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面粉新規(guī)接踵而至 房企躺平還是突

羊城晚報(bào)2021-8-21

繼去年“三道紅線”的金融信貸“緊箍咒”后,房企今年面臨的是“面粉”問題:集中供地“打補(bǔ)丁”意味著借錢買地行不通、房企拿地資金須符合“投銷比小于40%”的紅線釋放出更加嚴(yán)控的政策信號……拿地問題在近日陸續(xù)舉行的中期業(yè)績會上,成為拋向房企管理層最多、也最尖銳的話題。從房企回復(fù)中,羊城晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn),面對這一記重錘,房企日子確實(shí)更難了。業(yè)界分析,土地市場調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū),在“穩(wěn)地價(jià)”后,“房地聯(lián)動”也將伴隨而來,房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平只有一個(gè)“降”字。

借錢買地行不通了

今年上半年的“土地‘兩集中’政策(即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動)實(shí)施后,第一批集中供地在全國22個(gè)城市鋪開,土地市場的熱情被瞬間點(diǎn)燃。然而,坊間盛傳,在8月11日自然資源部召開的閉門會議中,對部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門作出新的部署,明確要求商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個(gè)方面:

首先,參與商品住宅用地競買企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。住宅用地落實(shí)“限購”政策,非開發(fā)類的房企不具備拿地資格。同時(shí),聯(lián)合競拍的房企中,開發(fā)類房企所占的股權(quán)必須大于50%。

第二,要求建立有效的購地審查制度。將現(xiàn)行政策工具箱中“建立購地資金來源審查制度”,由可選用的政策措施改為統(tǒng)一實(shí)施的政策措施。房企拿地不得超過年銷售額40%。第三,規(guī)定單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%。第四,不以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)。

本次會議所傳達(dá)出的內(nèi)容,也解釋了近期部分城市的二次集中推地生變原因。近期,深圳、天津、青島、惠州、上海等地相繼終止或延期第二批土地“兩集中”掛牌出讓。即將進(jìn)行的第二批集中供地中,杭州、蘇州等部分熱點(diǎn)城市則給土拍規(guī)則再打“補(bǔ)丁”,如杭州修訂了第二批集中出讓的31宗地塊的競價(jià)規(guī)則。蘇州也明確禁止開發(fā)商絕對控股的子公司不得參與到同一地塊的競拍。8月10日,天津?qū)Ψ科蟮呐牡刭Y金予以明確規(guī)定,不僅須以自有賬戶交納競買保證金,還需提交股東未違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)�;蚱渌嚓P(guān)融資便利的資金來源承諾。換言之,借錢買地行不通了。

房企“活下去”的策略現(xiàn)分化

雖然上述內(nèi)容暫時(shí)還未得到正式確認(rèn),但已被業(yè)內(nèi)稱為“810土拍新規(guī)”,可謂直擊痛點(diǎn)、影響重大。其與近期購房市場“打補(bǔ)丁”的動作非常相似,其實(shí)是對土地市場政策進(jìn)行的一次系統(tǒng)、全面、務(wù)實(shí)、高效的打補(bǔ)丁操作。

沒有“面粉”,更遑論“面包”?對此,各上市房企相繼舉行中期業(yè)績會之際,公司管理層如何應(yīng)對“面粉”新規(guī),是“躺平”策略還是選擇突圍,成為投資人、媒體的關(guān)注點(diǎn)。

越秀地產(chǎn)可謂集中供地模式的“受益者”,上半年斬獲頗豐。“22城實(shí)施集中供地后,我們抓住了機(jī)會新進(jìn)了一些城市,還是比較有利的。”越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在業(yè)績會上表示,從今年的投資規(guī)模來看,在拿地方面堅(jiān)持“以銷定投”原則,一般投資額占銷售額的40%以內(nèi),在保持信用評級和符合“三道紅線”要求前提下,會按照全年投資強(qiáng)度來鋪排投資任務(wù)。他同時(shí)強(qiáng)調(diào),跟以前的投資標(biāo)準(zhǔn)沒太大差異,公司會按照盈利水平去設(shè)定目標(biāo)。

時(shí)代中國董事會主席岑釗雄在業(yè)績會上透露,在公開市場和進(jìn)入的城市,會按照投資的邏輯進(jìn)行投資。“下半年第二和第三次集中供地,我們會根據(jù)市場的情況做決定。我們的策略是非常清楚的,預(yù)計(jì)土地市場下半年區(qū)域平穩(wěn)。”

毫無疑問,集中供地對房企資金調(diào)配能力提出更大挑戰(zhàn),尤其是政策性“打補(bǔ)丁”進(jìn)一步把房企拿地框定在了一定的范圍內(nèi)。但目前來看,不少房企的拿地興趣并未受影響,只是方式更多元化了。林昭遠(yuǎn)就表示:“目前市場企業(yè)的形態(tài)不一樣,收并購機(jī)會也會多一些,我們也在通過多渠道投拓,在非公開市場拿地和收并購。”

不過,萬科董事會主席郁亮就要求萬科下半年要收緊投資。他認(rèn)為萬科現(xiàn)在最大的問題不是手里沒貨,而是消化不良,下半年最重要的是加快去庫存。

“面粉補(bǔ)丁”對購房者或是好事

“這是蠻好的打補(bǔ)丁的補(bǔ)充,在這樣的政策底下,除了房價(jià)穩(wěn)定,也希望地價(jià)穩(wěn)定。”岑釗雄在被問到有關(guān)拍地政策和打補(bǔ)丁的措施時(shí)表示,在這種背景下,有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和政策的長遠(yuǎn)穩(wěn)定,讓房價(jià)不會大起大落,對行業(yè)來說是好消息。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,“不以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)”這一新規(guī)可以看出,這一條款某種程度上是惠及或利好房企的,說明此類調(diào)控是希望土地市場競拍更公平、更科學(xué)、更有效。

廣東省房協(xié)理事、同創(chuàng)卓越有限公司總經(jīng)理趙卓文則認(rèn)為,“穩(wěn)地價(jià)”進(jìn)入新階段。土地出讓不止有“集中供地”的要求,出讓規(guī)則也面臨重大調(diào)整。在他看來,在“穩(wěn)地價(jià)”后,“房地聯(lián)動”也將伴隨而來。“地價(jià)被控制住了,并不意味著開發(fā)商的利潤提升。相反,隨著‘房價(jià)、地價(jià)聯(lián)動機(jī)制’的建立,房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平只有一個(gè)‘降’字。”

業(yè)界老行尊告訴記者,這個(gè)政策補(bǔ)丁無論對于開發(fā)商也好還是消費(fèi)者也罷,都是好事。對開發(fā)商而言,拿地會變得更加公平。與此同時(shí),也讓資金鏈緊張以及一些實(shí)力較弱的企業(yè)無法拿地,加劇行業(yè)分化。

對購房者而言,政策補(bǔ)丁讓資金實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商在拿地的時(shí)候被篩選出來,實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商后期開發(fā)樓盤出現(xiàn)問題概率小,所以從這個(gè)角度來看,對購房者是好事。且在“房企拿地不得超過年銷售額40%”的新規(guī)下,鼓勵房產(chǎn)銷售,限定炒房,大量減少房屋庫存,對市場有“穩(wěn)供應(yīng)”的作用。

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