買房學(xué)問多，那繁雜的購(gòu)房知識(shí)你又知多少呢？不懂沒關(guān)系，房叔為你解惑。

上一期各位網(wǎng)友關(guān)于學(xué)區(qū)房提出的問題，編輯部的同事已經(jīng)在評(píng)論區(qū)為大家進(jìn)行解答，這里就不再贅述，本期房叔給各位網(wǎng)友說說房?jī)r(jià)是如何制定的。

二手房的房?jī)r(jià)，是賣房者自由定價(jià)的，這里就不做探討，主要還是要說新房的。

國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)上的“合理的價(jià)格水平”,應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示2014年寧波城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為44155元，按照三口之家90平方米的小康住房為標(biāo)準(zhǔn),得出的結(jié)論就是:買一套90㎡“合理價(jià)格”的住宅,在寧波的均價(jià)應(yīng)該為79.5萬元，每平米8831元。（房叔采用的是寧波本地的數(shù)據(jù)，并非采用網(wǎng)上傳播較多的07年的全國(guó)數(shù)據(jù))

這樣價(jià)格的樓盤在寧波有沒有呢？當(dāng)然是有的，不過有哪些房叔就不能說了，畢竟《房叔說房》只是一檔沒有任何廣告收入，純粹普及房產(chǎn)知識(shí)的欄目，有購(gòu)房需求的網(wǎng)友可在騰訊房產(chǎn)自行搜索符合你需求的樓盤。

說了“合理價(jià)格水平”，再來說說目前市場(chǎng)上最流行的定價(jià)方式——“市場(chǎng)加權(quán)平均法”。

“市場(chǎng)加權(quán)平均法”是以可比樓盤為參照,設(shè)置相應(yīng)的權(quán)重系數(shù),進(jìn)而推算出自身項(xiàng)目的銷售均價(jià);再以銷售均價(jià)為基礎(chǔ),設(shè)置項(xiàng)目的平面和立面價(jià)差系數(shù),形成每一套房子的具體價(jià)格;最后,依據(jù)客戶排號(hào)意向和客源積累情況,在開盤前夕確定最終價(jià)格。

這種的定價(jià)方式，導(dǎo)致了現(xiàn)在開發(fā)商們熱衷于合伙對(duì)與地塊進(jìn)行炒作，雖然是競(jìng)品，但地塊炒熱了對(duì)自己也有極大好處的。也是因此，現(xiàn)在的寧波房?jī)r(jià)是上漲容易下降難。最典型的莫過于東部新城中心的那幾家了。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

目前,房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括土地成本、建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)用、各種稅費(fèi)、營(yíng)銷管理費(fèi)用、前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等方面。

一般,房?jī)r(jià)的公式大致如下：

地價(jià)款+建安成本+稅費(fèi)+開發(fā)商利潤(rùn)+公關(guān)費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+行政事業(yè)性收費(fèi)+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)=房?jī)r(jià)

其中：

1地價(jià)款=拆遷成本+城市配套(七通一平)+政府的利潤(rùn)+契稅等獲取土地時(shí)的稅金

2建安成本=土建+設(shè)計(jì)費(fèi)+安裝房?jī)r(jià)的組成有哪些？工程(上下水+電梯+消防+外立面+空調(diào)+強(qiáng)弱電等)+內(nèi)裝修+路面硬化+綠化+銷售費(fèi)用

3稅費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅+企業(yè)所得稅+印花稅

4公關(guān)費(fèi)用=宴請(qǐng)+送禮

5行政事業(yè)性收費(fèi)=人防易地建設(shè)費(fèi)+地勘費(fèi)用+證照費(fèi)用+圖紙審查等

一句話總結(jié)：

目前房?jī)r(jià)最流行的定價(jià)方式是“市場(chǎng)加權(quán)平均法”，大致價(jià)格可參考周邊競(jìng)品樓盤，了解定價(jià)“潛規(guī)則”，選擇適合自己的樓盤。

房叔說房正式開講，房叔會(huì)把購(gòu)房相關(guān)的知識(shí)概念給網(wǎng)友做簡(jiǎn)單明了的講解，如果你有任何疑問，可以在下方給房叔留言，房叔將會(huì)在后續(xù)的房叔說房中給你做詳細(xì)的講解。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）