如今，多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售的期房，購(gòu)房者在無(wú)法看到現(xiàn)房的時(shí)候，只能通過(guò)沙盤(pán)、戶型圖、樣板間來(lái)選擇要購(gòu)買(mǎi)的房子，殊不知這其中也隱藏著諸多秘密。記者整理了一些業(yè)內(nèi)人士的爆料，看看開(kāi)發(fā)商們不告訴你的“秘密”吧。

沙盤(pán)掩蓋“不利因素”

沙盤(pán)是實(shí)際布局的縮小版，但是比例上并沒(méi)有完全按照實(shí)際的尺寸來(lái)整體縮小。不少沙盤(pán)為了吸引消費(fèi)者，會(huì)擴(kuò)大樓間距和增加綠化面積。讓購(gòu)房者感覺(jué)項(xiàng)目整體環(huán)境不錯(cuò)。

在沙盤(pán)中，購(gòu)房者常會(huì)看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體，它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物和居住樓棟。這些不明建筑物和空地，極有可能在未來(lái)某一天變成現(xiàn)實(shí)的時(shí)候，給居住生活帶來(lái)負(fù)面的影響，比如在自家買(mǎi)的樓面前就有另一棟樓拔地而起，比如承諾是待規(guī)劃的綠地實(shí)際成為了一座高樓。

戶型圖會(huì)制造錯(cuò)覺(jué)

從單套房的戶型圖上看到，為體現(xiàn)功能分區(qū)，設(shè)計(jì)戶型圖的單位會(huì)特意用餐桌椅、沙發(fā)、床、廚具、衛(wèi)浴等來(lái)分別體現(xiàn)各功能空間，但要注意，設(shè)計(jì)師在制作戶型圖的時(shí)候，可能會(huì)隨意縮放家具的大小。例如，餐廳開(kāi)間僅有1.5米寬，但是卻“擺放”了一張6人座的超大餐桌，形成了餐廳非常寬敞的錯(cuò)覺(jué)。

樣板房中的家具尺寸偏小

在展示小戶型的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商通常購(gòu)置擺放的是小型的家具，例如三房的戶型擺放兩人位沙發(fā)，沙發(fā)實(shí)際尺寸比較小，因此看起來(lái)客廳開(kāi)間就很大，活動(dòng)空間多。

很多樣板間面積聽(tīng)著不大，但看起來(lái)空間還是很大。實(shí)際上，你仔細(xì)查看也會(huì)發(fā)現(xiàn)，樣板間的書(shū)房?jī)H僅只有一張書(shū)桌和簡(jiǎn)易的書(shū)柜，除了主臥外，次臥和客臥等沒(méi)有擺放衣柜，往往會(huì)造成闊綽的室內(nèi)空間的效果。此外，樣板房裝置了許多的鏡面，這也是常用來(lái)拓展室內(nèi)空間的有效方式。

綠化率比宣傳的低

有業(yè)內(nèi)資深人士爆料，樓盤(pán)綠化率、容積率等數(shù)據(jù)大多是掩人耳目的。綠化率是規(guī)劃指標(biāo)，指的是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。但由于受土地和建材成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到更高的綠化率和低容積率，比如通過(guò)人工湖、屋頂?shù)幕ú荻伎梢运阕骶G化面積。比如在露天停車(chē)位上鋪設(shè)草坪磚，也可計(jì)入綠地。

有贈(zèng)送面積的房子，容積率是肯定要比實(shí)際大很多。贈(zèng)送面積就是在原本容積率的基礎(chǔ)上進(jìn)行“偷面積”。加入贈(zèng)送面積后，小區(qū)總的建筑面積(全部實(shí)用面積)是要比原來(lái)的要大不少，而用地面積是恒定的，也就是說(shuō)容積率這個(gè)時(shí)候會(huì)被放大。

購(gòu)房簽合同別“任性”

個(gè)關(guān)鍵條款要細(xì)斟酌

在買(mǎi)房中，合同里也容易存在一些陷阱，因此即便看中了房子也不要急著簽合同，而是要仔細(xì)斟酌合同里的每一項(xiàng)條款。

在簽訂購(gòu)房合同前，首先要看開(kāi)發(fā)商是不是具備資格，五證(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、商品房銷(xiāo)售許可證)是否齊全。購(gòu)房合同則要注意合同是否為房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，其中所列條款是否明晰。

購(gòu)房合同中條款較多，一定要逐字逐句閱讀。特別要注意的幾個(gè)關(guān)鍵條款：1.購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目和選擇的房子有無(wú)抵押，所要購(gòu)買(mǎi)的房子有無(wú)被查封。另外，還要注意不良開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u(mài)的陷阱，已經(jīng)銷(xiāo)售作了“備案”的房產(chǎn)也不能再買(mǎi)賣(mài)。2.合同中交房日期要按時(shí)，沒(méi)有緩沖期，“不可抗拒”誤工延期要有停工證據(jù)。延期交房，不退房違約金要按日、按總金額、按合同約定賠付；退房參照合同的賠付約定。3.合同中開(kāi)發(fā)商擅自改變規(guī)劃、設(shè)計(jì)，又沒(méi)有在限定日期書(shū)面通知購(gòu)房者，就要承擔(dān)違約金和容許退房，并賠付損失。4.合同中還要確定“商品房所在的屋面、外墻使用權(quán)為所有業(yè)主所有”。5.未填寫(xiě)內(nèi)容的空格部分一定要?jiǎng)澋�，合同每�?yè)要有開(kāi)發(fā)商的合同騎縫章和購(gòu)房者的簽字，不管什么情況下，購(gòu)房者手中始終要保留一套原件。

此外，對(duì)有異議的地方要向工作人員詢問(wèn)，合同條款未能表達(dá)清楚的地方，可以填寫(xiě)補(bǔ)充協(xié)議，雙方簽字，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同樣法律效力。最好將開(kāi)發(fā)商的各種口頭和書(shū)面承諾一并寫(xiě)入合同或者補(bǔ)充協(xié)議，以便開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾。

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