“一套房子辦出了兩本產(chǎn)權(quán)證。原本以為是節(jié)省了契稅，沒想到‘子母套’卻給我?guī)�來了更多的麻煩�?rdquo;昨天，跑了多家銀行和部門，家住城南路的小錢很煩躁：“房產(chǎn)二次調(diào)控新政的出爐，讓我再買房的計(jì)劃莫名其妙地落空了。”

大房分出“子母套”

“本來一整套的房子，硬是被拆成了兩套。”小錢說，自己的煩惱是由去年2月購(gòu)買的新房引起的，“我當(dāng)時(shí)買了一套‘子母套’，房產(chǎn)商給我辦了兩本產(chǎn)權(quán)證，這樣就產(chǎn)生了兩筆按揭貸款�，F(xiàn)在我想再買一套房子，沒想到直接被銀行以‘三套房停貸’為由關(guān)在了門外。”

去年2月，同方2008的售樓人員向準(zhǔn)備買房結(jié)婚的小錢推薦了一種特別的戶型。“這種戶型一共112平方米，叫做‘子母套’，實(shí)際上和正常的大戶型房屋一樣，只是把大戶型拆成2套小房子，一套80平方米、一套30多平方米。”

“我們這樣做，是為了回避有關(guān)規(guī)劃政策，絕不會(huì)影響房屋品質(zhì)。交房后，住戶可以自己開門洞‘合二為一’。”聽到售樓人員的介紹，小錢心動(dòng)了。“這樣買房對(duì)我來說也是有好處的。原本需要繳1.5%的契稅，現(xiàn)在只需要繳1%。而且，超過90平方米的房子需要交30%的首付款，現(xiàn)在面積變小了，我可以選擇只交20%的首付款。我甚至可以住大套、租小套，以房養(yǎng)房……”

就這樣，小錢以47萬元的總價(jià)買下了“子母套”，首付款14.1萬元。“大套中，廚房、衛(wèi)生間、臥室、客廳都有，小套只有臥室、衛(wèi)生間，節(jié)省空間。”小錢當(dāng)時(shí)覺得很滿意。

“三套”叫�！∫�出再貸難

“買了這套房子沒多久，一名從事建筑設(shè)計(jì)的朋友告訴我，小套中沒有預(yù)留廚房、天然氣等，按照規(guī)定，這不算一套完整的住宅，今后想出手比較困難。”小錢說，“這也意味著，大小兩套合在一起，才算我買了一套完整的房子。”

幾天前，小錢準(zhǔn)備再買一套房，到交通銀行嘉興分行一咨詢，他傻眼了。原來銀行的工作人員告訴他：“‘子母套’屬于兩套房產(chǎn)，再買房就是第三套。按照房產(chǎn)新政，買三套房銀行是不給予貸款的。”

據(jù)了解，9月29日國(guó)家二次調(diào)控政策出臺(tái)之后，監(jiān)管部門要求，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。首次購(gòu)房且建筑面積在90平方米以下的客戶，首付也從20%提高到了30%。

缺一不成“宅”

功能不完整的小套，究竟能否獨(dú)立成套？記者咨詢了嘉興宏正建筑設(shè)計(jì)有限公司總師辦相關(guān)負(fù)責(zé)人，他說：“對(duì)于住宅的設(shè)計(jì)，國(guó)家有兩份規(guī)范可查。一份為住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，另一份為住宅建筑規(guī)范。其中住宅建筑規(guī)范是強(qiáng)制性規(guī)范，是住宅設(shè)計(jì)建設(shè)必須遵照?qǐng)?zhí)行的。”

這份強(qiáng)制規(guī)范規(guī)定，每套住宅至少應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間四個(gè)基本空間。具體表現(xiàn)為獨(dú)立門戶，套型界限分明，不允許共用臥室、起居室（廳）、廚房及衛(wèi)生間。所以一旦住宅建筑設(shè)計(jì)缺少四者之一，不僅建筑施工圖不會(huì)通過審核，建管部門也不會(huì)給予相應(yīng)的施工證明。

據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，強(qiáng)制規(guī)范還要求，廚房應(yīng)設(shè)置相應(yīng)設(shè)施或預(yù)留位置，合理布置廚房空間。不預(yù)留位置的，將被視作空間沒有設(shè)置，不予以審圖。

在建筑設(shè)計(jì)中，審圖環(huán)節(jié)是一個(gè)非常重要的程序，但在實(shí)際操作中，漏審的情況也會(huì)發(fā)生。這名負(fù)責(zé)人表示，“小錢的小套房獨(dú)立成套卻功能不完善，可能就是由于漏審造成的。”

只為“躲貓貓”

房產(chǎn)商將房子“由大分小”究竟是為了什么？嘉興宏正建筑設(shè)計(jì)有限公司總師辦的相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋：“開發(fā)商設(shè)計(jì)‘子母套’是為了應(yīng)付有關(guān)政策，迎合市場(chǎng)。”

這里所說的政策是指，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工商品住房建設(shè)，戶內(nèi)套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到住房開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。新建住房結(jié)構(gòu)比例應(yīng)在全市范圍內(nèi)控制，在住房建設(shè)規(guī)劃公布前，規(guī)劃部門暫按單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目住房建設(shè)面積控制住房比例。這也被稱為“70、90”政策。

在實(shí)際開發(fā)中，“躲貓貓”的問題屢見不鮮。“其實(shí)開發(fā)商也不想建‘子母套’，因?yàn)檫@樣的房子不僅要增加一整套的水表、配電箱、煤氣管道、入戶門等，而且戶型也不完美。但因?yàn)檎�策如��，開發(fā)商只好這樣應(yīng)對(duì)。”一家房產(chǎn)公司的工作人員透露。

據(jù)了解，嘉興房產(chǎn)商開發(fā)的主力戶型是面積在120平方米以上的大房子。這樣一來，開發(fā)的房子就不符合“70、90”政策了。為了能達(dá)到政策的要求，開發(fā)商就將一些大戶型房子進(jìn)行拆分。

一房產(chǎn)中介公司的工作人員告訴記者：“‘子母套’這樣的戶型在嘉興并不少見，僅這幾年市區(qū)就有四五個(gè)這樣的樓盤。”

“子母套”后患不少

對(duì)于“子母套”這一畸形產(chǎn)物應(yīng)該怎樣處理？記者以購(gòu)房者的身份，咨詢了房產(chǎn)交易登記服務(wù)大廳的工作人員。這里的工作人員表示，房產(chǎn)管理牽扯規(guī)劃、建設(shè)、房管等多個(gè)部門，一房拆成兩房或兩房并成一房賣的行為，都是不允許的。一旦查實(shí)，相關(guān)樓盤將被追究責(zé)任。

但對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買了“子母套”的市民來說，將房子“合二為一”不是說辦就能辦的。“子母套”能否“合二為一”，要看開發(fā)商的產(chǎn)證、發(fā)票等手續(xù)是否合法，如果“子母套”僅作為一種銷售手段，相關(guān)的責(zé)任就要由消費(fèi)者自己承擔(dān)。

中信銀行嘉興分行信貸管理部總經(jīng)理方仲富告訴記者，住建部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合下發(fā)通知，明確了二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于二套房的認(rèn)定不僅以家庭為單位，同時(shí)執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的政策。將一套房拆成兩套，在轉(zhuǎn)讓交易、辦理按揭等方面都存在不少問題，特別是現(xiàn)在新政明確了二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)買“子母套”就屬于購(gòu)買了兩套房，再買房不能貸款。

據(jù)介紹，判定房子是不是二套房或三套房，要通過銀行征信查詢，還要通過房管部門的產(chǎn)權(quán)登記備案來核實(shí)。

方仲富說，銀行的個(gè)人征信記錄是2004年上線的，此后貸款買房者的信息都會(huì)登記在個(gè)人征信記錄中。所以“子母套”的房主，除非是賣掉房子并做產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且沒有征信方面的貸款記錄，才可能獲得銀行的貸款。

此外，“子母套”由于設(shè)施不完善，要拆分賣房、租房都會(huì)遇到麻煩，在再交易的過程中，也可能面臨補(bǔ)繳契稅的問題。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）