土地市場明顯降溫 多城第二批集中
中國證券報2021-9-28
9月26日至27日，廣州市第二批集中供地推出48宗涉宅用地，共成交23宗，流拍25宗。專家表示，整體來看，多個城市第二批集中供地落幕，土地市場明顯降溫。
土拍規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化
7月以來，多地調(diào)整土拍規(guī)則。多地采用“限價+搖號”方式進(jìn)行土地競拍，部分城市取消“競配建”或“競自持”，而是要求“競品質(zhì)”。規(guī)則優(yōu)化后，多地土地出讓溢價率均有明顯下調(diào)。
“值得注意的是，雖然部分重點城市取消了‘競配建’，但大部分地塊出讓門檻進(jìn)一步抬升，對拿地房企提出了更高的要求。對于財務(wù)指標(biāo)健康、資金面寬裕的參拍企業(yè)而言，自身優(yōu)勢進(jìn)一步放大。”克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里說。
除上述變化外，重點城市逐步建立完善房價地價聯(lián)動機制，力求實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜說，北京、上海等城市繼續(xù)實施并完善房價和地價聯(lián)動機制。
土地市場明顯降溫
“土拍規(guī)則優(yōu)化下，穩(wěn)地價效果明顯。重點城市土地市場整體熱度較首批土拍時明顯降溫，多數(shù)城市成交樓面價較首批時下跌。”陳文靜說。
從溢價率來看，本輪成交地塊溢價率較首輪有所降低，特別是濟南、天津等市場熱度較低的城市，溢價率降幅在十個百分點以上。與此同時，流拍率也有所上升。沈陽、長春、福州、濟南和天津等城市第二批土地出讓流拍率均超過30%。
對此，陳文靜認(rèn)為，主要有三方面原因，一是政策調(diào)控加碼和房企資金持續(xù)承壓下拿地節(jié)奏放緩。二是土拍規(guī)則優(yōu)化后對房企利潤端利好預(yù)期相對有限，特別是競品質(zhì)方案地塊。三是房企的拿地緊迫性下降，觀望情緒上升。
馬千里預(yù)計，隨著土地市場供給側(cè)調(diào)控進(jìn)一步深入，土地市場整體熱度將維持在低位運行。后續(xù)重點城市集中土拍時，地塊流拍現(xiàn)象仍將常見，二輪集中供地整體流拍率或明顯高于首輪。
對于現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企來說，多位業(yè)內(nèi)專家表示，土地市場降溫，拿地成本下行，是這類房企以較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲的機會。“房企拿地窗口期已開，資金實力雄厚的企業(yè)存在較大拿地機會。”陳文靜說。