隨著疫情逐步控制，各地樓市復(fù)工復(fù)產(chǎn)，來訪、成交狀況也在迅速恢復(fù)。4月5日，深圳蛇口豪宅項(xiàng)目招商太子灣·灣璽再次開盤，成功實(shí)現(xiàn)三開三罄，而其背后，實(shí)際上是逐漸活躍的新房市場(chǎng)。

伴隨著深圳樓市升溫，“天價(jià)喝茶費(fèi)”也開始重出江湖，三個(gè)寶安中心區(qū)的千萬豪宅項(xiàng)目被傳需加價(jià)百萬方可購房。在業(yè)內(nèi)看來，未來豪宅市場(chǎng)熱銷能否持續(xù)，關(guān)鍵就要看復(fù)工復(fù)產(chǎn)，尤其是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的狀況。

高凈值人群趁機(jī)抄底豪宅？

春節(jié)后，以深圳蛇口豪宅項(xiàng)目招商太子灣·灣璽為首的豪宅項(xiàng)目創(chuàng)造的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，引發(fā)外界關(guān)注。

據(jù)媒體報(bào)道，4月5日上午9點(diǎn)，太子灣·灣璽開盤，共推出54套N5棟公寓，單套總價(jià)2900萬起，開盤半天，項(xiàng)目便傳出售罄消息。這是太子灣·灣璽3月7日以來第三次開售。在此之前，該項(xiàng)目的2次開售也均以“日光”、“秒光”收盤，3月7日，太子灣·灣璽開盤，總價(jià)2000萬元起，當(dāng)晚售罄，項(xiàng)目吸金超42億元；數(shù)日之后，項(xiàng)目又在線上加推數(shù)套4000萬元起步的房源，8秒之后銷控表全線飄紅。  

新京報(bào)記者了解到，該項(xiàng)目是由招商蛇口打造的170萬平米大型綜合體，同時(shí)涵蓋商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓、住宅、酒店、國(guó)際學(xué)校、國(guó)際醫(yī)院等多元業(yè)態(tài)。

“這一樓盤屬商住房，不限購，所以吸引了全國(guó)有錢人的目光。本身深圳城市地位強(qiáng)，很多人想在深圳買房，有些是投資、保值需求，較好的地塊加上不限購，所以賣得較好。”易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭點(diǎn)評(píng)稱。

同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，盡管樓市的復(fù)蘇受疫情影響，但豪宅的“秒殺”熱銷，說明市場(chǎng)還是有潛在的需求，尤其是針對(duì)豪宅市場(chǎng)，無論是因?yàn)轫?xiàng)目本身資源稟賦、產(chǎn)品力的原因，還是因?yàn)橥�脹預(yù)期保值增值的需求，高凈值人群對(duì)于豪宅市場(chǎng)的關(guān)注程度仍然沒有減少，3月份疫情期間豪宅市場(chǎng)“秒殺”的結(jié)果就是很好的需求驗(yàn)證。

之所以豪宅市場(chǎng)近期火熱，張宏偉指出，無論是美國(guó)、歐盟，還是日本，都開啟量化寬松模式的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，國(guó)內(nèi)面臨輸入性通脹。此外，國(guó)內(nèi)降準(zhǔn)降息也導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性增加、融資成本降低。按照這樣的全球量化寬松的趨勢(shì)與國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期，一些高凈值人群勢(shì)必會(huì)做出保值增值的措施，購買豪宅則成為這些群體的選擇之一。

此外，張宏偉指出，部分一二線城市“低價(jià)地”項(xiàng)目售完，部分“高價(jià)地”以豪宅姿態(tài)入市，市場(chǎng)的價(jià)格供應(yīng)結(jié)構(gòu)已斷層，導(dǎo)致這些城市的房?jī)r(jià)未來預(yù)期會(huì)有“跳漲”。

“從政策面來看，現(xiàn)階段的限價(jià)、限簽樓市調(diào)控措施，部分城市確實(shí)出現(xiàn)了定向?qū)捤桑�也給了這些城市豪宅項(xiàng)目的成交機(jī)會(huì)。同時(shí)，疫情期間，豪宅項(xiàng)目放低姿態(tài)適度降價(jià)優(yōu)惠，也刺激了市場(chǎng)迅速成交。”張宏偉稱，綜合現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)，“政策面寬松預(yù)期+降價(jià)促銷”導(dǎo)致豪宅性價(jià)比提升，在通脹預(yù)期影響下，高凈值人群趁機(jī)抄底豪宅市場(chǎng)保值增值。

樓市升溫信號(hào)顯現(xiàn) 市場(chǎng)逐漸活躍

實(shí)際上，太子灣·灣璽三開三罄的背后是逐漸活躍的新房市場(chǎng)。實(shí)際上，隨著3月疫情開始好轉(zhuǎn)并趨于穩(wěn)定，開發(fā)商入市意愿也逐漸增強(qiáng)。3月深圳共有四個(gè)住宅項(xiàng)目獲批，四個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，因疫情停滯的市場(chǎng)開始復(fù)蘇。

反映至成交數(shù)據(jù)上，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月深圳新房住宅成交3152套，環(huán)比上升279.8%；成交面積為32.4萬平方米，環(huán)比上升279.9%，成交套數(shù)和面積皆達(dá)到今年以來新高。

在此基礎(chǔ)上，3月30日至4月5日這一周，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，新房住宅共成交818套，環(huán)比上升43.8%；面積共計(jì)76444平方米，環(huán)比上升31.3%。根據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，這一周共有兩個(gè)項(xiàng)目獲批，兩個(gè)項(xiàng)目入市，新房住宅整體開盤去化率近六成。對(duì)此，深圳中原研究中心表示，隨著政府工作重心向全面支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)逐步活躍，推盤節(jié)奏有所加快，成交逐步回穩(wěn)。

相比新房，二手房數(shù)據(jù)或更能反映當(dāng)下市場(chǎng)的實(shí)際情況。來自深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月二手房月成交量達(dá)8008套，環(huán)比上升3.8倍。由于過戶數(shù)據(jù)與實(shí)時(shí)成交具有一定的時(shí)間差，3月過戶的二手住宅，實(shí)際上主要為2019年11月到2020年1月簽訂成交協(xié)議的房源。房?jī)r(jià)方面，3月二手房均價(jià)環(huán)比上升0.95%，為59048元/平方米。

在業(yè)內(nèi)看來，千萬豪宅三次實(shí)現(xiàn)“日光”以及逐步回溫的深圳二手房市場(chǎng)，或向市場(chǎng)傳遞著樓市升溫的信號(hào)。

“百萬喝茶費(fèi)”重出江湖 主管部門迅速出擊

值得一提的是，伴隨著深圳樓市升溫，“喝茶費(fèi)”重出江湖，三個(gè)寶安中心區(qū)的千萬豪宅項(xiàng)目被傳需加價(jià)百萬方可購房。

事實(shí)上，“喝茶費(fèi)”一詞在房地產(chǎn)界并不新鮮，通俗講就是好處費(fèi)、回扣。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“喝茶費(fèi)”的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為項(xiàng)目?jī)r(jià)格遭遇政府限價(jià)低估，于是內(nèi)部拿下房源再按市場(chǎng)可接受的加價(jià)進(jìn)行出售。“不過肯定還是以開發(fā)商內(nèi)部人士居多，畢竟很多這種行為實(shí)際上都是開發(fā)商自己主導(dǎo)的。”

換言之，頻頻出現(xiàn)的“天價(jià)喝茶費(fèi)”，更多是開發(fā)商為繞過政府限價(jià)做出的舉動(dòng)，獲得的資金基本最終都會(huì)流到開發(fā)商手中。

針對(duì)這一現(xiàn)象，深圳寶安區(qū)住房和建設(shè)局迅速出手。4月3日，深圳寶安區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為的通知》。通知指出，近期寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼出現(xiàn)購房繳納“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”的負(fù)面輿論，涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤(rùn)恒都市名薈等多個(gè)樓盤。對(duì)此，寶安住建局將開展打擊上述違法行為的行動(dòng)，其中包括采取暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限等措施。

李宇嘉認(rèn)為，“喝茶費(fèi)”的出現(xiàn)，使限價(jià)政策存在一定程度的失靈，人為抬高了購房成本，助長(zhǎng)市場(chǎng)炒作情緒，不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定，也與“房住不炒”主基調(diào)相背，這正是政府不得不出手的原因。

業(yè)內(nèi)稱熱銷能否持續(xù)取決于復(fù)工復(fù)產(chǎn)狀況

張宏偉指出，盡管豪宅市場(chǎng)在疫情期間開了個(gè)好局，在全球“量化寬松”的背景下，核心城市的豪宅優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或?qū)⒉饺胄乱惠喌膬r(jià)格上漲通道，但并不意味著會(huì)豪宅市場(chǎng)會(huì)一直一帆風(fēng)順。

張宏偉認(rèn)為，盡管各城市各行業(yè)均已復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但是，國(guó)內(nèi)面臨的問題是因海外“疫情”，進(jìn)出口所受影響至少會(huì)持續(xù)至6月底，甚至?xí)�影響到全年，同時(shí)國(guó)內(nèi)需求也很難那么快恢復(fù)正常。因此，從樓市需求的角度來看，即使現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)“秒殺”熱銷，由于需求端的收入還沒有穩(wěn)定下來，甚至還會(huì)面臨下降，豪宅市場(chǎng)也難免會(huì)受到影響，因此，年內(nèi)豪宅市場(chǎng)“秒殺”熱銷現(xiàn)象能否持續(xù)，關(guān)鍵就要看現(xiàn)在復(fù)工復(fù)產(chǎn)的情況，尤其是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的狀況。

在楊紅旭看來，預(yù)計(jì)今年深圳樓市會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨漲的態(tài)度，漲幅不會(huì)太大，否則會(huì)受到政策的調(diào)控。此外，由于深圳外向型經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)比較敏感，新冠肺炎疫情導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，未來幾個(gè)月預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)深圳樓市產(chǎn)生利空影響。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）