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上海二手房陰陽合同不管用 房貸審

時(shí)代周報(bào)2021-8-15

近日,時(shí)代周報(bào)記者走訪上海多家二手房中介機(jī)構(gòu),同一套房屋被明里暗里標(biāo)注兩個(gè)價(jià)格,以此應(yīng)對(duì)掛牌價(jià)核驗(yàn)政策。這漸成行業(yè)“潛規(guī)則”。

上海7月19日正式實(shí)施掛牌價(jià)核驗(yàn)新政,二手房市場(chǎng)降溫明顯。新政出臺(tái)后,房屋對(duì)外掛牌價(jià)需通過政府核驗(yàn)后才可掛出;未能通過核驗(yàn),報(bào)價(jià)虛高的房源,中介不得對(duì)外發(fā)布。

賣房者硬撐價(jià)格,置換客轉(zhuǎn)至觀望,市場(chǎng)博弈直接影響二手房成交量。據(jù)兔博士APP最新數(shù)據(jù),7月上海二手房市場(chǎng)成交重新跌回3個(gè)月前水平,累計(jì)總成交僅21475套,向下貼近月均2萬套的交易榮枯線。

“7月最后一周,上海幾乎所有區(qū)域的交易中心的排隊(duì)現(xiàn)象都不見了,而核驗(yàn)價(jià)格也拉長(zhǎng)了交易周期。”兔博士APP創(chuàng)始人劉煜向時(shí)代周報(bào)記者表示,新政影響顯而易見,但因二手房交易周期本身具有延后效應(yīng),7月成交價(jià)格仍未完全體現(xiàn)政策“殺傷力”。

一套房子兩個(gè)價(jià)格?

“掛牌價(jià)高于核驗(yàn)價(jià),就無法在門店或線上公開展示。不過,在實(shí)際操作過程中,核驗(yàn)價(jià)格并不影響實(shí)際的網(wǎng)簽價(jià)格。”8月6日,上海某中介門店的經(jīng)紀(jì)人徐憶(化名)向時(shí)代周報(bào)記者介紹。

他手頭有部分房源,在實(shí)際交易的過程中,買家依然需要支付至賣家的心理價(jià)格,而不是僅僅只是按核驗(yàn)價(jià)成交。

徐憶透露,新政出臺(tái)不久,房東和部分中介或多或少都有抵觸心理,但監(jiān)管力度加強(qiáng)。“我附近一家中介因違規(guī)上架未經(jīng)核驗(yàn)價(jià)格的房源,被罰了20萬元。”徐憶說。

“房東的心理價(jià)位肯定高于核驗(yàn)價(jià)。”8月10日,奉賢區(qū)某中介門店的經(jīng)紀(jì)人劉文(化名)向時(shí)代周報(bào)記者表示,房東心理價(jià)和實(shí)際核驗(yàn)價(jià)格之間的差價(jià),一般情況下由交易雙方私下簽訂補(bǔ)充協(xié)議,或以裝修款名義簽訂另一份合同。差額部分在過戶當(dāng)天由買房人先行支付,隨即再與房東去交易中心完成過戶。

8月13日,長(zhǎng)期關(guān)注上海二手房市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士張?jiān)疲ɑ┫驎r(shí)代周報(bào)記者表示,核驗(yàn)價(jià)政策影響下,業(yè)已高價(jià)掛牌的房源已在中介機(jī)構(gòu)“檔案抽屜”,“這部分確實(shí)很難全面監(jiān)管。”

張?jiān)七指出,簽訂補(bǔ)充協(xié)議的做法在二手房市場(chǎng)上并不少見。過去二手房交易中就存在“陰陽合同”的情況,買家和賣家通過簽訂兩份不同價(jià)格的購房合同,通過做低或做高房?jī)r(jià)來達(dá)到多貸款或少交稅的目的。不過,這一交易方式仍存風(fēng)險(xiǎn),最有保障的還是實(shí)價(jià)交易。

“核驗(yàn)價(jià)格更多影響的是后續(xù)在市場(chǎng)上掛牌房東的心理預(yù)期,當(dāng)房東們看到市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)統(tǒng)一的情況下,就不會(huì)胡亂再進(jìn)行掛牌。” 張?jiān)票硎尽?/p>

“三價(jià)就低”補(bǔ)漏洞

如何補(bǔ)上二手房“陰陽合同”的漏洞?8月9日,時(shí)代周報(bào)記者在上海詢問了多家銀行,部分銀行明確表示,已經(jīng)正式開始實(shí)行房貸審批的“三價(jià)就低”政策,即參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià),選擇相對(duì)最低的價(jià)格來審批貸款額度,進(jìn)一步規(guī)范二手房市場(chǎng)。

8月10日,上海某銀行的一位個(gè)貸經(jīng)理指出,按照現(xiàn)在的行情,銀行核定的價(jià)格普遍都較成交價(jià)會(huì)低一些,對(duì)于買房人來說,貸款的額度會(huì)較之前有所減少。但他指出,另外一個(gè)重要的背景是,由于放款積壓,目前他所在的銀行已經(jīng)暫停接單兩個(gè)多月了。

“如果現(xiàn)在提交申請(qǐng),最快可能也要到年底或者明年年初才能放款。”上述個(gè)貸經(jīng)理進(jìn)一步表示。

談及此次房貸審批“三價(jià)就低”政策,上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦分析指出,“三價(jià)就低”政策的出臺(tái),意味著房貸進(jìn)一步“去杠桿”,進(jìn)一步打擊炒高房?jī)r(jià)的“陰陽合同”行為。

“這次‘三價(jià)就低’主要針對(duì)的是二手房交易中的一些炒作行為。”在盧文曦看來,一些炒房客可能會(huì)為了獲得更高杠桿,通過“陰陽合同”將房?jī)r(jià)做高,從而獲得更多的貸款。

“今年以來推出的認(rèn)籌規(guī)則、新房限售等調(diào)控內(nèi)容多針對(duì)新房市場(chǎng),但上海是以存量房為主的市場(chǎng),單一調(diào)控新房市場(chǎng)效果有限。因此,二手房同樣要加大管控力度,‘一二手’調(diào)控協(xié)同才能穩(wěn)定整個(gè)樓市。” 盧文曦進(jìn)一步表示。

“三價(jià)就低”新規(guī)確實(shí)能夠威懾“陰陽合同”。8月12日,同策好房的一位經(jīng)紀(jì)人向時(shí)代周報(bào)記者表示,二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)政策出臺(tái)后,有些中介明里暗里會(huì)出兩個(gè)價(jià)格,‘三價(jià)就低’新規(guī)出臺(tái)后,部分中介同行開始放棄這種操作。

“二手房交易環(huán)節(jié)中,大部分還是自住為主的剛需客戶,基本都需要貸款,‘三價(jià)就低’后,因?yàn)殂y行方面是根據(jù)三種價(jià)格中的低價(jià)來進(jìn)行評(píng)估和房貸,盲目做高房?jī)r(jià)也貸不出這么多,因此也就沒有了意義。”該經(jīng)紀(jì)人表示。

張?jiān)仆嘎�,相關(guān)部門下一步或?qū)⑨槍?duì)炒作房產(chǎn)的“陰陽合同”,繼續(xù)對(duì)中介進(jìn)行抽查溯源,一旦被發(fā)現(xiàn)有類似情況,相關(guān)中介機(jī)構(gòu)或?qū)⑹艿絿?yán)厲處罰。

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