二房東擅自轉(zhuǎn)租 租賃合同能否解除
人民日報海外版2021-9-5
張某將位于某商業(yè)區(qū)的門面房出租給李某使用，雙方約定：李某租賃該房屋用于經(jīng)營奶茶店，租期2年，年租金24萬元，李某每半年交納一次租金，李某若轉(zhuǎn)租房屋需經(jīng)出租人張某同意。
合同履行過程中，張某偶然發(fā)現(xiàn)店面從奶茶店變更為炸雞店，經(jīng)核實老板也不是李某。張某心里不舒服，本想找李某要個說法，但妻子以李某正常支付租金、經(jīng)營什么對租金影響不大為由進行勸說，張某也就沒再追究。不料，到下一期該交租金時，李某并未正常繳納租金，理由是炸雞店老板沒給他租金，所以他無法給張某交租金。于是張某一紙訴狀將李某訴至法院，以李某擅自轉(zhuǎn)租未經(jīng)過他同意為由要求解除租賃合同。
法院經(jīng)過審理認(rèn)為：張某與李某簽訂的租賃合同合法有效，該合同中明確約定李某轉(zhuǎn)租房屋需要張某同意。依據(jù)法律規(guī)定，張某作為出租人在知道李某擅自轉(zhuǎn)租房屋后，有權(quán)在合理期限內(nèi)提出解除合同。但張某在知道該房屋被李某轉(zhuǎn)租以后6個月內(nèi)并未行使解除合同的權(quán)利，應(yīng)視為張某同意了轉(zhuǎn)租行為，其無權(quán)再以此事實作為合同解除的理由，據(jù)此駁回了張某的訴訟請求。
● 法律解讀
《民法典》第七百一十六條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”第七百一十八條規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。”
本案中，張某和李某的租賃合同中明確約定轉(zhuǎn)租需要張某同意，李某擅自轉(zhuǎn)租的行為違反了約定，但張某偶然發(fā)現(xiàn)店面由奶茶店變更為炸雞店時，知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋已經(jīng)被李某擅自轉(zhuǎn)租，出于其他考慮沒有在6個月內(nèi)提出解除合同，張某這種行為在法律上就視為默認(rèn)李某轉(zhuǎn)租的行為，據(jù)此法院駁回其以此為由解除合同的主張。
作為出租人的張某，在李某擅自轉(zhuǎn)租又拒絕繳納租金的情況下，不能以轉(zhuǎn)租行為主張解除合同，還有哪些救濟途徑呢？第一，張某可以選擇起訴李某要求其繼續(xù)履行合同、繳納租金并支付逾期利息或違約金。第二，張某可以選擇按照合同約定起訴李某解除合同。假設(shè)張某和李某的合同中明確約定李某逾期支付租金超過多少天，張某有權(quán)解除合同，則張某有權(quán)向法院要求按照合同約定與李某解除合同，由李某支付欠繳租金并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。第三，張某可以選擇按照法律規(guī)定起訴李某解除合同。《民法典》第七百五十二條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以請求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。”第五百六十三條規(guī)定了當(dāng)事人可以解除合同的情形，張某可以根據(jù)李某逾期支付租金的情況，依法適用上述法律規(guī)定的情形之一主張解除合同。
● 律師提醒
法律賦予出租人的權(quán)利非常充分。首先，應(yīng)當(dāng)在專業(yè)人士指導(dǎo)下簽訂一份權(quán)利義務(wù)約定充分、全面的租賃合同，避免發(fā)生糾紛時出現(xiàn)沒有約定或約定不明的情形；其次，要密切關(guān)注承租人對租賃房屋的使用情況，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。尤其對不能接受的轉(zhuǎn)租行為，要及時提出解決方案，防止過了法定期限喪失勝訴權(quán)；最后，提醒各位出租人，一定要求承租人繳納押金，如果遇到承租人不繳納租金的情況，也能在一定程度上減免經(jīng)濟損失。