2022年臺州樓市下跌還是上漲？
2022-2-15
2021年，臺州樓市的總體走勢是高開高走，上半年處于量價齊升狀態(tài)，下半年密集調(diào)控后，開始有所回落，特別是二手房市場步入寒冷的冬天。
那么，2022年樓市走勢又會如何？
一、2021年樓市走勢回顧
2021年，臺州市的新房市場，迎來了供銷兩旺的景象，量增自然價升，特別是椒江區(qū)，因?yàn)閰^(qū)位優(yōu)勢在這幾年開始逐步顯現(xiàn)，吸引了一定域外投資者的熱情。
據(jù)統(tǒng)計，全市全年新房共簽約超11萬件（含車位、商鋪、辦公），比2020年近10萬件增長了不少。
來自樓盤網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，全市新房均價呈現(xiàn)出高開高走的走勢。分區(qū)域來看，僅有黃巖、路橋兩區(qū)高開低走之勢，椒江區(qū)、集聚區(qū)、天臺縣下半年后則進(jìn)入橫盤狀態(tài)，臨海市、溫嶺市、玉環(huán)市、仙居縣和三門縣等多數(shù)縣市則在下半年開啟一波補(bǔ)漲行情。
從臺州房管政務(wù)網(wǎng)上公開的新房簽約數(shù)據(jù)來看，2021年房價下跌區(qū)域反而有所放量，而補(bǔ)漲的縣市簽約量明顯處在萎縮狀態(tài)。
2021年，臺州二手房市場，在下半年進(jìn)入封凍狀態(tài)，從多家房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)來看，成交量大幅萎縮。雖然有個別急于出手的房東會降價出售，但不能代表市場的主流已發(fā)生改變。
臺州二手房報價數(shù)據(jù)來源：安居客
來自各大房產(chǎn)網(wǎng)站的二手房報價數(shù)據(jù)顯示，各個小區(qū)二手房的價格都沒有出現(xiàn)明顯的松動跡象。
總體來看，臺州房地產(chǎn)市場也和全國大多數(shù)城市一樣，一二手房也存在價格倒掛現(xiàn)象，說明市場對未來的總體預(yù)期沒有發(fā)生明顯變化，顯然有利于市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
二、2022年樓市走向展望
2022年春節(jié)，雖然各大樓盤的售樓處有點(diǎn)冷清，但臺州房地產(chǎn)市場的總體走勢，目前還不會有大的變化，隨著天氣的回暖，相信市場的熱度會有所回升。
（一）從成交量看短期市場走勢。
黃巖、路橋兩區(qū)去年新房下跌已有一定空間和幅度，而且明顯有成交簽約量的支撐，短期來看橫盤概率更大，繼續(xù)下跌可能性較小。
臨海市、溫嶺市、玉環(huán)市、仙居縣和三門縣等多數(shù)縣市在去年下半年縮量補(bǔ)漲，即使目前金融政策有所回暖，但要繼續(xù)上漲也缺乏內(nèi)在動力，橫盤走勢的概率較大。
從椒江區(qū)、集聚區(qū)和天臺縣三個區(qū)縣來看，則是在去年下半年提前進(jìn)入橫盤走勢而已。同時，橫盤縮量不是特別明顯，椒江區(qū)、集聚區(qū)按區(qū)域人口基數(shù)來看，新房簽約量持續(xù)遠(yuǎn)高于其它縣市區(qū)，說明其它域外的投資人還是繼續(xù)看好這兩個區(qū)域的未來市場。
數(shù)據(jù)來源：臺州房管政務(wù)網(wǎng) 制表：首輔房產(chǎn)
首輔房產(chǎn)認(rèn)為，怎么看短期房價走勢，就要去看大眾的預(yù)期，而要讀懂大眾預(yù)期的變化，就要從成交量入手。影響房價的因素雖說眾多，但成交量一般是難以作假的。其實(shí)，房市跟股市一樣，都是市場行為，許多道理一定是想通的。
所以，2022年，看空臺州樓市的想法，或者期待下跌再下手買房的話，在臺州大多數(shù)縣市區(qū)里，都是難以實(shí)現(xiàn)的。
（二）從土地市場看短期樓市走勢
與上一年相比，2021年，臺州土地市場成交結(jié)果顯示，總體來說還是量減價升的情況，個別地塊出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，只能表明土地市場有所降溫，熱點(diǎn)板塊競拍溢價較高，說明開發(fā)商拿地的熱情沒有發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，只是在適應(yīng)市場的變化，在策略上進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整而已。
來自《中國臺州網(wǎng)》消息，據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年1-12月，臺州共成功出讓151宗地塊（不包含工業(yè)用地），總成交金額約495億元。相較2020年，地塊成交宗數(shù)雖然減少，但成交金額約增長了7%。
2021年成交量、成交金額冠軍均被溫嶺市拿下，天臺縣、臨海市、玉環(huán)市也有不錯的表現(xiàn)。臺州市區(qū)（臺州灣新區(qū)、椒江區(qū)、黃巖區(qū)、路橋區(qū)）土地市場供應(yīng)趨緩，尤其下半年推地量明顯減少，備受期待的高鐵新區(qū)云谷地塊也因故終止出讓。此外，仙居縣、三門縣的推地量、成交量較少。
2021年房地產(chǎn)企業(yè)在“三道紅線”的緊箍咒下運(yùn)行有些困難，曾經(jīng)活躍在臺州樓市的品牌房企，減少了在臺州的開發(fā)項(xiàng)目，但仍有部分房企選擇積極拿地。
樓面價最高的是溫嶺市城西街道鑒洋村XQ070120地塊，樓面價約18499元/平方米，由首入臺州的建發(fā)（杭州兆潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）以封頂價23億元競得，競報無償返還保障房建筑面積約16700平方米，溢價率31.4%。
進(jìn)入樓面價前十榜單的路橋地塊為路橋區(qū)桐江路以東、現(xiàn)代大道以北地塊二，德信以24.38億元+返還保障房6000平方米競得，樓面價約15360元/平方米（未考慮配建返還等因素），刷新路橋樓面價。
臨海地塊為邵家渡街道河陽路西側(cè)、臨邵路北側(cè)、21-2地塊（熊出沒小鎮(zhèn)北側(cè)），偉星以15.57億元競得，樓面價約12104元/平方米，溢價率25.3%。
此外，成交金額最高的是路橋鳳棲社區(qū)地塊，保利以上限價格30.27億元競得，樓面價5379元/平方米，溢價率34.95%，無償返還人才住宅建筑面積5.59萬平方米。該地塊也是競爭最激烈地塊，經(jīng)歷了734輪14個小時的激戰(zhàn)。
根據(jù)以上一年土地成交的報道，再結(jié)合樓盤算法，我們可以大概測算一下未來的房價。
房價=土地成本(30%)+開發(fā)費(fèi)用(10%)+建安成本(20%)+稅費(fèi)(15%)+利潤(15%)+其他費(fèi)用(10%)。
所以，通常來說，樓面地價越高，樓盤均價也會越高。從某種意義來說，樓面地價一旦確立，未來一兩年的房價也就有個基本價位了。
首輔房產(chǎn)縱觀臺州歷年的爛尾樓盤，多是開發(fā)商參與土地拍掛之時，稍失理性，或者實(shí)力不足，也或者是定價過高，但最終都能妥善處理，以時間換空間方式，樓盤陸陸續(xù)續(xù)都在市場中予以去化。
由上所述，人們不難看出，2021年土地市場的實(shí)際表現(xiàn)，表明臺州樓市短期上漲的動力固然不足，但要總體明顯下行，也是沒有可能。
（三）從政策變化情況看樓市短期走向
宏觀政策的大環(huán)境，是堅持房住不炒總方針下，因城施策。去年年末，金融信貸政策也開始轉(zhuǎn)暖，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，要軟著陸，而不是要硬著陸。即使是高懸房地產(chǎn)稅的利劍，也不是要讓房市崩盤，而是為了打壓炒作之風(fēng)。即便是一流品牌房企，因?yàn)橘Y本無序擴(kuò)張，債臺高筑，可以倒下，但房地產(chǎn)市場還是要健康發(fā)展。
就臺州本地來看，無論是商品房預(yù)售，還是二手房入市，以及人才引進(jìn)獎勵和戶籍政策等等，都沒有發(fā)生明顯的變化，多是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，客觀上都不存在要打壓房地產(chǎn)市場的情況。
（四）從人口和規(guī)劃看樓市中長期走向
來自網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，臺州人均住房面積已超過51平米，高于全國平均水平。
臺州綜合實(shí)力排名，在全國289個入選的城市中位居43名，處在前列。而且，在七五人口普查中，近10年間人口增速，臺州也是遠(yuǎn)高于全國的平均水平。另一方面，臺州目前的城鎮(zhèn)化率還只有62%的水平，緩慢地再集聚還是有可能的。
所以，在首輔房產(chǎn)看來，在較長時間里，臺州樓市還有穩(wěn)定發(fā)展的潛力，期待普跌的情況一時還不會出現(xiàn)。
當(dāng)然，期望臺州樓市再度普漲的情況，也已非常困難，結(jié)構(gòu)性稀缺，或結(jié)構(gòu)性過剩，引發(fā)局部板塊上漲或下跌，肯定還會此起彼伏。
從七五人口普查數(shù)據(jù)可以看出，臺州人口增速是低于浙江省全省平均水平的，同時年均增速還在逐漸下降之中。所以，對于臺州來說，人口紅利也將不再具有什么優(yōu)勢可言。同時，臺州的人均收入水平，也排在全省的后面幾位。所有這幾個因素，不是一時三刻都能改變的，顯然難以支撐臺州樓市持續(xù)普漲。
臺州樓市區(qū)域的結(jié)構(gòu)性變化，從七五人口普查的數(shù)據(jù)中，也是可以窺見一斑的。路橋區(qū)、臨海市、溫嶺市、玉環(huán)市人口是減少的，而臺州市區(qū)總體是增加的，特別是椒江區(qū)域集聚較快，所以投資者更青睞在椒江買房。從網(wǎng)上論壇看到，許多在路橋工作的，而房子多是買在椒江的，還有黃巖、臨海、溫嶺、玉環(huán)等縣市區(qū)都有人陸續(xù)來椒江買房。
臺州樓市區(qū)域的結(jié)構(gòu)性變化，也反映出臺州這些年規(guī)劃實(shí)施的情況，椒江區(qū)作為臺州的行政中心區(qū)塊，各種區(qū)位優(yōu)勢開始逐步顯現(xiàn)。
隨著沿海高速的通車，杭紹臺高鐵的開通，s1輕軌即將完工，s2輕軌又在規(guī)劃之中，椒江區(qū)位優(yōu)勢會進(jìn)一步凸顯。各行各業(yè)的人才向椒江集聚，可謂是人心所向。顯然，在較長時間內(nèi)，椒江區(qū)和集聚區(qū)對周邊縣市區(qū)的虹吸效應(yīng)還將繼續(xù)，熱點(diǎn)板塊和中心區(qū)域還會被各路買房人追捧。
網(wǎng)上有人這么說，溫嶺是溫嶺人的溫嶺，而椒江是全臺州的椒江。首輔房產(chǎn)覺得，這個不無道理。至少短期市場情況也是如此，椒江區(qū)域的新房簽約量，的確遠(yuǎn)高于其它區(qū)域的人均水平，這都充分說明一個問題，那就是人們的投資熱情，至少眼下仍未消退。
網(wǎng)上也有博主說，臺州已進(jìn)入房住不炒的時代。首輔房產(chǎn)認(rèn)為，就臺州市場整體而言，這個說法應(yīng)該沒有問題，但是，要說未來的局部炒作，或者間歇炒作，肯定還有一定的慣性作用，就讓我們拭目以待吧。