杭州二手房成交六連跌 土拍市場超
證券日報2021-10-15
一夜入秋的可不止杭州的天氣。近日，杭州第二次集中供地落下帷幕，超半數(shù)地塊慘遭流拍，為杭州樓市再添一分秋意。就在開拍前一天，10宗“競品質(zhì)”地塊因報名人數(shù)不足或報名不符合規(guī)定全部流拍，余下的21宗非競品質(zhì)地塊中也有7宗因無人報名提前“流拍”。
至此，杭州第二次集中供地的31宗出讓宅地最終僅成交14宗，總出讓金額257.5億元，較首批集中出讓的成交金額1178.21億元有明顯落差。且相比首批集中出讓時大量地塊出現(xiàn)的高溢價情況，本批次的溢價率也相對較低，部分地塊以底價成交；出現(xiàn)溢價的地塊中，溢價率也大多在5%上下。
對于杭州本次土拍中部分土地遭房企放棄報名的現(xiàn)象，易居克爾瑞研究中心認(rèn)為其背后或有三大“推手”：一是購地資金來源“五不得”，房企資金極大承壓；二是遠(yuǎn)郊板塊市場趨冷，房企調(diào)低市場預(yù)期，延后區(qū)域內(nèi)拿地；三是競品質(zhì)地塊配建要求高，但利潤不高，更多房企選擇觀望。
與此同時，土拍市場的遇冷、房貸放款周期的變長、政策嚴(yán)控房價的決心都觸動著購房群體緊繃的神經(jīng)。數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周期間，杭州二手住宅成交量創(chuàng)出8年來新低。
超半數(shù)地塊“流拍”
土拍市場交投趨淡
早在9月24日，杭州10宗競品質(zhì)地塊就已提前宣告“因報名人數(shù)沒有達(dá)到要求”而全軍覆沒。這10宗競品質(zhì)地塊的無人問津與其背后嚴(yán)苛的銷售限價，相對較高的品質(zhì)門檻以及現(xiàn)房銷售的硬性要求脫不開關(guān)系。
由于高要求、低利潤、開發(fā)周期長等多重因素，競品質(zhì)地塊的全軍覆沒算得上是意料之外、情理之中，而真正讓市場“一夜入秋”的則是普通地塊的終止出讓。
這7宗終止出讓的普通地塊大致可分為兩類：總價高、面積大的大型商住地塊及遠(yuǎn)離中心城區(qū)的郊區(qū)地塊。
拿總建面約67萬方、起價超48億元的良渚新城商住地為例，該地塊精裝限價2.71萬元/平方米，并且要求配建多項服務(wù)設(shè)施，開發(fā)難度大、利潤率低，且對拿地房企的資金實力要求較高；總建面約62萬方、起價超93億元的杭騰未來社區(qū)地塊更是需要按照杭州城西科創(chuàng)大走廊全域未來社區(qū)相關(guān)建設(shè)要求建設(shè)，還要符合杭騰未來社區(qū)實施方案要求，且精裝限價3.61萬元/平方米，讓一眾房企眼饞也生畏。
而臨安、富陽和錢塘區(qū)等遠(yuǎn)離中心城區(qū)宅地的流拍，也都面臨著利潤空間不足，或是配建面積大、建設(shè)要求高等問題。在資金鏈緊張、融資成本高企的當(dāng)下，迫使房企棄卒保車，選擇更有熱度、盈利空間更大的地塊。
“從土拍中看，房企拿地策略已經(jīng)全面轉(zhuǎn)向保守和穩(wěn)健取向。”IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對《證券日報》記者表示，土拍遇冷背后的深層原因，主要是調(diào)控從資金端和銷售端改變了房企的資金面，導(dǎo)致房企普遍存在流動性壓力和資金鏈緊張。
“在目前銷售去化大幅下降，而政策面并無根本性調(diào)整的情況下，各家房企以保障流動性為核心的保守取向必然導(dǎo)致對資本性開支的壓縮，土地市場交投趨淡則是自然而然的事情了，而土地流拍與溢價率下降必然也就常態(tài)化和普遍化了。”上述專家認(rèn)為。
買賣雙方觀望情緒濃厚
二手房成交數(shù)據(jù)六連跌
與土拍市場同樣冷清的，還有杭州的二手房市場。
“金九銀十”本該是推盤和銷售旺季，但直到假期結(jié)束，杭州我愛我家白蕩海門店的經(jīng)紀(jì)人小鄭才剛剛“開張”。
“上個月一套房都沒賣出去，連底薪都快保不住了。”小鄭告訴《證券日報》記者，在限貸、限購的政策嚴(yán)控下，買家與賣家進(jìn)入了心理博弈期。“買家都是買漲不買跌，一但發(fā)現(xiàn)有二手房開始降價，都覺得便宜了還能更便宜，紛紛降低心理價位，進(jìn)入觀望模式。但賣家大多認(rèn)為限貸只是暫時的，若不是急用錢輕易不肯賤賣房產(chǎn)。”
因此，盡管有部分房源試探性降價，愿意為之買單的人卻少之又少。“現(xiàn)在調(diào)控力度這么強，買家也很怕在山頂接盤。就像我這兩個月賣出去的第一套房，即使賣家已經(jīng)主動調(diào)低200萬元掛牌價，還是被砍價近100萬元才成交，雙方還都覺得自己虧了。”小鄭告訴記者。
據(jù)悉，小鄭提到的這套房產(chǎn)來自杭州主城區(qū)申花板塊核心位置的“養(yǎng)云靜舍”，以優(yōu)美的新中式園林及建筑風(fēng)格廣受購房者追捧。今年年初，該小區(qū)多套二手房成交單價超9萬元/平方米。小鄭賣出去的這套130平方米的房產(chǎn)，年初時的掛牌價也曾高達(dá)1300萬元，盡管賣家近期調(diào)低至1100萬元，最終仍被狠砍一刀，連裝修在內(nèi)以1008萬元成交，單價約7萬元出頭。
小鄭和其客戶的經(jīng)歷只是杭州二手房市場的一個縮影。中介被迫放假、買家預(yù)期一再降低、賣家輕易不愿降價、銀行貸款受限放款周期較長，無不彰顯著二手房市場的低迷冷清，交易急劇萎縮。
透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，國慶長假期間，杭州二手房網(wǎng)簽僅53套，其中住宅46套。同比去年“十一黃金周”成交的223套下降了76.2%，創(chuàng)過去8年以來成交量的新低；此外，9月份杭州二手房成交量3784套，環(huán)比8月份成交5602套下滑32.5%。至此，杭州二手房成交已六連跌。