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金九銀十開局不利 開發(fā)商迎償債高峰期

來源:華夏時報作者:發(fā)布時間:2014-9-13點(diǎn)擊: 人次

金九銀十開局不利,開發(fā)商迎償債高峰期,房企對資金的渴望,與金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)融資謹(jǐn)慎態(tài)度正形成一場拉鋸戰(zhàn)。目前金九銀十的去化壓力很大,依靠銷售快速回籠資金的難度增大,融資已經(jīng)成為房企的救命口糧。某香港上市的內(nèi)地房企資產(chǎn)管理部門人士肖華(化名)告訴《華夏時報》記者,這就是目前他所在房企的現(xiàn)狀。

然而,記者從多家房企了解到,不少提供融資的金融機(jī)構(gòu)對房企下半年的業(yè)績依然謹(jǐn)慎,規(guī)避風(fēng)險的情緒加大,房企的融資難度進(jìn)一步提升。

對于房企、金融機(jī)構(gòu)與市場正在進(jìn)行的博弈,某知名房企總部的營銷部門負(fù)責(zé)人李興(化名)透露,在資金和市場的兩重壓力下,博弈的影響已經(jīng)傳導(dǎo)到市場銷售層面。

“如果不快速地去化,銷售資金難及時回籠,這影響到負(fù)債情況,但現(xiàn)在的問題是,房企不愿意依靠降價來完成任務(wù),畢竟行業(yè)對市場逐漸回暖還是保持信心。”李興分析。

償債高峰期到來

“目前多數(shù)融資機(jī)構(gòu)對下半年的市場情況仍然信心不足,為了能夠順利融資,我們在銷售等方面的量化指標(biāo)上,也作出了一些具體的承諾。”肖華所在的房企曾在8月跟一些融資機(jī)構(gòu)談過合作,他稱,“金九銀十”的銷售表現(xiàn)是很重要的量化指標(biāo),將會影響其他貸款項目的額度、成本等。

肖華解釋,同行或多或少也遇到這類的窘?jīng)r。在6、7月,房地產(chǎn)行業(yè)的貸款相對寬松,部分貸款項目以3個月、半年為期限,有一些以每個月為單位結(jié)算,剛好集中在9月至12月需要還款。雖然上半年整體信貸環(huán)境較為平穩(wěn),但銷售回款速度減慢,導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張,到了下半年必須要解決這些問題。

“這幾個月,開發(fā)商不僅需要通過銷售回款,快速改善自身現(xiàn)金流緊缺的問題,同時也迫切需要償還短期債務(wù)。”肖華說,幾個月前的集中融資將在今年年底或者明年中旬出現(xiàn)償還高峰。

公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年房企融資規(guī)模最高的為6月,融資總額達(dá)到735億元,其次則是7月,融資規(guī)模為616億元。

金融機(jī)構(gòu)相關(guān)人士分析,6、7月貸款較為寬松的局面除了受到政策的影響外,部分金融機(jī)構(gòu)對8月能成為樓市回暖的分界點(diǎn)表現(xiàn)出信心。

然而,在剛過去的8月,樓市成交的表現(xiàn)并沒有達(dá)到融資機(jī)構(gòu)的預(yù)期。

在一家融資機(jī)構(gòu)人士黃銘(化名)看來,一些房企迫切加快銷售步伐,早在8月中上旬就開始啟動大力推盤的促銷大戰(zhàn),在近一個月的時間里,效果并非十分理想。

中國指數(shù)研究院分析師分析,盡管8月全國取消或松綁限購城市繼續(xù)增加,但對房地產(chǎn)市場提振作用有限,主要城市住宅用地市場受樓市下行影響低溫持續(xù),優(yōu)質(zhì)地塊頻頻遇冷,預(yù)計重點(diǎn)城市“金九銀十”或繼續(xù)低位運(yùn)行。

“如果9、10兩個月房企銷售業(yè)績不佳,回款能力、現(xiàn)金流表現(xiàn)不太理想,那直接會考慮縮小貸款合作的規(guī)模,對于一些高杠桿運(yùn)營的房企,甚至?xí)紤]提前處理一些過往的貸款合作。”肖華從數(shù)家融資機(jī)構(gòu)了解到提供融資的政策變化。

渣打銀行對30家開發(fā)商進(jìn)行調(diào)研顯示,有87%聲稱較此前3個月申請銀行貸款更為艱難;認(rèn)為信托貸款方面獲取難度增大的占比為64%。

作為房地產(chǎn)企業(yè)主流融資渠道之一,過去兩年一直保持旺盛的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模也出現(xiàn)縮減。

據(jù)用益信托最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年8月房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模僅為121.2億元,創(chuàng)30個月以來新低。與7月發(fā)行規(guī)模相比,環(huán)比大幅下降了45.5%,同比則下降71%。

用益信托分析師帥國讓表示,信托公司對于成立房地產(chǎn)信托計劃越來越謹(jǐn)慎,房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模目前處于下滑期,加上信托兌付高峰期的逐步來臨以及經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)處于調(diào)整期,預(yù)計未來房地產(chǎn)信托融資規(guī)模會繼續(xù)下降。

據(jù)黃銘了解,市場上多處出現(xiàn)的房企因資金壓力過大,違約風(fēng)險凸顯的現(xiàn)象有增無減,“這也加大了房企與資金方的博弈力度。”

房企資金承壓增強(qiáng)

“急需資金‘解渴’,可現(xiàn)在又不敢多借錢。”面對來自資金和市場的兩重壓力,某中型房企項目部負(fù)責(zé)人王全(化名)如此形容目前的尷尬心態(tài)。

克而瑞分析認(rèn)為,在前兩個月企業(yè)大幅通過融資補(bǔ)充現(xiàn)金流,調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)后,8月房企資金充裕度改善,加上企業(yè)下半年仍處觀望狀態(tài),投資欲望不強(qiáng),造成8月融資需求量不大。

王全解釋,市場回暖的局面并未明朗,還無法準(zhǔn)確判斷“金九銀十”等下半年傳統(tǒng)銷售旺季的效果,去化的壓力很大等多種因素疊加,如果按照高周轉(zhuǎn)期間的融資進(jìn)度和強(qiáng)度,很容易會累積債務(wù),風(fēng)險會更大。

“融資成本繼續(xù)攀升,也加大了房企的資金壓力。”王全分析,“受到融資方對房地產(chǎn)項目謹(jǐn)慎心態(tài)影響,對項目的貸款審查資質(zhì)從嚴(yán)處理,有些抵押項目在評估階段就打了折扣,加大了貸款難度的同時,融資的成本也水漲船高。”

據(jù)悉,銀行目前對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行總量控制,基本上不會擴(kuò)大貸款規(guī)模;定向增發(fā)要求嚴(yán)格且審核較為復(fù)雜,公司債又有繁雜的審批程序。

渣打銀行一份研究報告顯示,當(dāng)前銀行開發(fā)貸款利率行業(yè)水平約為12.3%,較此前調(diào)研的8.7%顯著上升;而信托貸款成本則更高,約為17.6%。

記者從多家大型房企了解到,由于對境內(nèi)外融資環(huán)境以及內(nèi)地房地產(chǎn)市場的前景保持謹(jǐn)慎,這些房企在下半年開始花費(fèi)較大功夫調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。

碧桂園財務(wù)總監(jiān)吳建斌在該公司的中期業(yè)績發(fā)布會上稱,鑒于公司的負(fù)債率有所上升,下半年將積極降低杠桿,使得凈負(fù)債比率低于70%的安全線。因此,該集團(tuán)在供股公告中表示,所融得的資金將償還部分債務(wù)。

(編輯整理:仙居房產(chǎn)網(wǎng)

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