2021年，臺(tái)州樓市的總體走勢(shì)是高開(kāi)高走，上半年處于量?jī)r(jià)齊升狀態(tài)，下半年密集調(diào)控后，開(kāi)始有所回落，特別是二手房市場(chǎng)步入寒冷的冬天。

那么，2022年樓市走勢(shì)又會(huì)如何？

一、2021年樓市走勢(shì)回顧

2021年，臺(tái)州市的新房市場(chǎng)，迎來(lái)了供銷(xiāo)兩旺的景象，量增自然價(jià)升，特別是椒江區(qū)，因?yàn)閰^(qū)位優(yōu)勢(shì)在這幾年開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，吸引了一定域外投資者的熱情。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市全年新房共簽約超11萬(wàn)件（含車(chē)位、商鋪、辦公），比2020年近10萬(wàn)件增長(zhǎng)了不少。

來(lái)自樓盤(pán)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，全市新房均價(jià)呈現(xiàn)出高開(kāi)高走的走勢(shì)。分區(qū)域來(lái)看，僅有黃巖、路橋兩區(qū)高開(kāi)低走之勢(shì)，椒江區(qū)、集聚區(qū)、天臺(tái)縣下半年后則進(jìn)入橫盤(pán)狀態(tài)，臨海市、溫嶺市、玉環(huán)市、仙居縣和三門(mén)縣等多數(shù)縣市則在下半年開(kāi)啟一波補(bǔ)漲行情。

從臺(tái)州房管政務(wù)網(wǎng)上公開(kāi)的新房簽約數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年房?jī)r(jià)下跌區(qū)域反而有所放量，而補(bǔ)漲的縣市簽約量明顯處在萎縮狀態(tài)。

2021年，臺(tái)州二手房市場(chǎng)，在下半年進(jìn)入封凍狀態(tài)，從多家房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)來(lái)看，成交量大幅萎縮。雖然有個(gè)別急于出手的房東會(huì)降價(jià)出售，但不能代表市場(chǎng)的主流已發(fā)生改變。

臺(tái)州二手房報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客

來(lái)自各大房產(chǎn)網(wǎng)站的二手房報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)顯示，各個(gè)小區(qū)二手房的價(jià)格都沒(méi)有出現(xiàn)明顯的松動(dòng)跡象。

總體來(lái)看，臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)也和全國(guó)大多數(shù)城市一樣，一二手房也存在價(jià)格倒掛現(xiàn)象，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的總體預(yù)期沒(méi)有發(fā)生明顯變化，顯然有利于市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

二、2022年樓市走向展望

2022年春節(jié)，雖然各大樓盤(pán)的售樓處有點(diǎn)冷清，但臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)，目前還不會(huì)有大的變化，隨著天氣的回暖，相信市場(chǎng)的熱度會(huì)有所回升。

（一）從成交量看短期市場(chǎng)走勢(shì)。

黃巖、路橋兩區(qū)去年新房下跌已有一定空間和幅度，而且明顯有成交簽約量的支撐，短期來(lái)看橫盤(pán)概率更大，繼續(xù)下跌可能性較小。

臨海市、溫嶺市、玉環(huán)市、仙居縣和三門(mén)縣等多數(shù)縣市在去年下半年縮量補(bǔ)漲，即使目前金融政策有所回暖，但要繼續(xù)上漲也缺乏內(nèi)在動(dòng)力，橫盤(pán)走勢(shì)的概率較大。

從椒江區(qū)、集聚區(qū)和天臺(tái)縣三個(gè)區(qū)縣來(lái)看，則是在去年下半年提前進(jìn)入橫盤(pán)走勢(shì)而已。同時(shí)，橫盤(pán)縮量不是特別明顯，椒江區(qū)、集聚區(qū)按區(qū)域人口基數(shù)來(lái)看，新房簽約量持續(xù)遠(yuǎn)高于其它縣市區(qū)，說(shuō)明其它域外的投資人還是繼續(xù)看好這兩個(gè)區(qū)域的未來(lái)市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：臺(tái)州房管政務(wù)網(wǎng)                制表：首輔房產(chǎn)

首輔房產(chǎn)認(rèn)為，怎么看短期房?jī)r(jià)走勢(shì)，就要去看大眾的預(yù)期，而要讀懂大眾預(yù)期的變化，就要從成交量入手。影響房?jī)r(jià)的因素雖說(shuō)眾多，但成交量一般是難以作假的。其實(shí)，房市跟股市一樣，都是市場(chǎng)行為，許多道理一定是想通的。

所以，2022年，看空臺(tái)州樓市的想法，或者期待下跌再下手買(mǎi)房的話(huà)，在臺(tái)州大多數(shù)縣市區(qū)里，都是難以實(shí)現(xiàn)的。

（二）從土地市場(chǎng)看短期樓市走勢(shì)

與上一年相比，2021年，臺(tái)州土地市場(chǎng)成交結(jié)果顯示，總體來(lái)說(shuō)還是量減價(jià)升的情況，個(gè)別地塊出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，只能表明土地市場(chǎng)有所降溫，熱點(diǎn)板塊競(jìng)拍溢價(jià)較高，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商拿地的熱情沒(méi)有發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，只是在適應(yīng)市場(chǎng)的變化，在策略上進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整而已。

來(lái)自《中國(guó)臺(tái)州網(wǎng)》消息，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年1-12月，臺(tái)州共成功出讓151宗地塊（不包含工業(yè)用地），總成交金額約495億元。相較2020年，地塊成交宗數(shù)雖然減少，但成交金額約增長(zhǎng)了7%。

2021年成交量、成交金額冠軍均被溫嶺市拿下，天臺(tái)縣、臨海市、玉環(huán)市也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。臺(tái)州市區(qū)（臺(tái)州灣新區(qū)、椒江區(qū)、黃巖區(qū)、路橋區(qū)）土地市場(chǎng)供應(yīng)趨緩，尤其下半年推地量明顯減少，備受期待的高鐵新區(qū)云谷地塊也因故終止出讓。此外，仙居縣、三門(mén)縣的推地量、成交量較少。

2021年房地產(chǎn)企業(yè)在“三道紅線”的緊箍咒下運(yùn)行有些困難，曾經(jīng)活躍在臺(tái)州樓市的品牌房企，減少了在臺(tái)州的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但仍有部分房企選擇積極拿地。

樓面價(jià)最高的是溫嶺市城西街道鑒洋村X(qián)Q070120地塊，樓面價(jià)約18499元/平方米，由首入臺(tái)州的建發(fā)（杭州兆潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）以封頂價(jià)23億元競(jìng)得，競(jìng)報(bào)無(wú)償返還保障房建筑面積約16700平方米，溢價(jià)率31.4%。

進(jìn)入樓面價(jià)前十榜單的路橋地塊為路橋區(qū)桐江路以東、現(xiàn)代大道以北地塊二，德信以24.38億元+返還保障房6000平方米競(jìng)得，樓面價(jià)約15360元/平方米（未考慮配建返還等因素），刷新路橋樓面價(jià)。

臨海地塊為邵家渡街道河陽(yáng)路西側(cè)、臨邵路北側(cè)、21-2地塊（熊出沒(méi)小鎮(zhèn)北側(cè)），偉星以15.57億元競(jìng)得，樓面價(jià)約12104元/平方米，溢價(jià)率25.3%。

此外，成交金額最高的是路橋鳳棲社區(qū)地塊，保利以上限價(jià)格30.27億元競(jìng)得，樓面價(jià)5379元/平方米，溢價(jià)率34.95%，無(wú)償返還人才住宅建筑面積5.59萬(wàn)平方米。該地塊也是競(jìng)爭(zhēng)最激烈地塊，經(jīng)歷了734輪14個(gè)小時(shí)的激戰(zhàn)。

根據(jù)以上一年土地成交的報(bào)道，再結(jié)合樓盤(pán)算法，我們可以大概測(cè)算一下未來(lái)的房?jī)r(jià)。

房?jī)r(jià)=土地成本(30%)+開(kāi)發(fā)費(fèi)用(10%)+建安成本(20%)+稅費(fèi)(15%)+利潤(rùn)(15%)+其他費(fèi)用(10%)。

所以，通常來(lái)說(shuō)，樓面地價(jià)越高，樓盤(pán)均價(jià)也會(huì)越高。從某種意義來(lái)說(shuō)，樓面地價(jià)一旦確立，未來(lái)一兩年的房?jī)r(jià)也就有個(gè)基本價(jià)位了。

首輔房產(chǎn)縱觀臺(tái)州歷年的爛尾樓盤(pán)，多是開(kāi)發(fā)商參與土地拍掛之時(shí)，稍失理性，或者實(shí)力不足，也或者是定價(jià)過(guò)高，但最終都能妥善處理，以時(shí)間換空間方式，樓盤(pán)陸陸續(xù)續(xù)都在市場(chǎng)中予以去化。

由上所述，人們不難看出，2021年土地市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)，表明臺(tái)州樓市短期上漲的動(dòng)力固然不足，但要總體明顯下行，也是沒(méi)有可能。

（三）從政策變化情況看樓市短期走向

宏觀政策的大環(huán)境，是堅(jiān)持房住不炒總方針下，因城施策。去年年末，金融信貸政策也開(kāi)始轉(zhuǎn)暖，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，要軟著陸，而不是要硬著陸。即使是高懸房地產(chǎn)稅的利劍，也不是要讓房市崩盤(pán)，而是為了打壓炒作之風(fēng)。即便是一流品牌房企，因?yàn)橘Y本無(wú)序擴(kuò)張，債臺(tái)高筑，可以倒下，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還是要健康發(fā)展。

就臺(tái)州本地來(lái)看，無(wú)論是商品房預(yù)售，還是二手房入市，以及人才引進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)和戶(hù)籍政策等等，都沒(méi)有發(fā)生明顯的變化，多是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，客觀上都不存在要打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

（四）從人口和規(guī)劃看樓市中長(zhǎng)期走向

來(lái)自網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，臺(tái)州人均住房面積已超過(guò)51平米，高于全國(guó)平均水平。

臺(tái)州綜合實(shí)力排名，在全國(guó)289個(gè)入選的城市中位居43名，處在前列。而且，在七五人口普查中，近10年間人口增速，臺(tái)州也是遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均水平。另一方面，臺(tái)州目前的城鎮(zhèn)化率還只有62%的水平，緩慢地再集聚還是有可能的。

所以，在首輔房產(chǎn)看來(lái)，在較長(zhǎng)時(shí)間里，臺(tái)州樓市還有穩(wěn)定發(fā)展的潛力，期待普跌的情況一時(shí)還不會(huì)出現(xiàn)。

當(dāng)然，期望臺(tái)州樓市再度普漲的情況，也已非常困難，結(jié)構(gòu)性稀缺，或結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，引發(fā)局部板塊上漲或下跌，肯定還會(huì)此起彼伏。

從七五人口普查數(shù)據(jù)可以看出，臺(tái)州人口增速是低于浙江省全省平均水平的，同時(shí)年均增速還在逐漸下降之中。所以，對(duì)于臺(tái)州來(lái)說(shuō)，人口紅利也將不再具有什么優(yōu)勢(shì)可言。同時(shí)，臺(tái)州的人均收入水平，也排在全省的后面幾位。所有這幾個(gè)因素，不是一時(shí)三刻都能改變的，顯然難以支撐臺(tái)州樓市持續(xù)普漲。

臺(tái)州樓市區(qū)域的結(jié)構(gòu)性變化，從七五人口普查的數(shù)據(jù)中，也是可以窺見(jiàn)一斑的。路橋區(qū)、臨海市、溫嶺市、玉環(huán)市人口是減少的，而臺(tái)州市區(qū)總體是增加的，特別是椒江區(qū)域集聚較快，所以投資者更青睞在椒江買(mǎi)房。從網(wǎng)上論壇看到，許多在路橋工作的，而房子多是買(mǎi)在椒江的，還有黃巖、臨海、溫嶺、玉環(huán)等縣市區(qū)都有人陸續(xù)來(lái)椒江買(mǎi)房。

臺(tái)州樓市區(qū)域的結(jié)構(gòu)性變化，也反映出臺(tái)州這些年規(guī)劃實(shí)施的情況，椒江區(qū)作為臺(tái)州的行政中心區(qū)塊，各種區(qū)位優(yōu)勢(shì)開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。

隨著沿海高速的通車(chē)，杭紹臺(tái)高鐵的開(kāi)通，s1輕軌即將完工，s2輕軌又在規(guī)劃之中，椒江區(qū)位優(yōu)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步凸顯。各行各業(yè)的人才向椒江集聚，可謂是人心所向。顯然，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，椒江區(qū)和集聚區(qū)對(duì)周邊縣市區(qū)的虹吸效應(yīng)還將繼續(xù)，熱點(diǎn)板塊和中心區(qū)域還會(huì)被各路買(mǎi)房人追捧。

網(wǎng)上有人這么說(shuō)，溫嶺是溫嶺人的溫嶺，而椒江是全臺(tái)州的椒江。首輔房產(chǎn)覺(jué)得，這個(gè)不無(wú)道理。至少短期市場(chǎng)情況也是如此，椒江區(qū)域的新房簽約量，的確遠(yuǎn)高于其它區(qū)域的人均水平，這都充分說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，那就是人們的投資熱情，至少眼下仍未消退。

網(wǎng)上也有博主說(shuō)，臺(tái)州已進(jìn)入房住不炒的時(shí)代。首輔房產(chǎn)認(rèn)為，就臺(tái)州市場(chǎng)整體而言，這個(gè)說(shuō)法應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題，但是，要說(shuō)未來(lái)的局部炒作，或者間歇炒作，肯定還有一定的慣性作用，就讓我們拭目以待吧。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）