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二房東擅自轉(zhuǎn)租 租賃合同能否解除

人民日報海外版2021-9-5

張某將位于某商業(yè)區(qū)的門面房出租給李某使用,雙方約定:李某租賃該房屋用于經(jīng)營奶茶店,租期2年,年租金24萬元,李某每半年交納一次租金,李某若轉(zhuǎn)租房屋需經(jīng)出租人張某同意。

合同履行過程中,張某偶然發(fā)現(xiàn)店面從奶茶店變更為炸雞店,經(jīng)核實老板也不是李某。張某心里不舒服,本想找李某要個說法,但妻子以李某正常支付租金、經(jīng)營什么對租金影響不大為由進行勸說,張某也就沒再追究。不料,到下一期該交租金時,李某并未正常繳納租金,理由是炸雞店老板沒給他租金,所以他無法給張某交租金。于是張某一紙訴狀將李某訴至法院,以李某擅自轉(zhuǎn)租未經(jīng)過他同意為由要求解除租賃合同。

法院經(jīng)過審理認(rèn)為:張某與李某簽訂的租賃合同合法有效,該合同中明確約定李某轉(zhuǎn)租房屋需要張某同意。依據(jù)法律規(guī)定,張某作為出租人在知道李某擅自轉(zhuǎn)租房屋后,有權(quán)在合理期限內(nèi)提出解除合同。但張某在知道該房屋被李某轉(zhuǎn)租以后6個月內(nèi)并未行使解除合同的權(quán)利,應(yīng)視為張某同意了轉(zhuǎn)租行為,其無權(quán)再以此事實作為合同解除的理由,據(jù)此駁回了張某的訴訟請求。

● 法律解讀

《民法典》第七百一十六條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”第七百一十八條規(guī)定:“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但是在六個月內(nèi)未提出異議的,視為出租人同意轉(zhuǎn)租。”

本案中,張某和李某的租賃合同中明確約定轉(zhuǎn)租需要張某同意,李某擅自轉(zhuǎn)租的行為違反了約定,但張某偶然發(fā)現(xiàn)店面由奶茶店變更為炸雞店時,知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋已經(jīng)被李某擅自轉(zhuǎn)租,出于其他考慮沒有在6個月內(nèi)提出解除合同,張某這種行為在法律上就視為默認(rèn)李某轉(zhuǎn)租的行為,據(jù)此法院駁回其以此為由解除合同的主張。

作為出租人的張某,在李某擅自轉(zhuǎn)租又拒絕繳納租金的情況下,不能以轉(zhuǎn)租行為主張解除合同,還有哪些救濟途徑呢?第一,張某可以選擇起訴李某要求其繼續(xù)履行合同、繳納租金并支付逾期利息或違約金。第二,張某可以選擇按照合同約定起訴李某解除合同。假設(shè)張某和李某的合同中明確約定李某逾期支付租金超過多少天,張某有權(quán)解除合同,則張某有權(quán)向法院要求按照合同約定與李某解除合同,由李某支付欠繳租金并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。第三,張某可以選擇按照法律規(guī)定起訴李某解除合同。《民法典》第七百五十二條規(guī)定:“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的,出租人可以請求支付全部租金;也可以解除合同,收回租賃物。”第五百六十三條規(guī)定了當(dāng)事人可以解除合同的情形,張某可以根據(jù)李某逾期支付租金的情況,依法適用上述法律規(guī)定的情形之一主張解除合同。

● 律師提醒

法律賦予出租人的權(quán)利非常充分。首先,應(yīng)當(dāng)在專業(yè)人士指導(dǎo)下簽訂一份權(quán)利義務(wù)約定充分、全面的租賃合同,避免發(fā)生糾紛時出現(xiàn)沒有約定或約定不明的情形;其次,要密切關(guān)注承租人對租賃房屋的使用情況,及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。尤其對不能接受的轉(zhuǎn)租行為,要及時提出解決方案,防止過了法定期限喪失勝訴權(quán);最后,提醒各位出租人,一定要求承租人繳納押金,如果遇到承租人不繳納租金的情況,也能在一定程度上減免經(jīng)濟損失。

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