縣城價格過萬的房子，都被誰買走了
新周刊2021-6-15
“寧要一線一張床，不要老家一套房。”曾經(jīng)對老家愛理不理的一線青年，到了想躺平的時候，卻發(fā)現(xiàn)老家已經(jīng)回不去了。
前段時間，“縣城房價紛紛過萬”的話題受到廣泛關(guān)注。據(jù)新華視點統(tǒng)計，全國2000多座縣城中，平均房價超過每平方米1萬元的已達100余個，九成位于東部沿海地區(qū)，其中海南陵水和浙江義烏排在前兩位。
在浙江、江蘇、福建等縣域經(jīng)濟發(fā)達的省份，縣城房價一平米沖上兩萬元已不是什么稀罕事，較為集中，還有一些核心地段賣到了三萬元，與大多數(shù)二線城市相比亦不遜色。
年輕人怎么也想不到，老家不再是可以當(dāng)做備選的避風(fēng)港。
炒房熱度的攀升、供應(yīng)端話語權(quán)增大、購買力的提高、新居住需求的產(chǎn)生等因素，都成為了縣城樓市“虛假繁榮”的推手。繁榮的表象之下，新房空置、二手有價無市、開發(fā)商跑路爛尾、租房市場難以打開局面……縣城房市面臨的問題也不在少數(shù)。
散落在縣城大街小巷的樓書折頁，寫滿了一地雞毛。
回老家買房？沒那么簡單
過去網(wǎng)絡(luò)上曾有一句流行語：北上廣容不下肉身，小城市容不下靈魂。但隨著縣城房價一輪又一輪悄然上漲，漂在大城市的年輕人才驀然發(fā)現(xiàn)，想回老家安居也沒那么容易了。
29歲的夢夢最近陷入了糾結(jié)。
起因首先是熱搜的一個話題：30歲應(yīng)該擁有多少存款？來深圳工作四年的夢夢，存款目前已經(jīng)達到六位數(shù)——只可惜首位數(shù)較小。她隨即算了一筆賬，以深圳目前的房價來看，想要做個大家眼中靠自己買房的“深圳女孩”，僅僅攢夠入門的首付可能還需要至少八九年，并且是在深圳房價保持不變的基礎(chǔ)上。
在深圳買得起房的90后，能羨煞一半朋友圈。
真正讓她感受到焦慮的還是最近父母的分歧。
夢夢老家在北方某十八線小縣城，記憶中家里的房子已經(jīng)住了差不多15年。盡管總樓層并不高，但自己家偏偏住六樓，是整棟樓里的頂層。所以眼下的問題是，隨著父母年齡推移，沒有電梯的老房子居住體驗越來越差。
父母在是否換房的問題上產(chǎn)生了分歧，而這個分歧在四年前夢夢剛畢業(yè)的時候就產(chǎn)生過，當(dāng)時老家縣城的新房均價在7000元/平米左右，開發(fā)新樓盤的開發(fā)商并不算多。夢夢也陪父母去看過房，距離中心城區(qū)不算近的一套新房，總價五六十萬元。由于當(dāng)時家里周轉(zhuǎn)資金不夠，這一計劃被擱置了。夢夢當(dāng)時也曾設(shè)想，在大城市工作幾年之后，在家鄉(xiāng)買房應(yīng)該不是問題。
前段時間放假回家，夢夢明顯能感受到縣城的營銷中心和房產(chǎn)中介突然多了起來。最讓她吃驚的是，比四年前看過的距離中心城區(qū)更遠(yuǎn)的位置，某知名開發(fā)商開發(fā)的房子已經(jīng)賣到了1.5萬元/平米，加上老家開發(fā)的房子又較少有小戶型，一整套下來幾乎都要一百多萬元。
而工作四年的夢夢，帶著小六位數(shù)的存款，面對家鄉(xiāng)小縣城的房子，依然面臨著付不起首付的尷尬。
放在以前，對于夢夢這樣在一線城市打拼的青年來說，逃離北上廣深需要面臨的最大障礙或許是接受收入帶來的落差。但現(xiàn)在，這個障礙正在被縣城逐漸失控的房價拉大。更讓人唏噓的是，夢夢面臨的境遇，和身處縣城的人相比，可能微不足道。
哪些縣城最貴？
全國到底有多少座縣城房價突破萬元大關(guān)？答案是103。
據(jù)新華社此前報道，詳細(xì)梳理這一百多座縣城，有93個位于東部沿海地區(qū)，占比達90.3%，其中，浙江入圍數(shù)量遙遙領(lǐng)先，房價過萬的縣（縣級市）達46個之多。
在中國房價行情網(wǎng)統(tǒng)計的縣城房價TOP20中，海南陵水縣以34738元/平米被稱為“全國房價最貴的縣”。排名第9的浙江省溫州市樂清縣房價已經(jīng)達到18925元/平米，幾乎追平全國房價排名前20的武漢、無錫等大中城市，更不必說已輕松趕超鄭州、長沙、西安等中西部省會城市。
除了新房，縣城二手房市場也逐漸被激活了。大大小小的中介雨后春筍般出現(xiàn)，二手房價的掛牌價格也由此水漲船高。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，浙江西部與江西接壤的縣級市江山市，3月房價均價為每平方米18608元，而不少項目的二手房房價則超過了每平方米2.5萬元。
顯然，在北上廣深房價不斷收緊限購的“緊箍咒”之下，不少縣城中介念叨著“縣城房價將進一步上漲”“縣城房價自住、投資兩不誤”，見證了縣城房價按下加速鍵。
在房價高升的社會環(huán)境里，年輕人的手機也擠滿了買房App。
溫州樂清的一名房產(chǎn)中介張明（化名）對此深有感觸。在近兩年接觸的客戶中，張明甚至見到了一些曾經(jīng)的“溫州炒房團”老手。這些人在前些年通過合伙投資在全國購置商鋪、公寓、別墅等房產(chǎn)，通過炒作行為抬高當(dāng)?shù)胤績r，最后賺取大量分紅。
不過，近幾年全國多數(shù)大中城市都開始嚴(yán)厲打擊炒房行為，一些炒房客開始退而求其次，把目光投向本地小縣城 。
和其他西部縣城不同，張明覺得像樂清這樣的縣城以及周邊其他縣城的購買力并不低，因為東部沿海地區(qū)不少縣城經(jīng)濟發(fā)展水平并不低，光是自己身邊就有不少“藏富民間”的企業(yè)家，購買力并不遜色于中西部大中城市。
民營經(jīng)濟所創(chuàng)造的巨額財富無處可去，就會有大量“閑錢”流入縣城樓市，但實際上真實居住購房需求有限，因此“人戶分離”導(dǎo)致的縣城新房空置現(xiàn)象亦比比皆是。
這也側(cè)面證明了另一個不得不承認(rèn)的現(xiàn)實：東西部縣城房價分化在進一步擴大。
從供需關(guān)系來看，東部如浙江一些小縣城，地形原因供地緊張，導(dǎo)致新房一房難求，自然而然推高當(dāng)?shù)胤績r；從發(fā)展格局來看，東南沿海具有更開放的地緣條件、更成熟的營商環(huán)境，大量的縣級市包括義烏、海寧、德清等都有一定的產(chǎn)業(yè)支撐，對于各類人才的吸引力明顯強過中西部同等級區(qū)域，加之東南部沿海中小城市在近幾年也相繼出臺了一些比較有吸引力的人才、落戶政策，一定程度上也助推縣城房價過萬。
但拋開極個別縣城存在經(jīng)濟實力強、有產(chǎn)業(yè)支撐、供地短缺等合理因素，大多數(shù)縣城房價的“失速”過萬，似乎更像一種虛假繁榮。
房價這個難題，已經(jīng)開始從一線蔓延到縣城。
無論是東部還是中西部，縣城的房地產(chǎn)市場幾乎都在近幾年才開始覺醒。從2015年到2018年，全國連續(xù)四年棚改完成量都處于600萬套左右。棚改、舊拆、貨幣安置，大量資金涌向小縣城，同時制造了大量的剛需，在一二線城市房價暴漲的帶動下，小縣城房價也迎來幾波“補漲”。2020年，棚改2.0被“叫停”，對房價的拉動力必然會減弱。
這也不得不讓人發(fā)出疑問：在理財需求之外，這些房價過萬的縣城真實居住需求來自哪里？
在縣城推進城市化過程中，眾多縣城正在經(jīng)歷著“擴建”。從建筑居住層面來看，的確存在一批因為房屋老舊或配套落后而產(chǎn)生的換房需求，但總體而言，由于新一代人口從縣城流出的情況不斷加劇，一家?guī)状降膿Q房需求并不會持續(xù)太久。
另一方面，大中城市存在的學(xué)區(qū)房焦慮正向小縣城蔓延，作為大中城市圈層協(xié)同發(fā)展的小縣城，一定程度上會迎來學(xué)區(qū)房短時間的升溫。除此之外，小縣城“丈母娘式需求”的結(jié)婚標(biāo)配、熟人社會的扎堆買房、逃離北上廣深的返鄉(xiāng)置業(yè)等都是新房市場居住需求之一。
炒房熱度的攀升、供應(yīng)端話語權(quán)增大、購買力的提高、新居住需求的產(chǎn)生……縣城房價在一系列因素疊加下，房價過萬乃至過三萬的戲碼接連上演。
能像電視劇一樣住得起寬敞學(xué)區(qū)房的家庭，并不是很多。
還縣城一個宜居生活
一座座商品房在縣城拔地而起，給部分群體帶來利益的同時，也不可避免催生了縣城房地產(chǎn)市場市場不透明、交易秩序混亂、質(zhì)量參差不齊等亂象。
在尚不成熟的縣城房地產(chǎn)市場中，土拍市場熱度不斷攀升，地價一次次被拍出新高，比如4月19日，浙江金華浦江縣1宗宅地拍出樓面價16600元，溢價率79.83%；4月13日，浙江金華蘭溪市1宗商住地競價，樓面價9633元，溢價率達到了88.89%。
“面粉”尚且如此，沒有大城市那樣的“限價緊箍咒”，誰又能保證“面包”的溢價不會更高？新房定價的不透明和隨意性幾率增加，二手房又“有價無市”，最后增加的只有縣城樓市的不穩(wěn)定性。
樓市的變化時刻牽動著每一位購房者的神經(jīng)。
在城市化過程中，由于早期鼓勵中小城市發(fā)展，在某種程度上造成資源錯配，如一二線土地指標(biāo)短缺，三四線泛濫，導(dǎo)致一二線住宅供不應(yīng)求，三四線庫存嚴(yán)重。從全國來看，為數(shù)眾多的縣城幾乎都存在過度開發(fā)建設(shè)的情況，更何況縣城充斥大量小開發(fā)商，爛尾跑路和房屋質(zhì)量的風(fēng)險，也牽動著剛需購房者的焦慮。
交易層面，當(dāng)投資需求在縣城樓市越來越普遍時，購買力不斷分化，進一步推高房價，最終導(dǎo)致剛需客無力接盤。
另一方面，隨著城市化進程的放緩，一二線城市對人才的引力將繼續(xù)強于三四線城市及眾多縣城，那些沒有產(chǎn)業(yè)、資源支撐的縣城人才流失嚴(yán)重，青年返鄉(xiāng)置業(yè)意愿低，房價被迅速推高之后，進一步抑制了人才回流的可能，樓市最終極有可能因無人接盤而降落。
自然而然，為了抑制房價的過快上漲，縣城也開始了政策層面的調(diào)控。
4月20日，浙江衢州下轄的縣級市江山市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括強化土地供給、完善住房保障體系、營造公開透明的輿論氛圍、抑制不合理住房需求等十二條穩(wěn)樓市舉措。
在江山之前，衢州市下轄另一座縣城開化，已經(jīng)在4月初出臺了樓市調(diào)控政策；更早之前的3月末，浙江金華市下轄的義烏、永康也紛紛出臺樓市調(diào)控政策。
當(dāng)房價過快上漲時，政策層面的調(diào)控便會緊隨其后。
為了避免樓市泡沫越來越大，去金融屬性顯然是眾多房價超速上漲的縣城必須做出的選擇。而有一點可以肯定的是，全國縣城的房價分化還將繼續(xù)。
首先，長三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市圈周邊協(xié)同發(fā)展的小縣城，由于大城市置業(yè)門檻高，這些較為優(yōu)質(zhì)的小縣城會承接后花園的使命，人口流入充足，因此房地產(chǎn)市場有幾率持續(xù)穩(wěn)定上升；
其次，自身經(jīng)濟發(fā)展較超前、存在大量本地客、有較為完善產(chǎn)業(yè)支撐的東部縣城，有一定房價的支撐，房地產(chǎn)市場并不會迅速降溫，但針對炒房行為的調(diào)控政策會陸續(xù)出臺，增速會持續(xù)放緩；
對于大部分小縣城而言，人口少且長時間處于凈流出狀態(tài)，目前的居住需求更傾向于購買新房，尤其是價格差不多的情況下，二手房難以脫手，租房同樣沒有市場。三孩政策出臺，三四線城市和小縣城反而有更大幾率響應(yīng)。如果房價進一步提速，不僅讓在一二線城市打工的小鎮(zhèn)青年“無路可退”，也會增加剛需購房者生活壓力，從而加劇人口流出，最終反映到樓市。這些縣城即便房價不會大跌，但也沒有太大上漲空間。
“房住不炒”基調(diào)下，百余縣城房價過萬給樓市敲響了警鐘�？v觀中國城市發(fā)展軌跡，大城市必然越來越大，小縣城的未來是發(fā)展特色，而不是讓資金都流入樓市，造出一座座無人居住的“鬼城”小區(qū)。
只要還存在“鬼城”，居者有其屋的美好愿望就不可能實現(xiàn)。
今年三月發(fā)布的《關(guān)于加強縣城綠色低碳建設(shè)的通知（征求意見稿）》提到，將限制縣城居住建筑高度，新建住宅以6層為主。同時還提到，縣城應(yīng)保持山水脈絡(luò)和自然風(fēng)貌、保護傳承縣城歷史文化和風(fēng)貌，保存?zhèn)鹘y(tǒng)街區(qū)整體格局和原有街巷網(wǎng)絡(luò)，推行“窄馬路、密路網(wǎng)、小街區(qū)”，打造縣城宜人的空間尺度。
而對每一個居民來說，在通向這種理想縣城生活的路上，合理的房價都顯得至關(guān)重要。