上海房價(jià)倒掛 賣舊買新凈賺千萬元
中國房地產(chǎn)報(bào)2021-6-4
上海樓市依然火熱。
“多個(gè)樓盤高積分，浦東12個(gè)樓盤只有一個(gè)沒有觸發(fā)積分；浦東森蘭星河灣認(rèn)籌兩天1923組客戶，周邊二手房與新房價(jià)格更是出現(xiàn)倒掛3萬多元/平方米情況。”有購房者稱。
5月31日，上海發(fā)布第三批次集中供應(yīng)項(xiàng)目情況：約45個(gè)共12721套住房將入市，上海第二批房源47個(gè)樓盤認(rèn)籌已接近尾聲，開始陸續(xù)公布入圍分，“高積分”正成上海新房市場熱論焦點(diǎn)。
一手房認(rèn)購火熱，二手房市場熱度同樣居高不下。近日，上海豪宅復(fù)興瓏御成交兩套豪宅，其中一套197平方米的買家總支出4080萬元，單價(jià)20.7萬元/平方米；同地段同面積的新房售價(jià)約為2700萬元，“賣舊買新”相當(dāng)于凈賺1300萬元。
對于近期上海一二手房市場表現(xiàn)，中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海采訪時(shí)表示，“上海樓市其實(shí)一直處于高位，沒有真正下去”。
多盤入圍現(xiàn)“高積分”
今年的上海樓市，在經(jīng)歷第一批次樓盤認(rèn)籌中存在“全款”“挑客”等行為被各區(qū)房管局緊急叫停后，相比第一批次樓盤認(rèn)籌時(shí)冷清，第二批次新房市場認(rèn)購熱度迅速上升。
來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的一周（5月24日—5月30日），上海商品住宅市場成交面積大幅上升至22.53萬平方米，成交規(guī)模上升至24.04萬平方米，處于近一年平均水平，環(huán)比大幅上升538%，成交均價(jià)受區(qū)域結(jié)構(gòu)性影響大幅上升至66339元/平方米，環(huán)比大幅上升47.5%。
新房市場火熱程度在多個(gè)樓盤認(rèn)購中得以體現(xiàn)。浦東新區(qū)一樓盤銷售對中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示，“第二批次浦東推出12個(gè)新盤中目前有9個(gè)觸發(fā)積分，剩下2個(gè)也會(huì)觸發(fā)積分，只有1個(gè)樓盤沒有觸發(fā)。”
位于浦東新區(qū)森蘭板塊的森蘭星河灣，認(rèn)購之初就已是預(yù)定熱盤，2020年7月該盤推出156—239平方米大平層，當(dāng)時(shí)均價(jià)7.95萬元/平方米；時(shí)隔不到一年，森蘭星河灣推出的戶型、單價(jià)與上一批房源相同。該項(xiàng)目樓盤銷售表示，認(rèn)購首日售樓處門外就排起了長隊(duì)，認(rèn)購僅兩天時(shí)間就有高達(dá)1923組客戶出現(xiàn)。
內(nèi)環(huán)區(qū)域同樣如此，位于靜安區(qū)的樓盤中興路壹號，2020年5月13日一期低調(diào)開盤后，首開229套房源認(rèn)購僅69組客戶，認(rèn)籌率約30%；一年后，中興路壹號二期300套房源認(rèn)購355組客戶，認(rèn)籌率高達(dá)119%，雖未觸發(fā)積分，卻也是開盤即“日光”。
作為上海中心城區(qū)市場基礎(chǔ)扎實(shí)的北外灘板塊項(xiàng)目——弘久新弘北外灘公布的入圍分為73.73分。據(jù)了解，該盤社保系數(shù)為0.21分/月，社保動(dòng)態(tài)分220個(gè)月滿分達(dá)46.2分，也就是高社保購房人群基礎(chǔ)分30分即可入圍。
對比北外灘高社保動(dòng)態(tài)分，另一個(gè)同樣高積分入圍樓盤虹橋悅瀾要求更高，公布入圍分78.36分，社保積分系數(shù)為0.12分/月，需達(dá)到78.36分，即使是上海戶籍已婚無房家庭也要至少工作13年以上才能入圍；對于已婚非上海戶口和上海戶籍未婚家庭，則需要近20年社保才能入圍。
對此情況，有購房者戲言，“需要活到90多歲才能成為購房者”。
價(jià)格倒掛，“賣舊買新”的購房者
新房市場如火如荼的認(rèn)購中，中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海在中原地產(chǎn)、鏈家上海查閱多個(gè)熱門樓盤周邊二手房價(jià)時(shí)發(fā)現(xiàn)，一二手房價(jià)格倒掛正在催生大量“賣舊買新”置換人群。
以黃浦區(qū)復(fù)興瓏御為例，其最近成交兩套二手房，其中一套成交總價(jià)4080萬元，成交均價(jià)近20萬元/平方米，周邊同地段新房售價(jià)為2700萬元，賣掉舊房買新房，能凈賺1300萬元。
位于復(fù)興瓏御附近的新盤黃浦區(qū)翠湖五集銷售經(jīng)理劉女士對中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海說：“附近的二手房普遍在18萬-20萬元/平方米，新房價(jià)格每平方米要便宜好幾萬元，現(xiàn)在賣掉舊房全款買新房客戶還是挺多的”。同時(shí)，劉女士也表示翠湖五集只有40多套房源，要遵守限購和積分搖號規(guī)則，分?jǐn)?shù)高才能參與搖號，不一定能買到。、從事二手房銷售的佳欣房產(chǎn)林先生對中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示，附近一手房只有復(fù)興瓏御、建國里和翠湖五集3個(gè)小區(qū)，次新房普遍在17萬-20萬元/平方米，周邊20年以上樓齡的二手房也在12萬-13萬元/平方米。
以森蘭星河灣為例，中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海在查閱周邊二手房售價(jià)時(shí)也發(fā)現(xiàn)其附近二手房比新房售價(jià)普遍貴約3萬元/平方米。
在5月31日最新公布的第三批次房源中，位于青浦板塊的萬科天空之城備案均價(jià)為58600元/平方米，來自中原地產(chǎn)萬科天空之城二手房掛牌價(jià)約9.5萬元/平方米。
來自同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月24日-30日成交戶型中，90-120平方米戶型商品住宅、總價(jià)500萬-800萬元的住宅成交占比最大，為成交主力，占成交總量的38%。
鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，5月鏈家二手房成交4700套，90-120平方米在市場流通最高，總價(jià)800萬-1200萬元二手房幾乎進(jìn)入成交“橫盤”階段。
對于上海的二手房市場發(fā)展，從事多年二手房交易的林先生說：“改善類客戶在市場占很大比例，這部分人群中有賣掉小房換大房，賣舊房換新房，賣掉非品牌房買品牌房，賣掉劣質(zhì)地段買入優(yōu)質(zhì)地段，每一個(gè)一房、二房小房業(yè)主都是潛在的賣家和買家，包括部分大戶型業(yè)主也會(huì)賣舊房換新房。”
同時(shí)林先生表示，2020年全年上海完成舊區(qū)改造完成75萬平方米，受益居民3.5萬戶，也就是3.5萬個(gè)購房需求；2021年舊改工作計(jì)劃完成70萬平方米，受益居民3.4萬戶，90%拆遷戶選擇拿錢買房，也將有3萬多戶購房需求，有25%購房需求流向新房，那最后還有2萬多戶購房需求流入二手房市場。
對于近期上海一二手房市場，中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海采訪時(shí)表示，上海樓市其實(shí)一直處于高位，沒有真正下去，新房市場從認(rèn)購到開盤節(jié)奏比較慢，數(shù)據(jù)不明顯，很多樓盤觸發(fā)積分也說明大家對買房熱情比較高。二手房市場對比之前高亢的情緒下降一點(diǎn)，二手房掛牌還是在比較多的狀態(tài)，現(xiàn)在房東也愿意談價(jià)，很多房東賣了舊房去買新房，這樣有足夠付款能力的置換客也是開發(fā)商比較喜歡的客戶。