9宗地底價成交 杭州地價回歸理性
2021-10-14
在全國土地市場普遍降溫的當(dāng)下，杭州亦不例外。10月12日，14宗地塊完成出讓，收金257.5億元。其中9宗地底價成交，最高的一宗溢價率也僅11%。與5月首次集中出讓的熱度相比，開發(fā)商在拿地時回歸了理性。
平均溢價率不到3%
其中9宗地塊底價成交
今年，全國多個城市試點土地集中出讓，其初衷是為了給土地市場降溫，杭州亦在其列。今年5月，杭州首批57宗宅地集中出讓，但熱度不減，在掛牌階段就已有22宗報價至封頂，12宗進(jìn)入自持比例投報階段。最終，超七成地塊拍至封頂價+自持。
隨著下半年房地產(chǎn)市場融資和貸款的收緊，樓市率先降溫，土地市場也隨之降溫。第二批集中出讓的土地中，17宗提前終止拍賣。
而成功拍賣的14宗地塊中，有9宗僅經(jīng)歷一輪報價即成交，溢價率為0。據(jù)統(tǒng)計，14宗地塊平均溢價率不到3%。
此次成交的14宗地塊，相比同板塊的高價地，地價均有不同程度的下降，平均降幅在8%以上。拿地的房企，以央企、國企以及濱江、綠城等本土開發(fā)商為主，這些房企的經(jīng)營比較穩(wěn)健，大多屬于“三道紅線”融資監(jiān)管中較為安全的黃檔和綠檔房企。
房企利潤空間增大
有助于樓盤品質(zhì)提升
此次土地低溢價成交，開發(fā)商的拿地成本也將直接降低，從而增厚利潤空間。
此次14宗地塊的名義樓面價和精裝限價之間的平均差價為11962元/m2，即便折算10%配建公租房的地價和建安成本，實際價差也有10000元/m2左右。這樣的價差，算是近兩年來的較高水平。
據(jù)測算，杭州首批集中出讓的地塊平均利潤率為負(fù)值，除了少數(shù)項目可實現(xiàn)微利之外，大多數(shù)項目面臨虧損。而此次出讓的14宗地塊，平均利潤率接近5%，個別項目若成本控制得當(dāng)，利潤率有望達(dá)到10%。
“在杭州，要打造一個品質(zhì)還過得去的樓盤，地價和房價差大概9000~10000元/m2，這跟此次出讓的14宗地塊平均差價基本一致。房企有了利潤保證，理論上也會體現(xiàn)在品質(zhì)上。”某本土品牌房企工程負(fù)責(zé)人認(rèn)為，地價成本下降有助于杭州樓盤品質(zhì)整體回升。
地價回歸理性
專家：新房市場有支撐
此次杭州土拍降溫并不意外，說到底是前期調(diào)控的積極成果，有助于土地市場回歸理性。
土拍規(guī)則的改變，可以說對于抑制土拍過熱起到了立竿見影的效果。根據(jù)新規(guī)，同一家房企最多只能報名5宗地塊，嚴(yán)查報名資金來源，取消勾地保證金制度，一系列組合拳使得報名房企數(shù)量明顯下降。
此外受融資政策趨緊等因素影響，房企手頭上的資金顯然沒有上半年寬松，雖有拿地意愿但是資金不足。
“此次杭州土拍遇冷，會對購房者的信心產(chǎn)生一定的心理沖擊，但不用過于擔(dān)心。杭州這幾年人口流入量非常大，而且新房價格沒有泡沫，即便地價下跌也幾乎影響不到新房價格。此外17宗地塊終止出讓，也使得明年的市場供應(yīng)量偏少，會對市場形成一定的支撐。”拿地寶研究院院長錢賢強認(rèn)為。
杭州下一批地塊集中出讓預(yù)計要到明年初。多家房企投拓部人士認(rèn)為，部分房企當(dāng)前正在努力降低負(fù)債率，到明年初現(xiàn)金狀況可能會有好轉(zhuǎn)，可以參與拿地。