4月7日，重慶和杭州在同一天發(fā)布今年首批宅地集中出讓計(jì)劃，總起拍價(jià)近1500億元。就在4月6日，長(zhǎng)沙剛發(fā)布集中出讓公告。“集中供地”的密集出臺(tái),意味著行業(yè)調(diào)控收緊，土地市場(chǎng)的游戲規(guī)則迎來新的適應(yīng)期。  

事實(shí)上，“集中供地”在業(yè)內(nèi)早已為人熟知。今年2月底，一份“土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)”的通知傳出，按照要求，北上廣深4個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州等18個(gè)二線城市實(shí)施供地“兩集中”。這22個(gè)重點(diǎn)城市今年將分3批次，集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。2月24日，青島成了第一個(gè)公布嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”的城市。此后長(zhǎng)春、天津、無錫、南京等城市陸續(xù)跟進(jìn)。截至目前，包括北京、廣州、南京、天津、無錫等多個(gè)城市公布首批集中供地內(nèi)容,土地出讓時(shí)間多為4-5月，屆時(shí)一場(chǎng)“搶地大戰(zhàn)”將在各地掀起。  

4月5月多個(gè)城市集中供地  

近期，廣州樓市需求火爆，量?jī)r(jià)齊升。今年2月份，在70城房?jī)r(jià)中，廣州新房環(huán)比上漲0.9%，位居第三，在一線城市中位居第一；同比上漲6.9%，排全國(guó)第十，在一線城市中排第一。  

近期，廣州樓市成交量也明顯走高，2020年全年一二手房成交量，均達(dá)到了上一輪高點(diǎn)（2017年）以來的最高峰。在市場(chǎng)熱火朝天的背景下，廣州打響了一線城市“集中供地”的“頭炮”。  

3月26日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布出讓48宗國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃，供地總面積約393萬平方米，掛牌總價(jià)超900億元，對(duì)比廣州2020年商住用地供應(yīng)量592萬平方米，已占去年總供地量的66%。  

“雙集中”供地新規(guī)的落地能夠給市場(chǎng)分散火力，為熱門板塊降溫嗎？  

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴羊城晚報(bào)記者，實(shí)行“兩集中”的城市多數(shù)都是熱門的一二線城市，也是住房需求最為旺盛的城市，房企對(duì)上述城市的態(tài)度也不會(huì)發(fā)生大的改變。  

“當(dāng)然，由于‘兩集中’改變了市場(chǎng)的土拍周期，未來招拍掛市場(chǎng)很有可能出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，即兩集中供地的時(shí)候，大家的關(guān)注度都在一二線城市，而兩集中之后的間歇期，大家又都把目光投向三四線城市，熱點(diǎn)的周期輪動(dòng)會(huì)更明顯。”肖文曉強(qiáng)調(diào)。  

土地市場(chǎng)“降溫”是否能讓樓市降溫？從已公布集中供地計(jì)劃的城市來看，熱點(diǎn)城市集中供地的時(shí)間都相對(duì)相近，多在4-5月份，而各地土地的集中出讓勢(shì)必在房企間掀起一場(chǎng)“搶地大戰(zhàn)”，房企們也將迎來首次集中拿地大考。  

高價(jià)地出現(xiàn)概率或降低  

“土地集中出讓，光是繳納保證金對(duì)于房企的資金安排就是不小的負(fù)擔(dān)，所以房企必然會(huì)有所取舍。”肖文曉指出，在火力分散之后，高價(jià)地出現(xiàn)的概率就會(huì)降低，再加上各個(gè)城市還疊加了限地價(jià)、競(jìng)配建、搖號(hào)等附加的拍地規(guī)則，所以整體的土拍溢價(jià)率下降是市場(chǎng)的趨勢(shì)，這也是政策通過“穩(wěn)地價(jià)”來“穩(wěn)預(yù)期”，繼而實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的調(diào)控目標(biāo)的初衷。  

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向羊城晚報(bào)記者分析稱，以廣州為例，集中出讓的土地主要集中在廣州11區(qū)中成交量前列的增城、花都、南沙等，通過供應(yīng)的補(bǔ)充使得剛需型和改善型的買家需求得以匹配，“只要供應(yīng)量和需求量之間能夠整體穩(wěn)定，房?jī)r(jià)就能夠穩(wěn)定下來。”  

22城拿地難度加大  

3月廣州“雙集中”新政的出臺(tái)讓從事地產(chǎn)投拓行業(yè)的老李撓起了頭。  

在廣州扎根了十余年的老李對(duì)粵港澳大灣區(qū)的土地市場(chǎng)非常熟悉，在他看來，隨著近年來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控收緊，房企拿地自由度一降再降。在3月廣州新政出臺(tái)后，他就連忙和同事前往東莞、惠州、梅州等地，看看有沒有機(jī)會(huì)“屯兵”，“現(xiàn)在在廣州想要拿到優(yōu)質(zhì)地塊越來越難了，只能將更多的精力放眼于周圍的城市。”  

集中供地除了考驗(yàn)房企對(duì)地塊的研判準(zhǔn)確度以外，還需要考慮競(jìng)爭(zhēng)者的能力，從而提升了博弈的不確定性，中小房企拿到好地的可能性也一定程度上被削弱了。  

近日，對(duì)于各地陸續(xù)出臺(tái)的“集中供地”計(jì)劃，中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地等多家房企的高層人士在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上都表示關(guān)注。  

“土地集中供應(yīng)對(duì)行業(yè)也是好事，在增加土地供應(yīng)量的同時(shí)，市場(chǎng)也更為透明，對(duì)于今年的供地量，大家也都有預(yù)期。”融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌表示。  

保利置業(yè)董事總經(jīng)理王健則表示，從趨勢(shì)上看，集中供地能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，加大土地的供應(yīng)量，并且充分披露土地市場(chǎng)信息，對(duì)資金比較充沛、資信比較良好的上市房企是利好。  

集中供地政策的出臺(tái)對(duì)房企影響程度如何？目前各家房企高管對(duì)于預(yù)判不一，但不少房企提到，未來會(huì)繼續(xù)關(guān)注22城之外的城市布局機(jī)會(huì)。  

合作拿地合作開發(fā)或增多  

事實(shí)上，不少房企在22城集中供地新政出臺(tái)之后，也對(duì)拿地策略和方向進(jìn)行了調(diào)整。  

肖文曉表示，集中供地對(duì)于房企的考驗(yàn)是全方位的，拿地之前考的是選擇題，考驗(yàn)的主要是房企對(duì)城市和土地的研判能力以及資金籌措能力。拿地之后考的是應(yīng)用題，即如何應(yīng)對(duì)之后的集中入市，保持項(xiàng)目在產(chǎn)品、營(yíng)銷等方面的競(jìng)爭(zhēng)力。  

一位在大型地產(chǎn)央企工作的投拓人士告訴羊城晚報(bào)記者，從行業(yè)宏觀來說，對(duì)于土地布局已覆蓋了政策中22城的房企而言，雖有影響，但整體可控，對(duì)于中小房企影響會(huì)更大。  

“集中供地使得拿地的‘試錯(cuò)成本’大大增加，拿地容錯(cuò)率降低，所以對(duì)我們的研判能力要求更高，對(duì)融資能力要求更高。”上述央企投拓人士表示，對(duì)于現(xiàn)金流緊張，土儲(chǔ)有限的周轉(zhuǎn)型房企來說，政策的影響較大。  

對(duì)于房企來說，“兩集中”新政實(shí)施之后，熱點(diǎn)城市的招拍掛市場(chǎng)一年最多只有三次的拿地窗口期，這三個(gè)窗口期的競(jìng)爭(zhēng)將是白熱化的。肖文曉指出，這意味著房企在熱點(diǎn)城市合作拿地、合作開發(fā)的現(xiàn)象會(huì)越來越多，而舊改、收并購(gòu)等非招拍掛渠道也會(huì)成為房企吸納土儲(chǔ)的重要渠道，“但不管是用哪個(gè)方式，熱點(diǎn)城市的進(jìn)入門檻越來越高的趨勢(shì)是不會(huì)改變的。”  

與此同時(shí)，在土地供應(yīng)集中期能否有充足的現(xiàn)金流籌備“糧草”也至關(guān)重要。長(zhǎng)江證券3月7日發(fā)布研報(bào)指出，集中供地對(duì)于房企的影響是結(jié)構(gòu)性的。有富余現(xiàn)金、高回款率和低費(fèi)用率、不踩線的實(shí)力房企在集中供地面前顯然更從容。此外，布局更廣泛的房企可以實(shí)現(xiàn)充分錯(cuò)峰拿地進(jìn)而資金鏈更平滑。  

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）