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四線縣城樓市春節(jié)觀后感

來源:新浪財經(jīng)自媒體作者:發(fā)布時間:2019-2-12點擊: 人次

和大家說說這個小長假我在干嘛,有一件比較重要的事情,就是我去縣城找了一些當(dāng)?shù)氐牟俦P手聊天了。這事日常因為我在上海,能夠溝通接觸的機會比較少,但是某種維度上卻是如今大量用戶關(guān)注或者困惑的地方

三四線城市的房產(chǎn)購買邏輯,很多時候會被誤解誤會,很多在一線城市的地產(chǎn)人認(rèn)為用大城市的方式去降維打擊一定成功,很多在一線城市工作的購房者會有很多大城市的標(biāo)準(zhǔn)去看待縣城房產(chǎn),某種程度上這些都是錯的

今天和大家聊聊我的一些感受

01

對于小縣城,很多人都會說縣城里比較溫暖,因為互相之間大家都認(rèn)識。這種話翻譯成相對冰冷的房地產(chǎn)語言就是:人口基礎(chǔ)單薄且絕對聚合

所以從地段角度來說,縣城的核心區(qū)非常非常小,基本就是概念中的三縱三橫六條馬路。而且這個城市的地段價值就分為兩種,一種叫這里,一種叫其他。不存在所謂的車行十分鐘可達(dá)區(qū)域的概念

核心區(qū)只在小范圍的三縱三橫,不存在所謂的車行五分鐘的概念,不存在什么CBD\CLD各種概念

而且對于縣城而言改變也是很難的一件事,這本質(zhì)上是因為縣城的人口基礎(chǔ)恒定,所以城市也就沒有擴張的動力。很多時候人為的擴張反而會起到反作用。比如我老家把老城里唯一一個新華書店搬到了3公里外,也徹底斷了大家看書的念想

那么有沒有再造新核心的可能,有的,但是打造的模式也和大城市的不一樣,小縣城看什么,一看有沒有餐飲、二看有沒有兒童游玩和教育、三看有沒有電影院、四看有沒有大型的超市、五看有沒有重點幼兒園和小學(xué)(注意,初中高中什么已經(jīng)不算了,要看重點都把人送到外地了),這些對于縣城來說就是消費升級,什么政府在哪里啊,路修到哪里了,百貨在哪里都不管用。

以上五個聚合了三個,再配合一個成熟的社區(qū),那么有可能成為縣城的下一個核心

另外需要強調(diào)的是,縣城不相信概念,只相信眼見為實。我看過太多自以為是的開發(fā)商在開發(fā)綜合體的時候?qū)Υ虡I(yè)只做概念然后瘋狂的賣住宅,最后都被市場打的灰頭土臉的

縣城里的房地產(chǎn)開發(fā)到底需要什么樣的產(chǎn)品

縣城不需要別墅,縣城不需要洋房,縣城的房子需要比較好的綠化率,小區(qū)經(jīng)得起逛;需要有圍墻,證明自己的房子和以前的老破小不一樣;需要物業(yè)管理,讓人感覺自己小區(qū)又被管理的感覺;需要車位,因為以前都是停路邊;最好電梯出來就一戶,這會讓人感覺電梯這塊面積可以隨便用,住戶會爽翻天

而戶型上我發(fā)現(xiàn)了,縣城不需要兩房,三房是低配,四房是剛需

02

另外,我發(fā)現(xiàn)一個很有趣的顯現(xiàn),就是縣城只有一個一手房

什么意思,不是說一個地方只能有一個一手房開發(fā),而是同一時間只有最好的那個一手房才能在市場中存活。什么意思,對于縣城的住戶來說,他們從來不會為居住而煩惱,家里哪怕生上5個小孩也住的綽綽有余。但是他們是卻希望過上更好的生活

所以如果讓他們想要買房,要么就買最好的那個,要么就不買,沒有退而求其次的選擇

這也是為什么碧桂園可以在這么多縣城里所向披靡,我們可以想想碧桂園交付的產(chǎn)品,特別大的小區(qū),小區(qū)內(nèi)一望無際的綠化,感覺特別好的物業(yè),感覺特別好的精裝修……這些都是縣城住戶之前生活環(huán)境里感受不到的。而且碧桂園一拿就拿特別大的地一開發(fā)就是三五年,直接把其他競爭對手干趴下了

這就是縣城的開發(fā)邏輯:大樹底下,寸草不生。

所以這也直接導(dǎo)致縣城里破碎的房價體系。過年的時候,我在老家看盤,一個核心區(qū)的一手項目,價格是1.4萬左右,邊上的二手飯,五千。就是這么赤裸裸

而且很奇怪的是,這樣的定價體系會一直保持下去,縣城里最好的房子三五年里永遠(yuǎn)1.4萬,邊上的二手房永遠(yuǎn)五千。因為本質(zhì)上他們代表著兩類客群,而且只有居住屬性

未來只有這個縣城真正意義上融入了大都市城市圈的發(fā)展之后,房價才會進入到年均穩(wěn)定增長的邏輯里,而這樣的增長只限于商品房開發(fā)的那些產(chǎn)品,那些五千的二手房會被排擠到租賃領(lǐng)域而沒有交易的價值

然后我會和我的小鎮(zhèn)青年朋友說,要么不買,要買就買最貴的那個

所以在老家會有一個很有趣的現(xiàn)象,就是一旦有好的項目開盤,你會發(fā)現(xiàn)有半個城的人都去了。小縣城的凝聚力是超乎想象的,在買房這個環(huán)節(jié)也同樣如此。我媽在買自己的那套商品房的時候就和我說了兩句話:第一句,我從來沒見過房子是這樣買的。第二句,居然這么多親戚也買在了這里

03

返鄉(xiāng)置業(yè)唯二的理由

回家的時候我想不少朋友都會看到家里的樓盤都在打返鄉(xiāng)置業(yè)的廣告,問我要不要買。

我的結(jié)論其實挺簡單的,有兩種情況下,在異地奮斗的你是可以在老家買一套房子的。第一種希望給爸媽改善生活的,過去的老房子不能給他們更好的生活,而你不在也使得家庭更加的孤單,那么可以換一個熱鬧點的小區(qū),讓他們可以住的更開心。第二種,在外地工作但是找了老家或者老家附近的男女朋友,那么也可以買一套。對于長輩來說,這是證明你混的還不錯的一個重要方式,如果想要結(jié)婚生娃,不論這套房子住不住,都可以買一套

另外也有人問我買了之后小鎮(zhèn)房價走勢,其實只有兩種情況下會有明顯的提升,第一種撤縣并市,城市的公共配套集中統(tǒng)一的提升,第二種納入某一都市圈范圍內(nèi)人口流動突然密切,不然房價一直會保持溫和的狀態(tài)

還有,在小鎮(zhèn)買房的時間點也挺重要的,因為市場的不健全,所以很多一手樓盤的定價其實挺隨意的,人多了就會漲人少了折扣優(yōu)惠就比較多,所以如果覺得需要想要,最少錯開所謂的高峰期。

什么高峰期:比如重要商場開門的時候、返鄉(xiāng)高峰的時候,反正熱鬧的時候定價就越會不理性,你買的價格也就會高很多

04

縣城里沒有貸款,縣城里貸不起款

我曾經(jīng)很好奇,不少我的小伙伴包括長輩買房都不喜歡貸款,或者貸的額度都非常少。我看到他們經(jīng)常會說,不對啊,最合理的應(yīng)該是用足杠桿向銀行借錢啊。但是了解之后才知道縣城的收入模式的不同

在縣城,除了公務(wù)員和老師護士這樣的職位,大部分經(jīng)商貿(mào)易或者自己開個小店的,一來沒給自己做什么社保,二也沒有穩(wěn)定收入,來錢都是一陣一陣的。另外對于他們來說日常有一筆比較大的收入,城鎮(zhèn)戶口的有棚改,農(nóng)村戶口有集體宅基地轉(zhuǎn)讓,這些讓他們基本上讓他們可以拿到一整筆的錢

另外,浙江人不少應(yīng)該知道,在民間有一種資金互助方式叫做會,大概是十個人圍成一個圈,每半年固定輪著給其中一個錢,最先拿到錢的隨后也要給后拿到錢的本金和利息,周而復(fù)始每半年總有一個人可以拿到十個人湊在一起的整筆錢。依賴這種特殊的種群信用體系幫助需要用錢的人最早拿到錢,不需要用錢的人最后但是拿到本金和最多的利息,這種方式很多時候成為他們代替儲蓄的方式

所以在這樣前提下,基本上用戶都傾向于“湊一筆錢”買房而不是貸款買房

所以在縣城里的銀行和其他地方的不太一樣,一線城市都是鼓勵給你信用卡,鼓勵給你放貸,縣城里的基本都是吸引你的存款,努力讓你在他那邊存更多的錢

05

縣城里最獨特的兩種房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

縣城里發(fā)展的最好的房地產(chǎn)模式,可能出乎你的意料,就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

這也是我無意間發(fā)現(xiàn)的,我和我的一些發(fā)小在一個咖啡館里聊好天之后我問他去哪里,他說了句:我去見我奶奶。沒想到的是,隨后他去的是一個養(yǎng)老院

我算是去過上海不同類型的養(yǎng)老院的,在我老家能夠看到這樣設(shè)備齊全軟硬件兼顧的養(yǎng)老院,說實話滿讓我意外的。

我打聽了一下,居然一場難求,而且價格都還不便宜

其實仔細(xì)想想,在縣城或許更有孵化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土壤,縣城如今面臨最重要的問題就是勞動力的外流,勞動力外流之后,年輕群體更加“迫切”的希望自己的長輩可以有人照顧以及過得更好。這種迫切程度往往要勝過一二線城市,從而成為硬剛需

另外也說說縣城里的商業(yè)地產(chǎn),我們做房地產(chǎn)的一直都會吐槽萬達(dá)廣場的千篇一律,但是你別說,很多小縣城里還真沒有。但是這樣的綜合體形式卻恰恰是當(dāng)?shù)鼐用袼枰�,因為在他們眼里的消費升級就是1、用大超市代替菜場;2、用飯店代替排擋;3、有咖啡館滿足裝逼;4、有游樂場滿足小孩玩樂。這些構(gòu)成了小鎮(zhèn)居民商業(yè)消費的全部。

這次我回家,看到新城在老家開的一個吾悅廣場,一開業(yè)就火爆。仔細(xì)看邏輯,其實就是做了一個迷你年輕版本的萬達(dá)廣場,然后把這些東西裝進去,僅此而已,但是全部擊中小鎮(zhèn)青年的所有需求

所以這樣的碰撞會產(chǎn)生一些很有趣的場景

比如廁所還算時髦的配上了這樣的烘干機的上方,也會有這樣很有地方特色的口號標(biāo)簽。很多時候這就是三四線商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)爭,需求就在那里了,就看你愿不愿意去

正是因為這樣的供給差,也讓大量的山寨品牌有了孵化的空間。但是某種程度上我是支持這樣的山寨,因為畢竟解決了市場需求。而且他們的存在也會讓更多商業(yè)品牌重視這樣的市場

另外有趣的一點,小鎮(zhèn)的商業(yè)的價格可以賣到很高,4萬以上都能夠被市場接受,但同樣死鋪也特別多,放在手里一毛錢不值的也有,這些多半是當(dāng)年被開發(fā)商忽悠的冤大頭

06

最后我說說四線縣城的房地產(chǎn)未來

在我眼里,這里的房地產(chǎn)正在經(jīng)歷自己獨特的商業(yè)閉環(huán),市場容量極小能級也不大,但是用戶和購買力給這個產(chǎn)業(yè)樹立起一個極強的壁壘,指望這個圓環(huán)內(nèi)膨脹以及放大,這個的可能性不大。但是這個圓環(huán)內(nèi)部也同樣在迭代和循環(huán),比如從以前的自建房到商品房,消費升級后對商業(yè)地產(chǎn)的更多要求等等

同樣不可忽視的是縣城百姓的購買力正在提升,城鎮(zhèn)化同樣給到他們絕大程度的紅利,以前這些購買力都在其他區(qū)域釋放,比如浙江人都去買杭州的房子以及東南亞的房子,如今這些購買力正在回流

但是回流之后依然需要面對的現(xiàn)實就是市場容量依然很小,商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)大概只有一兩家可以盈利。指望百花齊放是不可能的,一家人贏走所有的市場是大概率事件

07

北上廣不相信眼淚,我兜了一圈發(fā)現(xiàn),小縣城其實也不相信

(編輯整理:仙居房產(chǎn)網(wǎng)

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