面粉新規(guī)接踵而至 房企躺平還是突
羊城晚報(bào)2021-8-21
繼去年“三道紅線”的金融信貸“緊箍咒”后，房企今年面臨的是“面粉”問題：集中供地“打補(bǔ)丁”意味著借錢買地行不通、房企拿地資金須符合“投銷比小于40%”的紅線釋放出更加嚴(yán)控的政策信號……拿地問題在近日陸續(xù)舉行的中期業(yè)績會上，成為拋向房企管理層最多、也最尖銳的話題。從房企回復(fù)中，羊城晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，面對這一記重錘，房企日子確實(shí)更難了。業(yè)界分析，土地市場調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)，在“穩(wěn)地價(jià)”后，“房地聯(lián)動”也將伴隨而來，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平只有一個(gè)“降”字。
借錢買地行不通了
今年上半年的“土地‘兩集中’政策（即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動）實(shí)施后，第一批集中供地在全國22個(gè)城市鋪開，土地市場的熱情被瞬間點(diǎn)燃。然而，坊間盛傳，在8月11日自然資源部召開的閉門會議中，對部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個(gè)方面：
首先，參與商品住宅用地競買企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。住宅用地落實(shí)“限購”政策，非開發(fā)類的房企不具備拿地資格。同時(shí)，聯(lián)合競拍的房企中，開發(fā)類房企所占的股權(quán)必須大于50%。
第二，要求建立有效的購地審查制度。將現(xiàn)行政策工具箱中“建立購地資金來源審查制度”，由可選用的政策措施改為統(tǒng)一實(shí)施的政策措施。房企拿地不得超過年銷售額40%。第三，規(guī)定單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%。第四，不以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)。
本次會議所傳達(dá)出的內(nèi)容，也解釋了近期部分城市的二次集中推地生變原因。近期，深圳、天津、青島、惠州、上海等地相繼終止或延期第二批土地“兩集中”掛牌出讓。即將進(jìn)行的第二批集中供地中，杭州、蘇州等部分熱點(diǎn)城市則給土拍規(guī)則再打“補(bǔ)丁”，如杭州修訂了第二批集中出讓的31宗地塊的競價(jià)規(guī)則。蘇州也明確禁止開發(fā)商絕對控股的子公司不得參與到同一地塊的競拍。8月10日，天津?qū)Ψ科蟮呐牡刭Y金予以明確規(guī)定，不僅須以自有賬戶交納競買保證金，還需提交股東未違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)�；蚱渌嚓P(guān)融資便利的資金來源承諾。換言之，借錢買地行不通了。
房企“活下去”的策略現(xiàn)分化
雖然上述內(nèi)容暫時(shí)還未得到正式確認(rèn)，但已被業(yè)內(nèi)稱為“810土拍新規(guī)”，可謂直擊痛點(diǎn)、影響重大。其與近期購房市場“打補(bǔ)丁”的動作非常相似，其實(shí)是對土地市場政策進(jìn)行的一次系統(tǒng)、全面、務(wù)實(shí)、高效的打補(bǔ)丁操作。
沒有“面粉”，更遑論“面包”？對此，各上市房企相繼舉行中期業(yè)績會之際，公司管理層如何應(yīng)對“面粉”新規(guī)，是“躺平”策略還是選擇突圍，成為投資人、媒體的關(guān)注點(diǎn)。
越秀地產(chǎn)可謂集中供地模式的“受益者”，上半年斬獲頗豐。“22城實(shí)施集中供地后，我們抓住了機(jī)會新進(jìn)了一些城市，還是比較有利的。”越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在業(yè)績會上表示，從今年的投資規(guī)模來看，在拿地方面堅(jiān)持“以銷定投”原則，一般投資額占銷售額的40%以內(nèi)，在保持信用評級和符合“三道紅線”要求前提下，會按照全年投資強(qiáng)度來鋪排投資任務(wù)。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，跟以前的投資標(biāo)準(zhǔn)沒太大差異，公司會按照盈利水平去設(shè)定目標(biāo)。
時(shí)代中國董事會主席岑釗雄在業(yè)績會上透露，在公開市場和進(jìn)入的城市，會按照投資的邏輯進(jìn)行投資。“下半年第二和第三次集中供地，我們會根據(jù)市場的情況做決定。我們的策略是非常清楚的，預(yù)計(jì)土地市場下半年區(qū)域平穩(wěn)。”
毫無疑問，集中供地對房企資金調(diào)配能力提出更大挑戰(zhàn)，尤其是政策性“打補(bǔ)丁”進(jìn)一步把房企拿地框定在了一定的范圍內(nèi)。但目前來看，不少房企的拿地興趣并未受影響，只是方式更多元化了。林昭遠(yuǎn)就表示：“目前市場企業(yè)的形態(tài)不一樣，收并購機(jī)會也會多一些，我們也在通過多渠道投拓，在非公開市場拿地和收并購。”
不過，萬科董事會主席郁亮就要求萬科下半年要收緊投資。他認(rèn)為萬科現(xiàn)在最大的問題不是手里沒貨，而是消化不良，下半年最重要的是加快去庫存。
“面粉補(bǔ)丁”對購房者或是好事
“這是蠻好的打補(bǔ)丁的補(bǔ)充，在這樣的政策底下，除了房價(jià)穩(wěn)定，也希望地價(jià)穩(wěn)定。”岑釗雄在被問到有關(guān)拍地政策和打補(bǔ)丁的措施時(shí)表示，在這種背景下，有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和政策的長遠(yuǎn)穩(wěn)定，讓房價(jià)不會大起大落，對行業(yè)來說是好消息。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，“不以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)”這一新規(guī)可以看出，這一條款某種程度上是惠及或利好房企的，說明此類調(diào)控是希望土地市場競拍更公平、更科學(xué)、更有效。
廣東省房協(xié)理事、同創(chuàng)卓越有限公司總經(jīng)理趙卓文則認(rèn)為，“穩(wěn)地價(jià)”進(jìn)入新階段。土地出讓不止有“集中供地”的要求，出讓規(guī)則也面臨重大調(diào)整。在他看來，在“穩(wěn)地價(jià)”后，“房地聯(lián)動”也將伴隨而來。“地價(jià)被控制住了，并不意味著開發(fā)商的利潤提升。相反，隨著‘房價(jià)、地價(jià)聯(lián)動機(jī)制’的建立，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平只有一個(gè)‘降’字。”
業(yè)界老行尊告訴記者，這個(gè)政策補(bǔ)丁無論對于開發(fā)商也好還是消費(fèi)者也罷,都是好事。對開發(fā)商而言，拿地會變得更加公平。與此同時(shí)，也讓資金鏈緊張以及一些實(shí)力較弱的企業(yè)無法拿地，加劇行業(yè)分化。
對購房者而言，政策補(bǔ)丁讓資金實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商在拿地的時(shí)候被篩選出來，實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商后期開發(fā)樓盤出現(xiàn)問題概率小，所以從這個(gè)角度來看，對購房者是好事。且在“房企拿地不得超過年銷售額40%”的新規(guī)下，鼓勵房產(chǎn)銷售，限定炒房，大量減少房屋庫存，對市場有“穩(wěn)供應(yīng)”的作用。