上海二手房陰陽合同不管用 房貸審
時(shí)代周報(bào)2021-8-15
近日，時(shí)代周報(bào)記者走訪上海多家二手房中介機(jī)構(gòu)，同一套房屋被明里暗里標(biāo)注兩個(gè)價(jià)格，以此應(yīng)對(duì)掛牌價(jià)核驗(yàn)政策。這漸成行業(yè)“潛規(guī)則”。
上海7月19日正式實(shí)施掛牌價(jià)核驗(yàn)新政，二手房市場(chǎng)降溫明顯。新政出臺(tái)后，房屋對(duì)外掛牌價(jià)需通過政府核驗(yàn)后才可掛出；未能通過核驗(yàn)，報(bào)價(jià)虛高的房源，中介不得對(duì)外發(fā)布。
賣房者硬撐價(jià)格，置換客轉(zhuǎn)至觀望，市場(chǎng)博弈直接影響二手房成交量。據(jù)兔博士APP最新數(shù)據(jù)，7月上海二手房市場(chǎng)成交重新跌回3個(gè)月前水平，累計(jì)總成交僅21475套，向下貼近月均2萬套的交易榮枯線。
“7月最后一周，上海幾乎所有區(qū)域的交易中心的排隊(duì)現(xiàn)象都不見了，而核驗(yàn)價(jià)格也拉長(zhǎng)了交易周期。”兔博士APP創(chuàng)始人劉煜向時(shí)代周報(bào)記者表示，新政影響顯而易見，但因二手房交易周期本身具有延后效應(yīng)，7月成交價(jià)格仍未完全體現(xiàn)政策“殺傷力”。
一套房子兩個(gè)價(jià)格？
“掛牌價(jià)高于核驗(yàn)價(jià)，就無法在門店或線上公開展示。不過，在實(shí)際操作過程中，核驗(yàn)價(jià)格并不影響實(shí)際的網(wǎng)簽價(jià)格。”8月6日，上海某中介門店的經(jīng)紀(jì)人徐憶（化名）向時(shí)代周報(bào)記者介紹。
他手頭有部分房源，在實(shí)際交易的過程中，買家依然需要支付至賣家的心理價(jià)格，而不是僅僅只是按核驗(yàn)價(jià)成交。
徐憶透露，新政出臺(tái)不久，房東和部分中介或多或少都有抵觸心理，但監(jiān)管力度加強(qiáng)。“我附近一家中介因違規(guī)上架未經(jīng)核驗(yàn)價(jià)格的房源，被罰了20萬元。”徐憶說。
“房東的心理價(jià)位肯定高于核驗(yàn)價(jià)。”8月10日，奉賢區(qū)某中介門店的經(jīng)紀(jì)人劉文（化名）向時(shí)代周報(bào)記者表示，房東心理價(jià)和實(shí)際核驗(yàn)價(jià)格之間的差價(jià)，一般情況下由交易雙方私下簽訂補(bǔ)充協(xié)議，或以裝修款名義簽訂另一份合同。差額部分在過戶當(dāng)天由買房人先行支付，隨即再與房東去交易中心完成過戶。
8月13日，長(zhǎng)期關(guān)注上海二手房市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士張?jiān)疲ɑ┫驎r(shí)代周報(bào)記者表示，核驗(yàn)價(jià)政策影響下，業(yè)已高價(jià)掛牌的房源已在中介機(jī)構(gòu)“檔案抽屜”，“這部分確實(shí)很難全面監(jiān)管。”
張?jiān)七�指出，簽訂補(bǔ)充協(xié)議的做法在二手房市場(chǎng)上并不少見。過去二手房交易中就存在“陰陽合同”的情況，買家和賣家通過簽訂兩份不同價(jià)格的購房合同，通過做低或做高房?jī)r(jià)來達(dá)到多貸款或少交稅的目的。不過，這一交易方式仍存風(fēng)險(xiǎn)，最有保障的還是實(shí)價(jià)交易。
“核驗(yàn)價(jià)格更多影響的是后續(xù)在市場(chǎng)上掛牌房東的心理預(yù)期，當(dāng)房東們看到市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)統(tǒng)一的情況下，就不會(huì)胡亂再進(jìn)行掛牌。” 張?jiān)票硎尽?/p>
“三價(jià)就低”補(bǔ)漏洞
如何補(bǔ)上二手房“陰陽合同”的漏洞？8月9日，時(shí)代周報(bào)記者在上海詢問了多家銀行，部分銀行明確表示，已經(jīng)正式開始實(shí)行房貸審批的“三價(jià)就低”政策，即參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，選擇相對(duì)最低的價(jià)格來審批貸款額度，進(jìn)一步規(guī)范二手房市場(chǎng)。
8月10日，上海某銀行的一位個(gè)貸經(jīng)理指出，按照現(xiàn)在的行情，銀行核定的價(jià)格普遍都較成交價(jià)會(huì)低一些，對(duì)于買房人來說，貸款的額度會(huì)較之前有所減少。但他指出，另外一個(gè)重要的背景是，由于放款積壓，目前他所在的銀行已經(jīng)暫停接單兩個(gè)多月了。
“如果現(xiàn)在提交申請(qǐng)，最快可能也要到年底或者明年年初才能放款。”上述個(gè)貸經(jīng)理進(jìn)一步表示。
談及此次房貸審批“三價(jià)就低”政策，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦分析指出，“三價(jià)就低”政策的出臺(tái)，意味著房貸進(jìn)一步“去杠桿”，進(jìn)一步打擊炒高房?jī)r(jià)的“陰陽合同”行為。
“這次‘三價(jià)就低’主要針對(duì)的是二手房交易中的一些炒作行為。”在盧文曦看來，一些炒房客可能會(huì)為了獲得更高杠桿，通過“陰陽合同”將房?jī)r(jià)做高，從而獲得更多的貸款。
“今年以來推出的認(rèn)籌規(guī)則、新房限售等調(diào)控內(nèi)容多針對(duì)新房市場(chǎng)，但上海是以存量房為主的市場(chǎng)，單一調(diào)控新房市場(chǎng)效果有限。因此，二手房同樣要加大管控力度，‘一二手’調(diào)控協(xié)同才能穩(wěn)定整個(gè)樓市。” 盧文曦進(jìn)一步表示。
“三價(jià)就低”新規(guī)確實(shí)能夠威懾“陰陽合同”。8月12日，同策好房的一位經(jīng)紀(jì)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)政策出臺(tái)后，有些中介明里暗里會(huì)出兩個(gè)價(jià)格，‘三價(jià)就低’新規(guī)出臺(tái)后，部分中介同行開始放棄這種操作。
“二手房交易環(huán)節(jié)中，大部分還是自住為主的剛需客戶，基本都需要貸款，‘三價(jià)就低’后，因?yàn)殂y行方面是根據(jù)三種價(jià)格中的低價(jià)來進(jìn)行評(píng)估和房貸，盲目做高房?jī)r(jià)也貸不出這么多，因此也就沒有了意義。”該經(jīng)紀(jì)人表示。
張?jiān)仆嘎�，相關(guān)部門下一步或?qū)⑨槍?duì)炒作房產(chǎn)的“陰陽合同”，繼續(xù)對(duì)中介進(jìn)行抽查溯源，一旦被發(fā)現(xiàn)有類似情況，相關(guān)中介機(jī)構(gòu)或?qū)⑹艿絿?yán)厲處罰。