“3·30”新政出臺(tái)已經(jīng)近一個(gè)月，樓市成交量上漲明顯，一些樓盤(pán)也開(kāi)始收緊優(yōu)惠幅度，但市場(chǎng)整體仍比較平穩(wěn)。

距離“3·30”樓市新政落地，已經(jīng)過(guò)去近一個(gè)月時(shí)間。在新政的助推下，京城樓市開(kāi)始了新一輪的回暖。由于新政對(duì)二手房營(yíng)業(yè)稅征收的相關(guān)規(guī)定做出了調(diào)整，一經(jīng)推出，二手房市場(chǎng)便快速反應(yīng)，市場(chǎng)成交量迅速回升；新房市場(chǎng)方面，也有不少項(xiàng)目正在減少優(yōu)惠折扣。但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，目前北京的樓市庫(kù)存量仍保持高位，不少項(xiàng)目仍有大批存貨，在目前的市場(chǎng)情況下，平價(jià)跑量仍是主旋律。

新房成交量

需求釋放拉動(dòng)成交回暖

自去年“9·30”新政調(diào)整了對(duì)二套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)后，市場(chǎng)上大批改善性和剛性需求相繼入市，拉動(dòng)了年初市場(chǎng)回暖。

“3·30”新政后，新房市場(chǎng)的回暖跡象則更為凸顯。住建委數(shù)據(jù)顯示，截至4月22日，北京市商品住宅成交量為6221套，環(huán)比上月增長(zhǎng)52%，同比增長(zhǎng)85%。

記者在走訪中也了解到，自從“3·30”新政落地后，不少項(xiàng)目的咨詢、到訪和成交量都較之前有明顯增加。推新項(xiàng)目的銷售情況也明顯好轉(zhuǎn)，4月19日開(kāi)盤(pán)的首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐當(dāng)天銷售超7億元。

“由于購(gòu)房資格等前期審查，新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)往往有半個(gè)月左右的滯后性。實(shí)際上從4月第三周開(kāi)始，新房的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)充分反映出"3·30"新政對(duì)于樓市交易量的提振效果。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅介紹。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，4月第三周（4月13-19日）全市商品住宅累計(jì)成交2173套，環(huán)比前一周上漲47.0%，成交面積達(dá)19.97萬(wàn)平米，環(huán)比上漲31.0%。

二手房成交量

下月網(wǎng)簽量或破12000套

4月中上旬，北京二手房住宅網(wǎng)簽成交量達(dá)到了8934套，環(huán)比3月同期上漲幅度達(dá)到了32.5%，同比2014年同期的4330套上漲幅度達(dá)到了106%。

在近期營(yíng)業(yè)稅“5改2”、二套房首付比例下調(diào)、央行降準(zhǔn)等政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購(gòu)房人群將加速入市。

由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，門(mén)店的實(shí)際成交要比網(wǎng)簽數(shù)據(jù)更具說(shuō)服力。截至4月21日，我愛(ài)我家4月份二手房合同簽訂量比3月份同期增長(zhǎng)40.21%，比去年 4月同期增長(zhǎng)229.06%。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究員宋輝介紹，隨著市場(chǎng)回暖，5、6月二手房網(wǎng)簽量估計(jì)每個(gè)月會(huì)在12000套以上。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲表示，隨著信貸政策的逐漸寬松，貸款比例和審批時(shí)效性將更有利于改善性需求入市，無(wú)論是首套、購(gòu)買(mǎi)二套房還是賣一套買(mǎi)一套的客戶，都將享受到政策放松所帶來(lái)的便利。因此，二季度二手房市場(chǎng)購(gòu)房需求預(yù)計(jì)仍會(huì)積極入市。

房?jī)r(jià)

部分項(xiàng)目收緊優(yōu)惠

“您再不買(mǎi)我們就要漲價(jià)了”、“項(xiàng)目的優(yōu)惠已經(jīng)取消了”……面對(duì)這些紛繁復(fù)雜的消息，新政后，新房?jī)r(jià)格到底漲沒(méi)漲，漲多少，成為購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上，確實(shí)有一批項(xiàng)目在收緊優(yōu)惠，提升實(shí)際成交價(jià)格。

“3·30”新政后，合生創(chuàng)展在北京的項(xiàng)目隨即表示計(jì)劃上調(diào)價(jià)格。位于馬駒橋的合生創(chuàng)展悅上城宣布再推出128套優(yōu)惠房源，單套房源折合優(yōu)惠近20萬(wàn)元，并且在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后取消優(yōu)惠，價(jià)格上調(diào)3%-5%。

“自4月7日起項(xiàng)目已經(jīng)取消了總價(jià)減免20萬(wàn)元的優(yōu)惠，改為4月25日之前一次性交清首付減16萬(wàn)元的優(yōu)惠。”金第萬(wàn)科金域東郡的項(xiàng)目銷售人員介紹，隨著改善和剛需客戶相繼入市，4月底或者5月初項(xiàng)目將加推90平米的三居產(chǎn)品，價(jià)格和現(xiàn)在相比將會(huì)有一定程度上浮。

但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，在北京庫(kù)存高企的背景下，這些項(xiàng)目所謂的漲價(jià)多是催促入市的慣用營(yíng)銷手段。

“亞豪統(tǒng)計(jì)了4月上半月項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)情況。在北京商品住宅成交排行前50位的項(xiàng)目當(dāng)中，漲跌幅在5%以內(nèi)的高達(dá)43個(gè)，漲幅超過(guò)5%的僅有6個(gè)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅介紹，去年以來(lái)的兩次新政激活了市場(chǎng)中的改善性需求，但該類型購(gòu)房者或是需要“賣舊換新”，或是沒(méi)有急迫的購(gòu)房需求，對(duì)于項(xiàng)目的考察周期較長(zhǎng)。這在很大程度上影響了眾多樓盤(pán)在新政后的客戶積累。面對(duì)高庫(kù)存和相對(duì)緩和的市場(chǎng)反映，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大幅度提價(jià)的支撐。

與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)的成交均價(jià)也出現(xiàn)觸底反彈。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，成交價(jià)格方面，截至21日，4月份成交均價(jià)為31185元/平方米，比3月份同期增長(zhǎng)2.78%，比去年4月同期回落2.39%。

庫(kù)存量

住宅庫(kù)存超8萬(wàn)套

根據(jù)市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日北京住宅庫(kù)存量為82119套，與去年同期相比，增加近2萬(wàn)套，依舊處于較高水平。但相比于去年10月初91265套的歷史高位來(lái)說(shuō)已出現(xiàn)明顯下降。

而另一方面，北京樓市供應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始表現(xiàn)出活躍的態(tài)勢(shì)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月第三周（4月13日-4月19日）北京樓市有6個(gè)項(xiàng)目入市，包括旭輝滿庭春MOMA、北京城建·暢悅居、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、熙悅尚郡家園、北京怡園、首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐，累計(jì)供應(yīng)3538套。

“出于政策利好和蓄客周期縮短，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始寄希望于盡快兌現(xiàn)政策利好，加速周轉(zhuǎn)，因而部分項(xiàng)目開(kāi)始積極推出新的貨量。”郭毅表示。

可議價(jià)空間

業(yè)主改變價(jià)格預(yù)期

“最近因?yàn)樾抡�的作��，區(qū)域里價(jià)格較低的房源出售周期變短。賣房人看到目前的市場(chǎng)情況，即便不會(huì)大幅提價(jià)，也不會(huì)選擇降價(jià)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，高性價(jià)比房源越來(lái)越難找了。”位于豐臺(tái)區(qū)域的一中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人介紹。

隨著二手房市場(chǎng)的不斷回暖，記者發(fā)現(xiàn)，目前二手房市場(chǎng)的成交價(jià)格雖沒(méi)有大幅度上漲，但是買(mǎi)賣雙方之間的議價(jià)空間卻有所縮小。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至4月第三周，相比于3月底，全市成交房源議價(jià)空間進(jìn)一步下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

李巧玲表示，免征營(yíng)業(yè)稅由滿五年改為滿兩年后，部分滿兩年不滿五年的樓盤(pán)掛牌量有所增加，并有樓盤(pán)出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主漲價(jià)現(xiàn)象，但客戶對(duì)此的認(rèn)可度不高，成交房源仍以報(bào)價(jià)相對(duì)合理的房源為主，議價(jià)空間較政策前有所收窄。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）