2001年9月，北京某置業(yè)有限公司(下稱置業(yè)公司)通過聯(lián)建方式取得宗地1500平方米總為項目用地。之后，置業(yè)公司向北京市國土資源和房屋管理局(下稱土地局)申請辦理國有土地使用權(quán)證，同年11月20日，土地局與置業(yè)公司簽訂《土地出讓合同》，約定：置業(yè)公司有權(quán)使用上述土地，需交納土地出讓金800萬元，該出讓金交清之日起30日內(nèi)頒發(fā)《國有土地使用證》。2002年4月20日，置業(yè)公司按照約定交清出讓金。2002年6月，置業(yè)公司申請辦理房屋預(yù)售許可證，截止日期2003年5月。2002年5月7日，土地局出具發(fā)證函要求該局權(quán)屬科為置業(yè)公司辦理土地使用證。2002年9月20日，    申報房屋裝修一般要提交以下材料： (1)房屋裝修申請表;(2)房屋所有權(quán)證，對于房屋使用人提出申請，還應(yīng)提交所有權(quán)人同意裝修的證明;(3)申請人和產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件;(4)房屋租賃的，應(yīng)提交租賃合同;(5)裝修的房屋涉及改變房屋結(jié)構(gòu)或明顯加大符合荷載的，應(yīng)提交房屋設(shè)計單位的設(shè)計圖紙或?qū)�業(yè)部門對房屋整體安全論證結(jié)論;(6)外立面裝飾、裝修應(yīng)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃許可證。
    若是工程投資額在30萬元以上且建筑面積在300平方米上的房屋裝修，則要提交以下材料：(1)《建筑工程施工許可證申請表》;(2)《工程規(guī)劃許可證》;(3)《建設(shè)工程用地許可證》;(4)工程中標通知書;(5)有效的施工合同;(6)建設(shè)工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù);(7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程項目，提交監(jiān)理委托合同;(8)工程資金證明或銀行保函;(9)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
土地局向置業(yè)公司頒發(fā)國有土地使用證。2002年7月，置業(yè)公司工程驗收竣工。2002年8月，李某與置業(yè)公司簽訂購房合同，并支付首付款40萬元。2003年3月，李某與置業(yè)公司發(fā)生糾紛訴至法院請求確認合同無效，訴訟中，發(fā)現(xiàn)置業(yè)公司在缺少土地使用證的情況下取得預(yù)售許可，土地局屬于違法許可;因此，李某對土地局提起行政訴訟，請求撤銷土地局所頒發(fā)的預(yù)售許可證，法院終審判決駁回李某訴訟請求。同時，駁回李某請求確認購房合同無效之訴訟。
    開發(fā)商辦理預(yù)售許可證所需要的其他證照。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃證、施工許可證、投資完成證明、計委及建委計劃表、施工進度和銷售范圍方案表、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等文件向房產(chǎn)土地局申請預(yù)售許可證。注意，房管和土地局應(yīng)當(dāng)依據(jù)在先頒發(fā)的土地使用證來辦法預(yù)售許可證，不能顛倒順序。
    房產(chǎn)土地局逾期發(fā)證與開發(fā)商補辦土地使用證或不辦使用證應(yīng)區(qū)別對待。如本案所示，置業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定交清了土地出讓金，土地局未能按時頒發(fā)土地使用證，在遲延一個月之后頒發(fā)了土地使用證。置業(yè)公司在主觀上沒有過錯。這種情形應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商補辦、補辦土地使用證區(qū)別對待;對于后兩種情況，房產(chǎn)土地局不能頒發(fā)預(yù)售許可證，即使頒發(fā)也應(yīng)當(dāng)撤銷。
     房產(chǎn)土地局逾期頒發(fā)土地使用證不足以構(gòu)成撤銷之前頒發(fā)預(yù)售許可證的理由。原因是：一是因為房產(chǎn)土地局的程序瑕疵并不能導(dǎo)致實質(zhì)的結(jié)果違法;二是土地使用證取得人并沒有過錯，要求其承擔(dān)責(zé)任不符合公平原則;三是結(jié)合實際情況考慮，房產(chǎn)土地局頒發(fā)預(yù)售許可證的依據(jù)是已經(jīng)簽訂的土地使用權(quán)出讓合同以及置業(yè)公司交清出讓金這個事實，房產(chǎn)土地局已經(jīng)出具了發(fā)證函，置業(yè)公司最終取得了土地使用證，這些情況充分說明了該行政行為結(jié)果正義之特點。同時，確認房產(chǎn)土地局行為違法或者撤銷預(yù)售許可證將產(chǎn)生購房合同無效等嚴重后果。
    開發(fā)商與業(yè)主簽訂的購房合同并不能因此而無效。顯然，預(yù)售許可證沒有被撤銷，或者房產(chǎn)土地局的程序瑕疵沒有被確認為整個行政行為無效，那么，購房合同失去了無效的理由。相反，如果開發(fā)商補辦土地使用證或者不辦土地使用證，預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)被撤銷，此時，其與業(yè)主簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)被認定為無效。
    本案預(yù)售許可證應(yīng)否被撤銷存在爭議。嚴格依據(jù)《城市商品房余艘管理辦法》之規(guī)定，沒有土地使用證取得預(yù)售許可證屬于違法行為，應(yīng)當(dāng)撤銷;在此基礎(chǔ)上形成另外一種觀點，鑒于該預(yù)售許可證已經(jīng)期限屆滿，撤銷無意義，根據(jù)《行政訴訟法解釋》第57條第2款第2項規(guī)定，判決確認房產(chǎn)土度局頒發(fā)預(yù)售許可證行為違法;第三種觀點如前述。
 

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