2013博鰲房地產(chǎn)論壇8月14日—15日在海南三亞舉行，論壇主題為“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，騰訊房產(chǎn)全程直播報(bào)道。圖為住建部政策研究中心主任秦虹女士發(fā)表“房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的趨勢(shì)與探索”主題演講。秦虹表示中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前的貸款名單式管理、銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高度的管制的情況下，貸款越來越困難。金融創(chuàng)新是企業(yè)的內(nèi)在需求，是一種必然的趨勢(shì)。

以下為部分演講實(shí)錄：

從行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看，第一，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)它的融資一定是多元化的，而不是單一化的，我們大致研究了在國外比較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們看到的他們的企業(yè)的房地產(chǎn)融資，在公募市場(chǎng)融資、私募市場(chǎng)融資和銀行貸款三分天下，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資的多元化。在開發(fā)和銷售階段都依賴銀行貸款的這種單一格局，我們覺得在中國也是很難持續(xù)的，因?yàn)樵谥袊�現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)7萬多億，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模在10年內(nèi)增長(zhǎng)了10倍，我們房地產(chǎn)正在從市場(chǎng)起步階段走向成熟，它必然要求我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資也呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化格局，這是第一個(gè)原因，它是一個(gè)必然的趨勢(shì)。

第二，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率和前幾年相比是趨于下降的格局，我們現(xiàn)在土地的成本已經(jīng)很高了，但是隨著供應(yīng)的增加，競(jìng)爭(zhēng)的加劇，包括人工費(fèi)、原材料費(fèi)的上升，企業(yè)的利潤(rùn)在攤薄，在這種情況下，開發(fā)企業(yè)也必須探討新型的金融創(chuàng)新工具，解決它的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的情況下資金的保證問題。

第三，中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前的貸款名單式管理、銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高度的管制的情況下，他的貸款越來越困難。

第四，商業(yè)地產(chǎn)的占比開始大幅度提高，如果說和2008年相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資總規(guī)模從3萬億增長(zhǎng)到了7萬億，在房地產(chǎn)總投資規(guī)模增長(zhǎng)一倍的時(shí)候，房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了2倍。整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資在加快，甚至商業(yè)用房的開發(fā)投資增速高出住宅投資的一倍，在建施工面積也非常大，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)多元化的格局也實(shí)現(xiàn)了由住宅投資為主，轉(zhuǎn)向多元化投資，隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的增加，應(yīng)該說商業(yè)地產(chǎn)面臨著極大的挑戰(zhàn)，也面臨著很多問題。主要是退出渠道的匱乏，導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展，由于我們?nèi)鄙匍L(zhǎng)期資金支持，所以整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)水平的提升難度很大，供應(yīng)量上升也導(dǎo)致了過去以散賣為主的商業(yè)地產(chǎn)的銷售現(xiàn)在也面臨著銷售的困難，因?yàn)檫^去商業(yè)地產(chǎn)少，少數(shù)的一些商業(yè)地產(chǎn)可以靠散售來實(shí)現(xiàn)他的資金的周轉(zhuǎn)。

當(dāng)大量的商業(yè)地產(chǎn)都開始集中供應(yīng)的時(shí)候，銷售也開始出現(xiàn)困難。所以很多企業(yè)為了解決商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的困難，也做了積極的嘗試和探索，比如說高和基金目前實(shí)行的帶租約的銷售，這種銷售可能會(huì)受到市場(chǎng)歡迎一些，還有一些開發(fā)企業(yè)加大了持有的比例，持有和散售相結(jié)合，也來應(yīng)對(duì)單純的銷售困難帶來的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不利和銷售難度上升的情況。但是我們覺得這都是一種簡(jiǎn)單的應(yīng)對(duì)，關(guān)鍵的還是需要長(zhǎng)期資金的注入，所以金融創(chuàng)新也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)內(nèi)在要求。這是從行業(yè)的角度來看。

從社會(huì)融資的趨勢(shì)上來看，利率的市場(chǎng)化已經(jīng)是大勢(shì)所趨，最近央行已經(jīng)取消了貸款利率下限的限制，下一步我們可以沒有懸念地說，我們金融改革的一個(gè)大的方向就是要實(shí)行利率的市場(chǎng)化。利率市場(chǎng)化導(dǎo)致一個(gè)什么結(jié)果呢，導(dǎo)致的結(jié)果就是資金的成本，間接融資和直接融資的成本趨于靠近，而不是更加拉大這個(gè)距離。第二，我們的貨幣政策總基調(diào)是用好增量、盤活存量。用好增量對(duì)房地產(chǎn)來講，如果是信貸的增量，主要支持的是什么呢？恐怕主要支持的是保障性住房等民生工程的貸款需求。在用好增量政策的情況下，低成本的、更寬松的、大規(guī)模的銀行貸款來支持房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金需求，我覺得這種環(huán)境基本不太具備，下一步盤活存量，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在探索多元化的直接融資方面有極大的空間，是可以探索的。另外，從房地產(chǎn)企業(yè)融資來講，一方面從理論上來講，應(yīng)該是一些機(jī)構(gòu)投資者作為它的投資人，還有一部分散客，就是高凈值人群作為它的投資人。

那么我們現(xiàn)在看到的情況是什么呢？就是不斷成熟的中國的投資人的機(jī)會(huì)，因?yàn)楝F(xiàn)在有錢的、有能力投資的投資人隊(duì)伍越來越壯大，他們?cè)谫Y產(chǎn)配置的要求下，他對(duì)房地產(chǎn)投資的形勢(shì)也出現(xiàn)了多元化的格局，買住宅、買商業(yè)，甚至買基金，買證券化的一些產(chǎn)品，都成為他們資金配置的要求，所以越來越多的成熟的投資人的出現(xiàn)，也為我們下一步房地產(chǎn)企業(yè)投資創(chuàng)造了一些環(huán)境和條件。包括機(jī)構(gòu)投資者范圍擴(kuò)大的遠(yuǎn)景，也為我們下一步房地產(chǎn)的多元化融資創(chuàng)造了一些基礎(chǔ)性的條件。所以無論從行業(yè)本身來講，還是從社會(huì)融資的大的方向上來講，我認(rèn)為下一步我們特別值得關(guān)注的就是房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的問題。

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