中國房?jī)r(jià)的解密
2011-10-5
一、中國高房?jī)r(jià)的秘密
中國的房?jī)r(jià)，自1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革后，一路上漲。特別是2005年后，房?jī)r(jià)更是猛漲。對(duì)于中國高房?jī)r(jià)之原因，眾說紛紜，本文將對(duì)此深入探究。
首先，決定房?jī)r(jià)高低的是人口經(jīng)濟(jì)聚集結(jié)構(gòu)。說到房?jī)r(jià)，多數(shù)專家和評(píng)論員都忽略一個(gè)決定房?jī)r(jià)高低的最基本因素，那就是人口經(jīng)濟(jì)聚集結(jié)構(gòu)問題。有人說中國人口多，耕地少，所以房?jī)r(jià)高。其實(shí)這是非常錯(cuò)誤的。如果13億中國人都居住在農(nóng)村，或者說哪怕是有26億中國人但都居住在農(nóng)村，無論如何房?jī)r(jià)也高不起來。相反，哪怕中國只有一億人，若80%以上都聚集在北京上海兩大城市，那中國房?jī)r(jià)一定很高。俄羅斯人口稀少，人均耕地很多，且人口數(shù)量從1992年就一直在減少，那莫斯科為什么房?jī)r(jià)也高呢？一個(gè)最基本原因就是俄羅斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中國人均耕地面積1.4畝，農(nóng)業(yè)出口大國荷蘭人均耕地面積僅為0.84畝，那荷蘭為什么不瘋狂的高房?jī)r(jià)呢？原因就在于荷蘭等歐美國家中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展的很好，人口沒有過于向少數(shù)大城市擁擠。在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，如果用于居住的房子相對(duì)較少而用于工商業(yè)的地產(chǎn)很多，那必然有許多工作人口去競(jìng)爭(zhēng)少量住房導(dǎo)致此處房?jī)r(jià)較高且居住空間狹小，如日本東京。相反，如果在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，用于居住的房子相對(duì)過剩，那房?jī)r(jià)就不會(huì)一直很高。所以，筆者認(rèn)為，人口經(jīng)濟(jì)的聚集結(jié)構(gòu)是決定房?jī)r(jià)高低的基礎(chǔ)性因素。
其實(shí)，中國的土地是充足的。中國耕地18億多畝，按照人均0.8畝地就可以實(shí)現(xiàn)糧食自給的國際標(biāo)準(zhǔn)，中國僅需要10.7億畝耕地即可實(shí)現(xiàn)糧食自給，還有7億多畝耕地可以用來做其他用途。另外城市化的發(fā)展，占有的不一定全部是耕地，還有許多非耕地可以使用。況且在城市的過程中，是節(jié)約土地的，按照農(nóng)村住房與宅院用地面積1：3計(jì)算，如果城市化之后變成10高的居民樓，則可以節(jié)約39倍的土地，這樣就有更多的土地可以建居住房。所以，中國人口多導(dǎo)致高房?jī)r(jià)是站不住腳的。
房子的價(jià)格，像其他商品或資產(chǎn)一樣，是由供給和需求決定的。從供給方面來說，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供給的源頭。所以，中國高房?jī)r(jià)的第二個(gè)因素是中國土地制度。由于中國規(guī)定城市土地必須國有化，地方政府就壟斷了城市的土地供給。為了獲得最大利益，作為壟斷者的政府，于是就限制土地供給以保持壟斷高價(jià)。這種土地制度的結(jié)果，一是大大限制了房子的供給數(shù)量，因?yàn)楣┙o房子首先要供給土地；二是增加了房子的成本，同時(shí)縮減了房地產(chǎn)商繼續(xù)開發(fā)的資金；三是人為制造稀缺，物以稀為貴，土地供給的短缺就會(huì)讓房子有升值機(jī)會(huì)和囤積的價(jià)值，從而引起大量投機(jī)和囤積。結(jié)果可想而知，這種土地制度必然會(huì)制造高房?jī)r(jià)和住房難。
僅有供給還形成不了價(jià)格，高房?jī)r(jià)還必須有需求。但是，無論對(duì)絕大多數(shù)要城市化的農(nóng)民，還是對(duì)多數(shù)城市民眾，或者是絕大多數(shù)準(zhǔn)備結(jié)婚買房的年輕人，尤其是在大城市，這種房?jī)r(jià)已經(jīng)高的讓他們買不起。顯然，推高房?jī)r(jià)的只有富人了，但高房?jī)r(jià)就是富人惹的禍的嗎？除個(gè)別國家外，每個(gè)國家都有富人，但并不是每個(gè)國家都高房?jī)r(jià)，所以把中國的高房?jī)r(jià)僅僅怪罪給富人也是不對(duì)的。
那是什么推動(dòng)了這個(gè)的高房?jī)r(jià)呢？
筆者認(rèn)為，中國高房?jī)r(jià)的第三個(gè)因素就是貧富差距過大、低工資和低社會(huì)保障。由于貧富差距過大，富人集中了過多財(cái)富，他們就有錢買貴房子，況且他們可以不在乎房?jī)r(jià)，所以只有他們才可以把房?jī)r(jià)拉的那么高。另外，由于貧富差距過大和低工資，占人口絕大多數(shù)的普通民眾購買力就低，加之社會(huì)保障不足，他們更不敢消費(fèi)，由此導(dǎo)致中國內(nèi)需不足、產(chǎn)能過剩和產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)低(除房地產(chǎn)外)，繼而導(dǎo)致富人不想投資實(shí)業(yè)；富人不想投資實(shí)業(yè)，股票、期貨風(fēng)險(xiǎn)太大，城市化發(fā)展的機(jī)緣讓房子具有很大的投資或投機(jī)價(jià)值，于是他們就集群的投資或者說投機(jī)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高，普通民眾又被高房?jī)r(jià)剝削一次。胡潤(rùn)研究院和群邑智庫4月12日聯(lián)合發(fā)布的2011胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告顯示，中國千萬富豪已達(dá)96萬人，相比去年增長(zhǎng)9.7%，其中包括6萬多個(gè)億萬富豪，比去年增長(zhǎng)9.1%。在富豪個(gè)人投資方向上，房地產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位，超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產(chǎn)。在缺乏官方統(tǒng)計(jì)資料的情況下，《財(cái)經(jīng)》(博客,微博)雜志引用其他人的判斷估計(jì)，2007年到2010年出售的新房當(dāng)中，高達(dá)50%到70%的比例都是由投機(jī)客購買的，目前處于空置狀態(tài)。2010年商品房銷售10.4億平方米，按照每套100平方米計(jì)算則2010年新增空房500-700萬套。
由于貧富差距過大、低工資和低社會(huì)保障導(dǎo)致中國內(nèi)需不足，產(chǎn)能相對(duì)過剩，就會(huì)產(chǎn)生過多凈出口，使外匯儲(chǔ)備不斷增長(zhǎng)并面臨很大的人民幣升值壓力，而人民幣升值的預(yù)期，又導(dǎo)致過多資本流入，尤其是熱錢，增加房地產(chǎn)泡沫，并進(jìn)一步加劇外匯儲(chǔ)備的增長(zhǎng)和人民幣升值預(yù)期與資本流入、外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)的互動(dòng)循環(huán)。在資本流入過程中，央行通過在外匯市場(chǎng)上購買外匯而形成外匯儲(chǔ)備，因此外匯流入的過程就是央行向市場(chǎng)釋放基礎(chǔ)貨幣的過程。1999年12月底至2011年3月底，中國金融機(jī)構(gòu)外匯占款增量為22.22萬億元人民幣，是同期內(nèi)中國狹義貨幣M1增量的1.01倍。這意味著，過去11年內(nèi)的大部分時(shí)間內(nèi)，外匯占款已成為中國央行發(fā)行基礎(chǔ)貨幣的最重要甚至唯一渠道。由外匯增加導(dǎo)致的基礎(chǔ)貨幣投放增長(zhǎng)，又導(dǎo)致通貨膨脹和貨幣流動(dòng)性泛濫。通貨膨脹導(dǎo)致負(fù)利率，貨幣流動(dòng)性泛濫推高物價(jià)和資產(chǎn)價(jià)格，在城市化的機(jī)緣下，處于價(jià)格上升勢(shì)頭的房子就成了保值增值和投機(jī)的對(duì)象。