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上海房價(jià)倒掛 賣舊買新凈賺千萬元

中國房地產(chǎn)報(bào)2021-6-4

上海樓市依然火熱。

“多個(gè)樓盤高積分,浦東12個(gè)樓盤只有一個(gè)沒有觸發(fā)積分;浦東森蘭星河灣認(rèn)籌兩天1923組客戶,周邊二手房與新房價(jià)格更是出現(xiàn)倒掛3萬多元/平方米情況。”有購房者稱。

5月31日,上海發(fā)布第三批次集中供應(yīng)項(xiàng)目情況:約45個(gè)共12721套住房將入市,上海第二批房源47個(gè)樓盤認(rèn)籌已接近尾聲,開始陸續(xù)公布入圍分,“高積分”正成上海新房市場熱論焦點(diǎn)。

一手房認(rèn)購火熱,二手房市場熱度同樣居高不下。近日,上海豪宅復(fù)興瓏御成交兩套豪宅,其中一套197平方米的買家總支出4080萬元,單價(jià)20.7萬元/平方米;同地段同面積的新房售價(jià)約為2700萬元,“賣舊買新”相當(dāng)于凈賺1300萬元。

對于近期上海一二手房市場表現(xiàn),中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海采訪時(shí)表示,“上海樓市其實(shí)一直處于高位,沒有真正下去”。

多盤入圍現(xiàn)“高積分”

今年的上海樓市,在經(jīng)歷第一批次樓盤認(rèn)籌中存在“全款”“挑客”等行為被各區(qū)房管局緊急叫停后,相比第一批次樓盤認(rèn)籌時(shí)冷清,第二批次新房市場認(rèn)購熱度迅速上升。

來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示,剛剛過去的一周(5月24日—5月30日),上海商品住宅市場成交面積大幅上升至22.53萬平方米,成交規(guī)模上升至24.04萬平方米,處于近一年平均水平,環(huán)比大幅上升538%,成交均價(jià)受區(qū)域結(jié)構(gòu)性影響大幅上升至66339元/平方米,環(huán)比大幅上升47.5%。

新房市場火熱程度在多個(gè)樓盤認(rèn)購中得以體現(xiàn)。浦東新區(qū)一樓盤銷售對中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示,“第二批次浦東推出12個(gè)新盤中目前有9個(gè)觸發(fā)積分,剩下2個(gè)也會(huì)觸發(fā)積分,只有1個(gè)樓盤沒有觸發(fā)。”

位于浦東新區(qū)森蘭板塊的森蘭星河灣,認(rèn)購之初就已是預(yù)定熱盤,2020年7月該盤推出156—239平方米大平層,當(dāng)時(shí)均價(jià)7.95萬元/平方米;時(shí)隔不到一年,森蘭星河灣推出的戶型、單價(jià)與上一批房源相同。該項(xiàng)目樓盤銷售表示,認(rèn)購首日售樓處門外就排起了長隊(duì),認(rèn)購僅兩天時(shí)間就有高達(dá)1923組客戶出現(xiàn)。

內(nèi)環(huán)區(qū)域同樣如此,位于靜安區(qū)的樓盤中興路壹號,2020年5月13日一期低調(diào)開盤后,首開229套房源認(rèn)購僅69組客戶,認(rèn)籌率約30%;一年后,中興路壹號二期300套房源認(rèn)購355組客戶,認(rèn)籌率高達(dá)119%,雖未觸發(fā)積分,卻也是開盤即“日光”。

作為上海中心城區(qū)市場基礎(chǔ)扎實(shí)的北外灘板塊項(xiàng)目——弘久新弘北外灘公布的入圍分為73.73分。據(jù)了解,該盤社保系數(shù)為0.21分/月,社保動(dòng)態(tài)分220個(gè)月滿分達(dá)46.2分,也就是高社保購房人群基礎(chǔ)分30分即可入圍。

對比北外灘高社保動(dòng)態(tài)分,另一個(gè)同樣高積分入圍樓盤虹橋悅瀾要求更高,公布入圍分78.36分,社保積分系數(shù)為0.12分/月,需達(dá)到78.36分,即使是上海戶籍已婚無房家庭也要至少工作13年以上才能入圍;對于已婚非上海戶口和上海戶籍未婚家庭,則需要近20年社保才能入圍。

對此情況,有購房者戲言,“需要活到90多歲才能成為購房者”。

價(jià)格倒掛,“賣舊買新”的購房者

新房市場如火如荼的認(rèn)購中,中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海在中原地產(chǎn)、鏈家上海查閱多個(gè)熱門樓盤周邊二手房價(jià)時(shí)發(fā)現(xiàn),一二手房價(jià)格倒掛正在催生大量“賣舊買新”置換人群。

以黃浦區(qū)復(fù)興瓏御為例,其最近成交兩套二手房,其中一套成交總價(jià)4080萬元,成交均價(jià)近20萬元/平方米,周邊同地段新房售價(jià)為2700萬元,賣掉舊房買新房,能凈賺1300萬元。

位于復(fù)興瓏御附近的新盤黃浦區(qū)翠湖五集銷售經(jīng)理劉女士對中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海說:“附近的二手房普遍在18萬-20萬元/平方米,新房價(jià)格每平方米要便宜好幾萬元,現(xiàn)在賣掉舊房全款買新房客戶還是挺多的”。同時(shí),劉女士也表示翠湖五集只有40多套房源,要遵守限購和積分搖號規(guī)則,分?jǐn)?shù)高才能參與搖號,不一定能買到。、從事二手房銷售的佳欣房產(chǎn)林先生對中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示,附近一手房只有復(fù)興瓏御、建國里和翠湖五集3個(gè)小區(qū),次新房普遍在17萬-20萬元/平方米,周邊20年以上樓齡的二手房也在12萬-13萬元/平方米。

以森蘭星河灣為例,中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海在查閱周邊二手房售價(jià)時(shí)也發(fā)現(xiàn)其附近二手房比新房售價(jià)普遍貴約3萬元/平方米。

在5月31日最新公布的第三批次房源中,位于青浦板塊的萬科天空之城備案均價(jià)為58600元/平方米,來自中原地產(chǎn)萬科天空之城二手房掛牌價(jià)約9.5萬元/平方米。

來自同策研究院數(shù)據(jù)顯示,5月24日-30日成交戶型中,90-120平方米戶型商品住宅、總價(jià)500萬-800萬元的住宅成交占比最大,為成交主力,占成交總量的38%。

鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示,5月鏈家二手房成交4700套,90-120平方米在市場流通最高,總價(jià)800萬-1200萬元二手房幾乎進(jìn)入成交“橫盤”階段。

對于上海的二手房市場發(fā)展,從事多年二手房交易的林先生說:“改善類客戶在市場占很大比例,這部分人群中有賣掉小房換大房,賣舊房換新房,賣掉非品牌房買品牌房,賣掉劣質(zhì)地段買入優(yōu)質(zhì)地段,每一個(gè)一房、二房小房業(yè)主都是潛在的賣家和買家,包括部分大戶型業(yè)主也會(huì)賣舊房換新房。”

同時(shí)林先生表示,2020年全年上海完成舊區(qū)改造完成75萬平方米,受益居民3.5萬戶,也就是3.5萬個(gè)購房需求;2021年舊改工作計(jì)劃完成70萬平方米,受益居民3.4萬戶,90%拆遷戶選擇拿錢買房,也將有3萬多戶購房需求,有25%購房需求流向新房,那最后還有2萬多戶購房需求流入二手房市場。

對于近期上海一二手房市場,中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海采訪時(shí)表示,上海樓市其實(shí)一直處于高位,沒有真正下去,新房市場從認(rèn)購到開盤節(jié)奏比較慢,數(shù)據(jù)不明顯,很多樓盤觸發(fā)積分也說明大家對買房熱情比較高。二手房市場對比之前高亢的情緒下降一點(diǎn),二手房掛牌還是在比較多的狀態(tài),現(xiàn)在房東也愿意談價(jià),很多房東賣了舊房去買新房,這樣有足夠付款能力的置換客也是開發(fā)商比較喜歡的客戶。

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