雖然去年下半年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售就普遍轉(zhuǎn)淡，不時(shí)傳來(lái)房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人叫苦的聲音，但全年的整體表現(xiàn)仍與直觀感受迥異。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年全國(guó)商品房量?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，銷(xiāo)售面積約17億平方米，銷(xiāo)售額約15萬(wàn)億元。

我個(gè)人最關(guān)注的一個(gè)數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，同比增長(zhǎng)9.5%，比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。而公認(rèn)日子很好過(guò)的2016年、2017年，房地產(chǎn)投資分別只增長(zhǎng)6.9%和7.0%。

去年房地產(chǎn)投資并非突然加速，而是相當(dāng)平穩(wěn)。2018年上半年，房地產(chǎn)投資增幅為9.7%；1-9月增幅為9.9%，然后是全年的9.5%。

雖然，從主流房企拿地情況看，并未出現(xiàn)大幅攀升，到下半年，一些房企甚至捂緊了口袋；土地流拍的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，成交也多為低溢價(jià)率，但財(cái)政部1月23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)土地出讓收入高達(dá)65096億元，同比增長(zhǎng)25%，賣(mài)地收入再創(chuàng)新高。

土地投資是支持房地產(chǎn)投資的重要因素。從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，2018年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)9.5%是可以理解的。另一個(gè)因素，或許可從棚改投資來(lái)解釋。

根據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年1-11月全國(guó)棚改已動(dòng)工建設(shè)616萬(wàn)套，超額完成580萬(wàn)套的年度計(jì)劃，投資額逾16000億元。加上12月的數(shù)字，全國(guó)估計(jì)有650萬(wàn)套。中央的計(jì)劃是，2018年到2020年，全國(guó)計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套。

此前的三年，2015年至2017年，全國(guó)新開(kāi)工各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)分別為601萬(wàn)套、606萬(wàn)套和609萬(wàn)套，合計(jì)超過(guò)1800萬(wàn)套。也就是說(shuō)，全國(guó)棚改建設(shè)是在降速的。而2018年也是棚改政策傳聞?shì)^多的一年，主要觀點(diǎn)是認(rèn)為在踩剎車(chē)，點(diǎn)剎。不過(guò)，就如同以為貿(mào)易摩擦?xí)�影響進(jìn)出口結(jié)果卻是貨物貿(mào)易量仍在增長(zhǎng)一樣，棚改可能的政策變化，反而可能催促了各地加快當(dāng)年的開(kāi)工建設(shè)速度。就結(jié)果而言，我個(gè)人認(rèn)為，棚改建設(shè)為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)作出了不小的貢獻(xiàn)。

我拿去年房地產(chǎn)的幾個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)事，有兩個(gè)小意圖。一是否定了個(gè)別專(zhuān)家說(shuō)房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的說(shuō)法。商品房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)創(chuàng)新高，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)9.5%（高于全國(guó)固定資產(chǎn)投資增幅的5.9%），不僅沒(méi)有拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而是從投資和消費(fèi)兩端再次起到了拉動(dòng)作用。

二是不要總是動(dòng)不動(dòng)就把希望寄托在房地產(chǎn)身上。過(guò)往多年，哪怕是在房地產(chǎn)處于高增長(zhǎng)時(shí)期，也屢有專(zhuān)家出來(lái)呼吁通過(guò)房地產(chǎn)救市；而此輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，也有專(zhuān)家暗示要適當(dāng)放松，以防止經(jīng)濟(jì)被下行的樓市拖累。但如你所知，經(jīng)濟(jì)的下行，樓市的調(diào)整，更多是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和行業(yè)自身的需求，兩者都需要追求更有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

去年數(shù)據(jù)再怎樣也都過(guò)去了，人們關(guān)注的是今年趨勢(shì)。年底年初，由于工作的關(guān)系，跟企業(yè)界朋友會(huì)有些探討。我先重申個(gè)人觀點(diǎn)：不管是從剛性需求（首次置業(yè)和改善需求），還是從城市更新來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍處于發(fā)展軌道。主流房企還有很大的施展空間，雖然市場(chǎng)份額一直都在變化。

正如我們看到的，去年底，部分城市調(diào)控出現(xiàn)了微調(diào)，這是城市從主體責(zé)任出發(fā)根據(jù)實(shí)際情況所作的調(diào)整，無(wú)可厚非。但人們都認(rèn)識(shí)到，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立以前，房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)不會(huì)有方向性的改變。這已為諸多地方兩會(huì)的關(guān)鍵詞所證實(shí)。比如上海兩會(huì)提出：完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)長(zhǎng)效機(jī)制，繼續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)保持總體穩(wěn)定。

假如說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面不會(huì)更緊，那么，市場(chǎng)是不是已經(jīng)筑底了呢？如果2018年四季度是所謂的“底部”，那它的底部又有多長(zhǎng)？從1月份和剛剛過(guò)去的春節(jié)情況看，是比較清淡的。過(guò)去幾年，返鄉(xiāng)置業(yè)曾是三四線(xiàn)樓市的重要支撐，但我們記者了解的情況，今年春節(jié)期間的看房人數(shù)和成交量都比較低，專(zhuān)家認(rèn)為這些城市的需求已被透支。

目前來(lái)看，一季度的基數(shù)會(huì)維持低位，也就是說(shuō)，市場(chǎng)還在尋底過(guò)程中�？催^(guò)我文章的朋友會(huì)知道，去年下半年以來(lái)的樓市調(diào)整，更多是市場(chǎng)因素主導(dǎo)的反應(yīng)。所謂史上最全最嚴(yán)厲的調(diào)控，延遲了兩年半才迎來(lái)市場(chǎng)的調(diào)整，它不會(huì)只用半年就完成，從這個(gè)角度說(shuō)，一季度繼續(xù)調(diào)整，業(yè)界不應(yīng)過(guò)度驚訝。

通常而言，政策的底部會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)底部的構(gòu)筑和修復(fù)，但需要一段時(shí)間的傳導(dǎo)。從積極意義看，政策的正向變化有助于緩解、減弱調(diào)整的長(zhǎng)度和幅度。如果這個(gè)邏輯成立，則二季度的市場(chǎng)表現(xiàn)要好于一季度，下半年好于上半年。但寄望全年商品房量?jī)r(jià)繼續(xù)創(chuàng)新高，房地產(chǎn)投資保持去年的增幅也不現(xiàn)實(shí)。

理智的房企不會(huì)簡(jiǎn)單押注于政策的轉(zhuǎn)向。從策略上講，偏進(jìn)取的房企，會(huì)趁低點(diǎn)增加投資，收購(gòu)項(xiàng)目或公開(kāi)拿地；偏穩(wěn)重的房企，則會(huì)繼續(xù)觀望，待市場(chǎng)信號(hào)清晰顯現(xiàn)后再采取進(jìn)攻態(tài)勢(shì)。但負(fù)責(zé)前期投資的部門(mén)會(huì)發(fā)現(xiàn)，城市和區(qū)域選擇越來(lái)越難了，三四線(xiàn)城市需求飽和度增加，一二線(xiàn)管控未見(jiàn)放松。不過(guò)，既然大家都承認(rèn)隨便誰(shuí)都能掙大錢(qián)的房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，不正是真正聰明房企大顯身手的時(shí)候了？

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）