(xiàn)緩慢回升，網(wǎng)簽也僅成交了746套。

供不應(yīng)求的情況徹底消失了，衢州城南一家樓盤在調(diào)控政策收緊后開盤，原來想走剛需跑量路線，一下子推盤500套，結(jié)果開盤半個月僅去化100套。

今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，一季度百強房企整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%，三四線城市樓市比一二線更為低迷。

衢州也不例外，樓市在2022年第一季度未見好轉(zhuǎn)，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度衢州商品住宅成交面積同比降幅超七成，3月份衢州新房成交了300余套。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，衢州2022年一季度總成交套數(shù)僅689套，同比去年一季度2872套，整整下滑了76%，成交均價也較去年同期顯著下降。

原本，衢州這類長三角富裕省份的三四線城市，是房企近年來偏好搶占的市場，比如綠城、祥生、藍城、碧桂園等外來大房企近年來都在衢州拿地，但是2021年下半年起，外來房企拿地勢頭明顯減弱。

從基本面來看，衢州樓市主要是內(nèi)生型市場，本地客群占比達九成，外來投資客數(shù)量不多，而衢州的工薪階層收入并不高，公職人員和工薪階層收入在4000-5000元/月。這類城市在樓市泡沫消退后，更容易出現(xiàn)市場低迷情況。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此次衢州取消“兩限”意義重大，對比全國近期各地政策松綁，鄭州、福州取消了限購，哈爾濱和青島即墨取消了限售，而衢州政策更為全面，是松綁力度更強的代表城市，充分體現(xiàn)了對市場松綁的導(dǎo)向，將進一步減少購房顧慮，促進購房市場的活躍，對于房企去庫存有積極的作用。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）