魔幻般的2020終于結(jié)束了，不論好與不好，過去的就讓它過去吧。展望2021，大家肯定都有所期待，今天北哥就跟大家一起暢想一下，2021年中國樓市可能會發(fā)生哪些大事，看看在諸多的不確定當(dāng)中可能會存在哪些確定性。

2021年房地產(chǎn)市場十大猜想：

01、全國房價一定會漲

02、房屋銷售續(xù)創(chuàng)新高

03、房地產(chǎn)稅不會出臺

04、調(diào)控不會全面放松

05、學(xué)區(qū)房將繼續(xù)搶手

06、限價逐漸退出舞臺

07、搶人大戰(zhàn)全面升級

08、房貸利率穩(wěn)中有降

09、政府喊你快去租房

10、樓市分化全面加劇

接下來我們就逐一為大家分解。

01、全國房價一定會漲

根據(jù)2020年房地產(chǎn)市場的銷售數(shù)據(jù)和房價表現(xiàn)來推斷，2021年全國范圍內(nèi)的房價上漲是一定的。

雖然2020年全年的數(shù)據(jù)還沒出來，但是我們可以先看1-11月的數(shù)據(jù)。從價格上來看，2020年1-11月份的商品房均價=總銷售額÷總銷售面積=148969億元÷150834萬平方米=9876元/平米，較比去年全年的平均銷售價格9310元/平米增長6.1%左右。

從目前的情況來看，2021的經(jīng)濟形勢一定會好于2020年，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境也不會比2020年更差，所以2021年房地產(chǎn)市場大概率會比2020年更好，房價延續(xù)上漲趨勢也是必然的事。

特別值得一提的是，北哥預(yù)計2021年北京的房價極大概率會有一輪報復(fù)性補漲，至于反彈多少，要看政策的配合程度。

02、房屋銷售續(xù)創(chuàng)新高

2020年1-11月份，全國商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，其中住宅銷售面積增長1.9%。商品房銷售額148969億元，同比增長7.2%，其中住宅銷售額增長9.5%。

雖然12月的數(shù)據(jù)還沒有出來，但是基本上可以肯定，2020年房地產(chǎn)市場的銷售面積和銷售金額全部都會創(chuàng)造歷史新高。別忘了，2020年我們國家可是遭遇了百年一遇的疫情沖擊，房地產(chǎn)市場幾乎是完全冰凍了一個月。

2021年，疫情不可能比2020年還嚴(yán)重，宏觀經(jīng)濟將進(jìn)一步復(fù)蘇，全國房地產(chǎn)銷售面積大概率會維持高位，而銷售金額大概率還會續(xù)創(chuàng)新高。

03、房地產(chǎn)稅不會出臺

征收房地產(chǎn)稅要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)。

所謂“立法先行”，說的是房地產(chǎn)稅出臺之前要先有立法，不會搞突然襲擊。立法就必須經(jīng)過草案起草、征求意見、人大立法、審議通過、落地執(zhí)行等固定的法定程序，這些流程一個都不能少。截至目前的最新進(jìn)展是：房地產(chǎn)稅法草案尚未提交全國人大常委會審議，也沒有任何官員和權(quán)威媒體提及何時會提交全國人大審議。

“充分授權(quán)”和“分步推進(jìn)”，則意味著即使立法出臺之后，房地產(chǎn)稅也不會一蹴而就，一次性在全國范圍內(nèi)鋪開。專家普遍預(yù)計，房地產(chǎn)稅在立法出臺之后大概率應(yīng)該會在某些特定的區(qū)域和城市先行試點，而且一開始的稅率也不會太高，后續(xù)再根據(jù)試點區(qū)域的反饋進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，才能分布推進(jìn)到全國各地。

上面這些流程全部走完，一年是不可能的，別說一年，三年也難。所以，2021年，房地產(chǎn)稅不可能全面出臺。

04、調(diào)控不會全面放松

關(guān)于2021年的房地產(chǎn)調(diào)控的政策走向，我們可以參考2020年底最重磅的會議“中央經(jīng)濟工作會議”的表態(tài)。本次重磅會議對于2021年的經(jīng)濟工作提出了八項重點任務(wù)，其中第七條是專門針對房地產(chǎn)的，標(biāo)題是“解決好大城市住房突出問題”。會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年的房地產(chǎn)調(diào)控，主要看點有兩個：

首先是“房住不炒”不動搖，這意味著2021年的調(diào)控政策不可能全面放松，大家也不用抱有什么不切實際的幻想。

第二條是“平穩(wěn)健康發(fā)展”，平穩(wěn)健康意味著不允許大漲，更不允許大跌。對于熱度高的地方，大概率還是會以打壓為主，而對于過冷的區(qū)域，適當(dāng)放松和刺激是有可能的。

05、學(xué)區(qū)房將繼續(xù)搶手

過去幾年什么樣的房子價格漲得最猛？一定是學(xué)區(qū)房。學(xué)區(qū)房在中國具有極為剛性的需求，因為幾乎所有的中國父母都信仰一個真理“萬般皆下品，惟有讀書高”，所以絕不能讓自己的孩子輸在起跑線上。在現(xiàn)有的政策體制下，學(xué)區(qū)房依然是獲取教育資源最有效的方式，可能也是最為公平的方式。畢竟只要買了學(xué)區(qū)房就一定能上好學(xué)校，絕對公開透明，而如果通過其他方式，公平性可能更沒有辦法保證。所以，未來很長時間，學(xué)區(qū)房在中國是不會消失的。

在供給層面，短期來看，優(yōu)質(zhì)教育資源依然是供不應(yīng)求的，特別是頂尖的教育資源依然會極為稀缺。在這種情況下，承載這些頂尖教育資源的學(xué)區(qū)房依然會十分搶手。所以，2021年頂級學(xué)區(qū)房的價格大概率還會漲。

但是，學(xué)區(qū)房也面臨風(fēng)險，其中最大的風(fēng)險就是學(xué)區(qū)劃片政策的調(diào)整，這個跟具體的城市和房子有關(guān)，大家關(guān)注當(dāng)?shù)氐恼�策就行�?/p>

06、限價逐漸退出舞臺

2020年，深圳、杭州、成都等城市都相繼出現(xiàn)了萬人搖號搶房的“怪事”，在此前的文章中，我們詳細(xì)分析過深圳搶房時間背后的根源，其背后的罪魁禍?zhǔn)拙褪切路康南迌r政策。

比如，深圳某網(wǎng)紅新盤，開發(fā)商拍地的時候限定了上市的價格不能高于13萬，但是現(xiàn)在周圍的二手房價格已經(jīng)漲到了18萬，每平米差價5萬，買一套100平米的房子就能凈賺500萬，你說大家能不搶嗎？

要徹底解決樓市“搖號打新”問題，絕不能只靠行政手段限制大家別去搶，而只能是取消限價，讓價差消失，自然就沒人搶了。

另外，從北京2020年拍出的土地來看，限價房土地已經(jīng)越來越少了，之后上市的房子，限價的一定會越來越少，最終限價房會慢慢退出舞臺。

07、搶人大戰(zhàn)全面升級

在房住不炒的大背景下，樓市調(diào)控政策不敢隨便放松，但是地方政府也有一些變通的手段，比如放松人才引進(jìn)就是一條很好的突破口。

2020年，已經(jīng)有很多地方明目張膽地放松了人才引進(jìn)門檻，比如9月份上海就大幅度放松了應(yīng)屆生落戶上海的條件。有人計算了一下，最大一年可增加40萬落戶上海的指標(biāo)。當(dāng)然，這些人不會都來，但是能來一部分也是非�？捎^的。

除了上海之外，近日蘇州也大幅降低了落戶門檻，租房也可以入住。此外，還有福州、青島、廣州、無錫等地也搶在年底前發(fā)布了搶人新政。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年，共有65省市出臺104條落戶及人才相關(guān)政策。

可以預(yù)見，2021年，“搶人大戰(zhàn)”一定會進(jìn)一步升級。誰能搶到人，對當(dāng)?shù)氐臉鞘芯褪抢�好�?/p>

08、房貸利率穩(wěn)中有降

利率是房地產(chǎn)市場的決定性因素之一。2020年，房貸利率已全面轉(zhuǎn)換為LPR，北哥也寫過相關(guān)的文章跟大家進(jìn)行普及。雖然我們看近幾個月，房貸利率參考的5年期LPR利率并沒有下調(diào)，但是從實際房貸利率的走勢來看，2020年整體還是一個明顯的下行趨勢。

融360數(shù)據(jù)顯示，與2019年相比，2020年全國首二套房的貸款利率均同比下降了0.31%，降幅為5年期LPR降幅（0.15%）的兩倍還多。

展望2021年，LPR大幅下調(diào)的空間不大，甚至短期內(nèi)，由于央行發(fā)文限制銀行房地產(chǎn)貸款集中度，房貸利率短期甚至還有一定的上行壓力。但是由于目前通脹水平已經(jīng)回落至1%以下，未來通脹壓力很小，而在海外利率極低以及人民幣大幅升值的背景下，預(yù)計國內(nèi)實際利率很難有上升的空間�？紤]到疫情依然還在反復(fù)，經(jīng)濟壓力依然很大，特別是小微企業(yè)的困境還在延續(xù)，北哥預(yù)計2021年實際利率大概率還會進(jìn)一步走低。

09、政府喊你快去租房

雖然2020年長租公寓暴雷事件給社會帶來了極為負(fù)面的影響，但是國家發(fā)展租房市場的決心似乎一定都沒有動搖。年末的中央經(jīng)濟工作會議公告，用了大量的篇幅來說租房，其中還是有不少明確的利好政策的。比如：

（1）逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利；

（2）土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃；

（3）要降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

可以預(yù)見，2021年國家一定會推出更多的保障性租賃住房（用地），同時鼓勵民間力量發(fā)展租賃市場，提升租房人的權(quán)利，降低租房的稅費。

說白了就是：買不起房的人，國家喊你去租房，而且有實實在在的政策和真金白銀的優(yōu)惠，你去不去？

10、樓市分化全面加劇

樓市的分化，不是始于2021年，但是在2021，分化會進(jìn)一步加劇。

比如，區(qū)域方面的分化，在2020年就已經(jīng)有明顯的體現(xiàn)。以深圳、杭州、成都為代表的熱點城市，房地產(chǎn)市場極為火爆，多地出現(xiàn)了萬人搖號搶房的壯觀場面。但是與之形成鮮明對比的是也有部分冷門城市，比如東北地區(qū)大部分城市樓市極為冷清，甚至像哈爾濱這樣的省會城市都開始出現(xiàn)政府主導(dǎo)的救市行為。

2021年，這種區(qū)域分化的趨勢會進(jìn)一步延續(xù)和加劇。具體表現(xiàn)在，幾大都市圈和城市群的核心城市和次中心城市，經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)的二線城市，由于依然可以享受人口流入何城市發(fā)展的紅利，2021年甚至是未來幾年，房價依然有很大的上漲壓力；而非核心城市群和都市圈區(qū)域，眾多面臨人口流出的中小城市，房價降面臨更大的下行壓力。

除了大的區(qū)域，同一個城市不同的房子，分化也在加劇。比如，優(yōu)質(zhì)地段，優(yōu)質(zhì)小區(qū)，重點學(xué)區(qū)房，這些優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，其價值在不斷提升；反之，非優(yōu)質(zhì)地段，非優(yōu)質(zhì)小區(qū)，非學(xué)區(qū)房，價值正在縮水。

以上就是北哥對2021年樓市的十大猜想，其中的不少觀點之前也都跟大家說過了，在2021新年伊始的時候，再跟大家做一個匯總和匯報。以上這十條到年底的時候不一定都會應(yīng)驗，但我認(rèn)為大趨勢就是這樣，希望能對你2021年的投資買房決策有一定的參考意義。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）