房地產(chǎn)進入增長難盈利難轉(zhuǎn)型階段
和訊2021-9-22
2021年已過2/3，國家從速度型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型發(fā)展戰(zhàn)略的大基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)進入增長難、盈利難、轉(zhuǎn)型難的“三難”新階段。
為探討行業(yè)在大時代背景下的轉(zhuǎn)變方向，試圖厘清市場轉(zhuǎn)變的底層邏輯，尋找重構(gòu)態(tài)勢下孕育的新機遇，2021年9月14日-9月16日，由億翰智庫主辦、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)和全聯(lián)房地產(chǎn)商會企業(yè)研究分會協(xié)辦的“第五屆中國房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略峰會” （簡稱C5峰會）在上海隆重召開。
會上，陳嘯天先生在C5會的億翰2021度核心觀點發(fā)布環(huán)節(jié)表示，國家訴求轉(zhuǎn)變，生態(tài)再平衡，勢在必行。在生態(tài)再平衡下，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)發(fā)展邏輯正在轉(zhuǎn)換，行業(yè)走向從“無序擴張”到“生態(tài)發(fā)展”，通過再平衡的方式，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)的“新生態(tài)”。在“新生態(tài)”下，企業(yè)應(yīng)顧大局、強核心、持長線、謀共贏，通過生態(tài)系統(tǒng)的自我更新、淘汰、進化自然形成企業(yè)的美好未來。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會黨委書記、秘書長趙正挺先生在致辭中指出，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策不斷更新升級，各方都感受到了行業(yè)的陣陣寒意。但放眼全球，新冠疫情仍然有較大的不確定性，中美貿(mào)易摩擦的長期趨勢已然明確，中國經(jīng)濟的發(fā)展仍面臨諸多挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分應(yīng)有擔(dān)當(dāng)，不僅要服務(wù)于國家整體的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，更要承擔(dān)起社會效益賦能的重任。
為期三天的峰會活動中，共發(fā)布7項研究成果，分別為《2021中國房企綜合實力TOP200研究報告》、《2021中國房企品牌價值TOP100研究報告》、《2021中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力TOP100研究報告》、《2021中國房企商業(yè)物業(yè)價值TOP50研究報告》、《2021中國租賃住宅企業(yè)綜合實力TOP20研究報告》、《2021年中國標(biāo)桿產(chǎn)城運營商綜合實力TOP30》和《2021年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商綜合實力TOP30》。
房企綜合實力方面，碧桂園連續(xù)四年蟬聯(lián)房企綜合實力榜首，招商蛇口(001979,股吧)重回前十，陽光城(000671,股吧)、中南、金科、正榮和龍光等穩(wěn)居綜合實力前二十強，佳兆業(yè)與旭輝綜合實力提升明顯，奧園、祥生、美的置業(yè)和新力位列前三十強。2021年“房住不炒”的行業(yè)政策基石地位毫不動搖，行業(yè)進入增長難、盈利難的新階段。收入端，房企營業(yè)收入整體增速放緩，中小房企降速明顯；盈利端，行業(yè)運行規(guī)則改變，利潤率改善難度較大，2020年綜合實力TOP200房企平均凈利潤率11.1%，相比2019年同期減少3.2個百分點。值得一提的是，房企整體杠桿水平持續(xù)下行，“三道紅線”約束下，房企積極降負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以滿足監(jiān)管要求，2020年綜合實力TOP200房企平均凈負(fù)債率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9個百分點，房企財務(wù)風(fēng)險進一步降低。
品牌價值方面，房企堅持長期主義，行業(yè)步入品牌時代。隨著人民生活水平的提升，房地產(chǎn)市場需求也在提升，從單純關(guān)注“建筑尺度、品質(zhì)”本身、獲得良好“生活”配套服務(wù)，發(fā)展到對產(chǎn)品與服務(wù)層面更多維的感知、更精致的體驗、更豐富的生活的新階段。品牌形象塑造精細化趨勢明顯，以產(chǎn)品品牌、資本品牌、場景品牌、公益品牌等為代表的多元維度品牌建設(shè)是未來房企品牌發(fā)展不可或缺的關(guān)鍵組成部分。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面，增量和存量市場供給齊升，物管萬億市場有待開拓。增量方面，全國房地產(chǎn)銷售面積攀升，物業(yè)新增市場規(guī)模充足；存量方面，“舊改”及放管服持續(xù)推進，存量市場滲透率提升。政府鼓勵企業(yè)多業(yè)態(tài)布局，挖掘物業(yè)服務(wù)潛力，中央及地方政府在前端制定物業(yè)行業(yè)服務(wù)發(fā)展政策的同時，物業(yè)企業(yè)也緊跟政策指導(dǎo)，積極調(diào)整服務(wù)模式、增強創(chuàng)新性投入，以確保政策的精準(zhǔn)落地。資本市場上，物業(yè)板塊資本熱度不減，物業(yè)股保持市場高估值，老牌物企股價穩(wěn)步上升，成長型物企進入IPO加速籌備期。
商業(yè)地產(chǎn)及租賃住宅企業(yè)方面，隨著疫情防控常態(tài)化，社會各項經(jīng)濟指標(biāo)持續(xù)回升，居民的消費信心逐步提升，商業(yè)地產(chǎn)也隨之逐步恢復(fù)，租賃需求逐步趨于旺盛。為保障民生，政策支持租賃市場規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。我國租賃住宅已逐步建立自身品牌優(yōu)勢，頭部企業(yè)在國內(nèi)市場上表現(xiàn)強勢，租賃產(chǎn)品也日趨多元化。
不同于住宅、商業(yè)類地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的空間承載形式，又是地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平的衡量標(biāo)志，肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設(shè)等重要使命。而片區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的三種模式，片區(qū)開發(fā)以“人城境業(yè)”理念為引領(lǐng)，建設(shè)中國的創(chuàng)新城市(300778,股吧)；產(chǎn)業(yè)綜合體的算賬邏輯開始改變，資本運營將開啟產(chǎn)業(yè)大時代；產(chǎn)業(yè)園區(qū)則以鏈接運營生態(tài)為關(guān)鍵點，服務(wù)邏輯重回起始點。