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上海二手房大清洗 成交量下降不等

每日經(jīng)濟(jì)新聞2021-7-18

上海的二手房市場正在經(jīng)歷“大清洗”。

自上海市房管局召開“全市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議”,強(qiáng)調(diào)規(guī)范二手住房價(jià)格等信息發(fā)布行為要求以來,上海嚴(yán)格對每套房源進(jìn)行核驗(yàn),沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。據(jù)悉,房管局給了各家中介企業(yè)為期一周的時(shí)間進(jìn)行“房源大清洗”。

隨之,7月12日,上海各中介開始對現(xiàn)有的所有掛牌二手房進(jìn)行集中清理。按照要求,7月19日起,“網(wǎng)上房地產(chǎn)”價(jià)格核驗(yàn)系統(tǒng)將正式上線,開展掛牌核驗(yàn)業(yè)務(wù)。對新申請核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn),沒有通過掛牌價(jià)核驗(yàn)的,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。

此后,包括上海鏈家、上海中原等在內(nèi)的中介平臺,掛牌的二手房數(shù)量或?qū)⒋蠓鶞p少。

上海這一記重磅,被視為打擊二手房掛牌價(jià)虛高、規(guī)范市場秩序的舉措。重拳之下,記者前往上海多地采訪,調(diào)查新政后上海二手房市場的真實(shí)反應(yīng)。

流程嚴(yán)格

針對二手房掛牌的整個(gè)規(guī)則,各家都在摸索落實(shí)相關(guān)操作流程。

上海一家中介的后臺部門運(yùn)營人員告訴記者,現(xiàn)在公司是將各門店掛牌價(jià)傳到后臺,由后臺去交易中心備案,再去核驗(yàn)價(jià)格,備案有個(gè)指導(dǎo)價(jià),待核驗(yàn)完成后,進(jìn)行網(wǎng)上房源掛牌。

據(jù)上述運(yùn)營人員介紹,7月9日,他們第一次向有關(guān)部門上傳了3萬多套房源,12日第一次核驗(yàn)結(jié)果,給予中介一些時(shí)間進(jìn)行整改,在此期間,不合格房源全部下架,待19日,中介將再次上架房源進(jìn)行最終核驗(yàn)。

也就是說,假設(shè)一套房子要掛牌,則需要把價(jià)格掛到中介,中介傳輸?shù)胶笈_,然后去交易中心備案,同時(shí)需遞交材料以便交易中心核驗(yàn),核驗(yàn)通過了才能掛牌。

“如果高于核驗(yàn)價(jià)格,房源則不能掛牌。”該中介表示,這是“紅線”,控制非常嚴(yán)格。

如果二手房掛牌的價(jià)格,無法通過核驗(yàn),怎么辦?

中介告訴記者,他們會先和房東溝通,看是否能將掛牌價(jià)降下來一些。

市場觀望

嚴(yán)控之下,市場立即“消暑”。

記者在走訪浦東熱門的梅園板塊時(shí),一家中介門店的負(fù)責(zé)人向記者表示,以梅園三街坊為例,小區(qū)內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)在20萬元/平方米上下,但核驗(yàn)價(jià)格僅14萬-15萬元/平方米,較大的差距使得房東心態(tài)開始調(diào)整,現(xiàn)在還沒有成交。不過,市場成交量略減,并不意味著價(jià)格降低。

上述門店負(fù)責(zé)人告訴記者,目前買賣雙方處在博弈階段,心態(tài)都不穩(wěn)。

記者走訪了前灘板塊多家中介門店,得到的也是同樣的回答。

比如,較熱門樓盤東方逸品,目前掛牌在1300多萬元左右(單價(jià)19萬元/平方米),而現(xiàn)在的情況是:房東不愿意降價(jià),客戶不愿意加錢。

前灘糧海景壹號附近的中介告訴記者,這個(gè)項(xiàng)目雖然年前成交過一套1830萬元的房子,彼時(shí)單價(jià)到了20萬元/平方米,但現(xiàn)在很多業(yè)主都是觀望為主,實(shí)際成交的沖動較低。

前灘東方悅耀的中介也告訴記者,這個(gè)項(xiàng)目從最瘋狂時(shí)候掛牌價(jià)超過20萬元/平方米,3月降至18萬-19萬元/平方米,目前已跌到17萬-18萬元/平方米。因?yàn)槁龁柕萌松倭�,價(jià)格就降了。

回流線下

但值得注意的是,成交量降低或只是部分板塊、一段時(shí)間的反應(yīng)。

記者了解到,現(xiàn)在的中介門店除了拿幾套房源來做電視廣告之外,已不在櫥窗上懸掛房源信息,大部分房源基本都是在安居客、搜房、貝殼找房等互聯(lián)網(wǎng)平臺上呈現(xiàn)。

目前政策要求,網(wǎng)上掛牌的二手房價(jià)格,需要經(jīng)過核驗(yàn),理論而言,會對線上房源產(chǎn)生很大影響。

因?yàn)楝F(xiàn)在的客群主要來源于網(wǎng)上,而價(jià)格核驗(yàn)不通過,如果看到網(wǎng)上掛的價(jià)格比實(shí)際價(jià)格低,買房者的預(yù)期也會受到嚴(yán)重影響,高單價(jià)房子就很難賣掉。而對于高單價(jià)的房子,中介人員推薦也勢必會受到一些限制。

目前,上海并沒有就二手房限價(jià)出臺具體細(xì)則。

“如果價(jià)格核驗(yàn)不過,那么就不掛網(wǎng)了,房源流回到中介手上,走線下展示和成交。”

有中介負(fù)責(zé)人告訴記者,價(jià)格審核不過,其實(shí)并不影響實(shí)際成交,只是不在上述平臺掛網(wǎng),不代表不可以成交。房源收到中介自己手上進(jìn)行交易,核驗(yàn)價(jià)格的實(shí)際影響不大。

其實(shí),即便有掛牌價(jià)指導(dǎo),二手房的談判交易過程漫長,往往成交談下來,價(jià)格很不一樣,掛牌500萬元、成交價(jià)格1000萬元,也是有可能的。

“目前政策剛剛實(shí)行,還沒碰到過成交價(jià)和掛牌價(jià)不一致。以后如果有,可能逐漸會形成兩套系統(tǒng)審核吧。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

市場化空間

58安居客研究院分院長張波告訴記者,上海本次二手房價(jià)格核驗(yàn)不同于深圳、成都、西安、寧波等已經(jīng)出臺的二手房成交參考價(jià)機(jī)制,上海是由各中介自行上報(bào)房源價(jià)格,然后主管部門審核,在限價(jià)之下的就通過,可以對外展示,超過限價(jià)的就不通過等待下架。雖然沒有明確,但其實(shí)目前上海二手房的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)基本明晰了。

這種不同,給了上海更多市場化空間。

張波認(rèn)為,上海的二手房指導(dǎo),更多是激發(fā)價(jià)格維度,對市場形成正向引導(dǎo)。

“尤其是部分熱度過高的區(qū)域和板塊,掛牌價(jià)格高低本身對于買賣雙方都會形成極大的心理層面影響。上海新政對于從源頭進(jìn)行管控,保障交易雙方的利益有著重要作用。”

目前上海的限價(jià)、限貸、搖號等,都是針對新房的集中調(diào)控,一定程度上拉大了一二手房價(jià)格的懸殊度。當(dāng)二手房也強(qiáng)化管控,無疑對平衡新房和二手房市場,有重要作用。

“上海雖然此次沒有直接針對二手房出臺參考價(jià),但二手房源的價(jià)格核驗(yàn)充分考慮了房價(jià)的真實(shí)性,是一個(gè)合理且可長期操作的方式。這變相也能進(jìn)一步規(guī)范整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)的經(jīng)營行為,保障上海房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。”張波告訴記者。

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