新房市場趨穩(wěn)成交激活 二手房熱度
北京晚報2021-7-8
今年上半年，我國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)去年底的運行態(tài)勢，商品房銷售規(guī)模大幅增加，二手房市場調控力度亦在不斷加強，土地市場在“穩(wěn)”字當頭中走向分化，物業(yè)上市潮仍未退卻……在市場熱度尚存的背景下，房企正積極營銷，力爭打贏窗口期，行業(yè)競爭進一步加劇。
新房 市場趨穩(wěn) 成交激活
“整體平穩(wěn)”一詞，幾乎是業(yè)內人士對今年上半年房地產(chǎn)市場的中肯評價。年初，部分熱點城市延續(xù)去年末以來的市場熱度，淡季不淡。同時，春節(jié)期間，一二線城市購房者的熱情高漲，使一季度以來市場熱度得以保持。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年百城新建住宅市場整體較為平穩(wěn)，價格累計漲幅較去年同期有所擴大，但漲幅仍處近年同期較低水平。“累計來看，今年上半年百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期擴大0.43個百分點至1.70%。”中指研究院相關負責人如是說。
分城市群看，今年上半年，66城新房市場同比增速回落至40%左右，其中二季度一線城市新房成交活躍度全面走穩(wěn)，二線城市保持增長，三四線城市二季度新房市場成交量當季同比下滑6個百分點。
由此可見，市場關注度仍聚焦在一二線高能級城市，業(yè)內人士預計未來一二線城市仍為總體成交量增長的主要動力。
此外，值得一提的是，今年上半年我國房屋新開工及房屋施工面積同比均有所增長。其中1-5月，全國房屋新開工面積7.4億平方米，同比增長6.9%；全國房屋施工面積為84.0億平方米，同比增長10.1%；房屋竣工2.8億平方米，同比增長為16.4%。
二手房 熱度較高 平穩(wěn)趨升
據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，今年上半年重點50城二手房整體成交量同比增長約六成，較去年下半年增長12%；交易額同比增長約65%，較去年下半年增長約14%。
值得關注的是，今年1-5月，30個代表城市二手住宅月均成交面積約1768萬平方米，同比增長74%，與去年同期相比，增幅近四成。分析人士認為，今年春節(jié)各地受“就地過年”政策影響，重點城市樓市淡季效應明顯弱化，需求延續(xù)春節(jié)前熱度，短期市場情緒較高，熱點城市二手房置業(yè)需求積極釋放，1-5月30城二手住宅整體成交規(guī)模居歷史同期相對高位。
貝殼研究院高級分析師黃卉指出，與去年下半年相比，重點50城中超過60%的城市上半年二手房成交量實現(xiàn)增長，城市多為重點二線城市及長三角區(qū)域較發(fā)達的三線城市。其中福州、紹興、合肥、蘇州等成交量增速在40%以上，長沙、重慶、泉州、常州等17個城市增速在20%-40%之間。
雖然市場熱度較高，但業(yè)內人士指出，今年上半年百城二手房價格整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)態(tài)勢以及較強的韌性。據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計顯示，今年上半年百城二手住宅價格累計上漲2.56%，漲幅較去年同期擴大0.84個百分點。其中僅6月，百城二手住宅均價就達到15888元/平方米，同比上漲3.84%，環(huán)比上漲0.49%。
信貸 規(guī)模收縮 趨向謹慎
開年以來，房企融資供需兩端受到“三道紅線”新規(guī)及1月1日正式實施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度影響，融資環(huán)境進一步收緊。相比往年看，今年上半年房企融資發(fā)債的整體數(shù)據(jù)并不樂觀。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企境內外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，規(guī)模累計增速連續(xù)兩年下降；融資規(guī)模也較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。
“僅從6月看，房企境內外債券融資規(guī)模約857億元，環(huán)比增長32.5%，同比下降2.3%。其中，6月境內融資規(guī)模受5月低基數(shù)影響致環(huán)比增長56.5%。”貝殼研究院高級分析師潘浩指出，房企的融資能力直接代表了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，“三道紅線”在一定程度上約束了房企的融資沖動，使房企在融資方面更加謹慎。
此外，6月25日，央行召開的2021年第二季度例會上強調：“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，把握好政策時度效，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，維護經(jīng)濟大局總體平穩(wěn)，增強經(jīng)濟發(fā)展韌性。”業(yè)內人士指出，貨幣政策整體穩(wěn)健下，房地產(chǎn)貸款總量不會失速下滑。
土地 新政落地 分化明顯
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，全國土地市場整體供求量均同比下滑約6%，土地出讓金總額2.93萬億元，同比上漲12%。
從成交土地樓面均價和溢價率看，根據(jù)Wind與中國銀行研究院數(shù)據(jù)，全國土地價格整體較高。開年以來，100個大中城市住宅類用地樓面成交均價同比漲幅均在兩位數(shù)以上，溢價率平均達19.8%，高于上年同期平均水平。
從城市能級來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市土地供需同比走高，出讓金較去年同比增長30.5%，溢價率同比下滑3.2個百分點。二線城市土地供應量較去年略降，成交量同比走低，成交均價同比上漲23.7%，總體成交金額同比大漲26%；三四線城市供應量同比小幅縮水，成交方面量跌價漲，同時，溢價率超越一二線城市，達到24%。
2021年6月29日，武漢首輪集中供地土拍結束，22座重點城市首輪集中供地也在此完美收官，這場持續(xù)了超70天的全國性土拍大戲暫時落下帷幕。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，本輪集中供地共計出讓含住宅地塊782幅，成交金額達到10486億元。
“雙集中”的供地格局不僅是土拍的轉折點，也為企業(yè)展開了新的競爭格局。在這一輪的土拍中可以看出，依賴資金優(yōu)勢，規(guī)模房企、國企、央企利用良好條件“先發(fā)制人”。據(jù)統(tǒng)計，TOP50房企超過半數(shù)在22城土拍中有所斬獲。
物業(yè) 前輩守位 新人遞表
開年以來，“物管圈”依舊熱鬧。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，進入2021年以來，先后有宋都服務、榮萬家、新希望服務、越秀服務等物管企業(yè)于上半年成功上市。
據(jù)恒生行業(yè)分類顯示，截至6月30日，累計共有49家物管服務企業(yè)登陸港股市場。中指研究院預計，到今年年末，物管板塊上市公司總數(shù)量有望超70家，較2019年年底增長超150%。
新人層出不窮，前輩亦不甘示弱。同花順數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日收盤，港股共有16家物業(yè)公司市值超過百億港元，其中，碧桂園服務以2704億港元獨占鰲頭，華潤萬象生活、恒大物業(yè)緊隨其后，市值也超過千億港元。
同時，物管企業(yè)“大魚吃小魚”的狀況也未停止。2月，藍光發(fā)展發(fā)布公告，碧桂園物業(yè)香港擬收購藍光嘉寶服務超64%的股份。3月，億達中國控股有限公司發(fā)布公告表示，龍湖嘉悅物業(yè)將收購億達物業(yè)服務集團有限公司全部股權。4月，融創(chuàng)服務發(fā)布公告稱，融創(chuàng)服務附屬公司融創(chuàng)服務投資將收購彰泰服務80%股權，收購事項完成后，彰泰服務將成為公司間接附屬公司。
未來，物管行業(yè)或將進一步分化，規(guī)模較小的企業(yè)有被邊緣化被淘汰的風險。
房企“千億團”擴容 穩(wěn)中求勝
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，受去年同期低基數(shù)影響，各陣營房企銷售業(yè)績同比大幅增長，千億房企達19家，較去年同期的13家增加6家。其中，3000億以上房企擴容至4家，除“碧恒萬”外，融創(chuàng)以同比64%漲幅的3208億元，躋身其中。
除“3000億超級”房企外，百億房企陣容也在持續(xù)擴張。中指研究院表示，上半年百億規(guī)模排房企增至132家，較去年同期增加25家。同時，TOP100房企銷售額均值693.0億元，同比增長40.0%；TOP100房企權益銷售額共計5.0萬億元，市場份額為56.6%，上升2.1個百分點。
再看房企的目標完成情況。根據(jù)上述研究院數(shù)據(jù)，2021年前6個月，重點監(jiān)測房企年度平均銷售目標完成率接近50%，較去年同期明顯提高。具體來看，招商蛇口、華潤、雅居樂、融創(chuàng)等企業(yè)，積極營銷搶收回款，業(yè)績目標完成率超50%；恒大、世茂、龍湖等企業(yè)目標完成率緊隨其后。
整體來看，2021年以來，房企把握市場需求釋放節(jié)奏，加大線上線下營銷力度，把握銷售窗口期積極去化，力求掌握市場主動權。
克而瑞指出，上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)整體平穩(wěn)，一季度淡季不淡，二季度市場熱度延續(xù)。房企的主動出擊，也進一步提振了樓市的整體表現(xiàn)。