不是“二套”房的六種情況
2011-6-22
6月4日，住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)范，相較之前，
新的“二套房”認(rèn)定的范圍和情況都將發(fā)生變化，除了已有一套個(gè)人住房再購(gòu)買(mǎi)一套住房屬于二套房外，還有若干情況也屬于二套房范疇中。
據(jù)中新社6月17日?qǐng)?bào)道，6月4日，住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)范。
通知規(guī)定，借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有
一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的；或貸款人通過(guò)查詢(xún)征信記錄、面測(cè)、面談
(必要時(shí)居訪(fǎng))等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，貸款人都應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策，
即貸款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
相較之前，新的“二套房”認(rèn)定的范圍和情況都將發(fā)生變化，除了已有一套個(gè)人住房再購(gòu)買(mǎi)一套住房屬于二套房外，還有若干情況也屬
于二套房范疇中。
不認(rèn)定為二套房的六種情況
根據(jù)新規(guī)定，歸納出了幾種并不認(rèn)定為二套房的情況：
首先，成年子女貸款購(gòu)房，即父母名下有房，子女在成年后貸款購(gòu)房的，不認(rèn)定為二套房；
第二，商業(yè)地產(chǎn)，即貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)商鋪等商業(yè)地產(chǎn)，之后再貸款購(gòu)房的也不認(rèn)定為二套房；
第三，全款購(gòu)房，即全款買(mǎi)過(guò)一套房，售出后再次貸款買(mǎi)房的不認(rèn)定為二套房；
第四，農(nóng)村人口，即農(nóng)業(yè)戶(hù)口有自己的宅基地，之后貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的也不認(rèn)定為二套房；
第五，異地購(gòu)房，即在外地全款買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)，之后來(lái)沈陽(yáng)申請(qǐng)貸款買(mǎi)房的，也不認(rèn)定為二套房；
第六，婚前購(gòu)房，即在結(jié)婚之前，有房一方以無(wú)房一方的名義貸款買(mǎi)房的，也不認(rèn)定為二套房。
案例解析
貸款買(mǎi)房 出售后再買(mǎi)
案例：家住鐵西區(qū)的張先生在2000年曾貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套房產(chǎn)，而現(xiàn)在隨著孩子的入學(xué)，相繼產(chǎn)生了住房與學(xué)校距離太遠(yuǎn)的問(wèn)題，為考慮到
孩子上學(xué)問(wèn)題，減少自己和愛(ài)人接送孩子上學(xué)的負(fù)擔(dān)，于是打算將現(xiàn)住房產(chǎn)出售，去孩子學(xué)校附近再買(mǎi)一套房來(lái)居住。然而張先生在買(mǎi)新房過(guò)
程中，卻被告知，如果申請(qǐng)商業(yè)貸款要按照第二套房相關(guān)政策進(jìn)行。張先生自己也糊涂了：“我的手里已經(jīng)沒(méi)有房產(chǎn)，再買(mǎi)一套怎么還能算二
套房呢？”
解析：興業(yè)銀行個(gè)貸部工作人員表示，目前銀行對(duì)二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是說(shuō)除了參看房產(chǎn)局中購(gòu)房者的購(gòu)房記錄之外，
也要參照銀行的貸款記錄。按照張先生的情況，盡管將這套房產(chǎn)出售后，家庭名下沒(méi)有住房，但因?yàn)槠渲坝匈J款記錄，所以之前貸款購(gòu)買(mǎi)的
房產(chǎn)出售后，再購(gòu)買(mǎi)時(shí)也會(huì)被算作二套房。
婚前一方有房 婚后再買(mǎi)房
案例：公務(wù)員林小姐在結(jié)婚前曾貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)小戶(hù)型房產(chǎn)，作為過(guò)渡時(shí)期居住，隨著成家立業(yè)，結(jié)婚各項(xiàng)事宜也在籌備中，但是婚房的貸
款問(wèn)題成了一個(gè)大煩惱。林小姐表示，打算賣(mài)掉之前自己居住的小戶(hù)型，再買(mǎi)個(gè)大一些的婚房，改善一下居住環(huán)境，所以經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較大，
仍需要林小姐和未婚夫二人共同申請(qǐng)貸款承擔(dān)，但是銀行方面告知，申請(qǐng)房貸都要被認(rèn)定為二套房，貸款首付款比例不得低于五成，利率不
得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
解析：銀行業(yè)人士指出，目前房貸政策以是否使用銀行貸款為準(zhǔn)，即只要以家庭為單位的成員有過(guò)房貸經(jīng)歷，即便出售該套住房之后重
新貸款購(gòu)房，也將被算作“二套房”，中國(guó)銀行沈陽(yáng)沈河支行經(jīng)理宋巖秋表示，二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”的一個(gè)特點(diǎn)就是貸款記錄和房產(chǎn)記
錄同時(shí)兼顧，一方有過(guò)貸款記錄也將影響到婚后的住房貸款�，F(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)抑制投機(jī)有一定作用外，也可能會(huì)影響到一部分自住性需求人群。
夫妻貸款購(gòu)房 離異后再買(mǎi)房
案例：2005年，趙先生和文女士結(jié)婚后，兩人共同貸款購(gòu)買(mǎi)了一套住房。2010年末，兩人離異，該處房產(chǎn)判給了文女士，貸款也由其繼續(xù)
承擔(dān)。今年，趙先生想為自己購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，但又擔(dān)心自己在銀行已經(jīng)有了貸款記錄，被認(rèn)定為二套房。那么，趙先生的情況是否也在新政
策的影響范圍內(nèi)呢？
解析：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)渾南店經(jīng)理王迪認(rèn)為，趙先生向銀行申請(qǐng)貸款的話(huà)，是不會(huì)被算作二套房的。因?yàn)槎穗x異后房子劃到女方名下，
這樣趙先生名下則無(wú)房產(chǎn)，辦理貸款時(shí)出示離婚證，離婚協(xié)議，以及他的單身證明，這樣再貸款申請(qǐng)購(gòu)房也應(yīng)該算是按首次購(gòu)房貸款。