當(dāng)我們購(gòu)買商品房辦理銀行按揭時(shí)，需要對(duì)房貸成數(shù)和年限做出選擇。目前商業(yè)銀行提供的住房抵押貸款的選擇余地很大，貸款比例可以從1成到7成，貸款年限可以從1年、5年、10年、20年到30年。

貸款成數(shù)首先要看購(gòu)房首付時(shí)自己一下子能拿出多少錢，將來(lái)按月供房的承擔(dān)能力有多大。貸款成數(shù)高的好處是首付的錢較少，可以解決當(dāng)前家庭財(cái)力不足的問題，但將來(lái)每個(gè)月的還款壓力就比較大;相反，選擇成數(shù)低的貸款首付要求的資金量較高，但以后月還款的壓力小。其次要看當(dāng)前的貸款利率水平、以及資金用于家庭其它投向的收益率，如果其它投向的資金收益率大于貸款利率，應(yīng)選擇較高成數(shù)的貸款，這樣家庭短期富余出來(lái)的自有資金進(jìn)行其他投資的報(bào)酬大于貸款付出的利息，家庭可得到一塊超額收益;反之，其他投向的收益率小于貸款利率，則應(yīng)增加貸款的成數(shù)，按照家庭財(cái)力實(shí)際情況，盡力多付一些首期款，將來(lái)可以少付一些利息。最后，還要將銀行貸款利率和通貨膨脹率進(jìn)行一下比較，因?yàn)榉课荼旧砭哂斜Ｖ翟鲋档墓δ�，一般�?lái)說(shuō)，房屋價(jià)值與物價(jià)指數(shù)應(yīng)該存在同步的變動(dòng)，當(dāng)銀行利率小于通脹率時(shí)，即實(shí)際利率是“負(fù)利率”時(shí)，投資房產(chǎn)肯定合算，此時(shí)應(yīng)充分利用銀行按揭的杠桿作用，選擇較大成數(shù)的貸款。

貸款年限的選擇相對(duì)簡(jiǎn)單，主要看我們的月供款能力，如果家庭的預(yù)期月收入較大，應(yīng)該選擇較短時(shí)期的貸款年限，即所謂宜短不宜長(zhǎng)。在首付比例不變的情況下，較短的年限雖然增加了我們的月還款金額，但隨著總還款時(shí)間的減少，我們?yōu)殂y行打工的時(shí)間有效縮短了，貸款所需承擔(dān)的利息總數(shù)同步大幅下降。在家庭經(jīng)濟(jì)條件允許的前提下，選擇較短年限的貸款是合算的。

如何確定貸款年限及還款方式

一、 還款期限的選擇

貸款期限是愈長(zhǎng)愈好，還是短期的好?這主要取決于購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力及其投資偏好。

一般來(lái)說(shuō)，還款期限越長(zhǎng)，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對(duì)輕一些;反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對(duì)重一些。可見，延長(zhǎng)還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限月長(zhǎng)越好呢?讓我們來(lái)看一個(gè)例子。以借款一萬(wàn)元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。而比較第十九年和第二十年，19年的為每月還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長(zhǎng)一年，每月負(fù)擔(dān)只減少元，約為2%�？梢娖谙捱^長(zhǎng)不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。所以合理的期限為5—8年。

專家認(rèn)為，假若限制一個(gè)期限較長(zhǎng)的抵押貸款，每月付款額就相應(yīng)較少，因而就容許由較多的資金積累用語(yǔ)改善生活品質(zhì)或作其他方面的投資。而且購(gòu)房者還可以根據(jù)自己的收入狀況提前付清抵押貸款的余款，以避免長(zhǎng)期的利息負(fù)擔(dān)。但是，是不是選擇抵押貸款的期限越長(zhǎng)越好呢?這并不是好事，問題出在期限越長(zhǎng)的抵押貸款所支付的利息占貸款總額的比例較高 ，而且隨著收入增長(zhǎng)，過長(zhǎng)的期限會(huì)造成過小的每月付款額，從而帶來(lái)不必要的利息支出。舉例來(lái)說(shuō)，一個(gè)年利率10% ，10萬(wàn)元的30年貸款，每個(gè)月利息費(fèi)用878元，全部利息費(fèi)用是21.6元，是本金的兩倍多，同樣10萬(wàn)元的15年貸款，每月利息075元，雖然比30年的多了97元，但全部利息支出只有9.35萬(wàn)元，比30年少了12.2萬(wàn)元，還只花了一半的發(fā)時(shí)間就還清了貸款。房地產(chǎn)投資專家認(rèn)為，以年利10%為例，10年的總付款額是抵押款的1.59倍，若選擇20年分期付款總付款額便達(dá)到了抵押額的2.3倍。因此，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)收入狀況及未來(lái)預(yù)算，確定一個(gè)合理的抵押貸款期限，一般應(yīng)選擇10到15年貸款期限為適當(dāng)。經(jīng)驗(yàn)資料證明也如此。在香港990年的以次房地產(chǎn)調(diào)查表面，年齡在40歲以下的首次購(gòu)房抵押期為14.2年，40歲以上的則為11.7到13.3年。

對(duì)資金比較充裕的人來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期貸款比較有利�？梢越枞腴L(zhǎng)期資金，同時(shí)對(duì)外作出短期投資，短期投資的回報(bào)足以償還長(zhǎng)期借貸并有贏余。

對(duì)于資金緊張的購(gòu)房人，由于除了還貸以外，沒有更多的錢做其他投資，所以還是首先考慮避免支出過多利息，應(yīng)以中短期貸款比較合適。

七成二十年貸款十所有貸款中成數(shù)最高，期限最長(zhǎng)的一種，但很難說(shuō)是最好的一種。最主要的是購(gòu)房人要依據(jù)自己的實(shí)際情況選擇適合自己的貸款種類。

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