明年樓市房價反彈的概率大
新浪財經(jīng)2019-11-15
房地產(chǎn)沒有什么白銀時代，這是我過去幾年一再闡述的觀點。所謂白銀時代，無非是一種對房地產(chǎn)下一個周期的一廂情愿的想象，那就是房地產(chǎn)在告別暴漲之后，還能有一個不暴漲但仍然快速上漲的20年。
有這種想法的開發(fā)商，在2到3年的時間內(nèi)會被市場教育的頭破血流。
一、我說房地產(chǎn)沒有白銀時代，不是否定房地產(chǎn)以后會漲，不是否定房地產(chǎn)的支柱地位。
而是房地產(chǎn)的下一個周期和過去20年的周期面目全非，產(chǎn)業(yè)定位、供求關(guān)系、政策環(huán)境以及房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)都會發(fā)生翻天覆地的變化。
我說房地產(chǎn)沒有白銀時代，更不是否定房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的定位。有一些幼稚的觀點認為，房地產(chǎn)不死，中國經(jīng)濟就不可能有創(chuàng)新。
理性去看，中國有沒有創(chuàng)新和房地產(chǎn)關(guān)系不大，而且，極具諷刺地是，中國很多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新卻是由房地產(chǎn)拉動的，這是事實。
有人還說，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位結(jié)束了，這也是一廂情愿。一些開發(fā)商說，在中國城鎮(zhèn)化完成之前，房地產(chǎn)的支柱定位都不會改變。
我則認為，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位100年都不會改變�？纯疵绹瓿沙擎�(zhèn)化多少年了，但如果細分，你會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)在GDP中的比重在美國所有行業(yè)里面排前兩位。
房地產(chǎn)是人類進入城市社會之后任何國家都非常重要的產(chǎn)業(yè)，不管你承認不承認，喜歡不喜歡，這是沒有任何辦法的．
二、同樣，我認為，鑒于房地產(chǎn)自身的重要性，以及房地產(chǎn)泡沫破滅之后對整體經(jīng)濟的殺傷力，以及房地產(chǎn)在中國居民財富配置中的比重，導(dǎo)致房價出現(xiàn)快速下跌的政策在任何時候都不會成為選項，這意味著什么？
這意味著房地產(chǎn)調(diào)控不可能長期，這一輪調(diào)控已經(jīng)是過去20年房地產(chǎn)周期中最長的一次了，但鑒于明年穩(wěn)經(jīng)濟的嚴峻性，明年放開房地產(chǎn)調(diào)控。
但是，放松調(diào)控不等于回到以前炒房時代，炒房時代至少在我們看得見的五年之內(nèi)不會重出江湖，房地產(chǎn)回歸民生的大方向不會改變。
其實，我認為目前是真正的構(gòu)建房地產(chǎn)長效政策的最佳時機，房價穩(wěn)定，市場面臨方向性選擇，及時用長效機制換短期調(diào)控，黃金窗口，千萬不要錯過。
三、以后不會出現(xiàn)房價的普漲，這句廢話我已經(jīng)講了無數(shù)次。
但更準確的說法仍然是“三個20%”：
以后中國將只有20%的開發(fā)商活下來，80%的會死掉；
只有20%的城市有投資價值；
只有20%的樓盤值得買
有人認為我說的太夸張。比如，20%的開發(fā)商。中國目前有開發(fā)商10多萬家，死掉80%，還剩下差不多2萬到3萬家，仍然是全球開發(fā)商數(shù)量最多的。
過去大家沒房子，不是開發(fā)商太少，而是太多，小的開發(fā)商圈占了太多的土地，但沒有開發(fā)能力，導(dǎo)致供給減少。
所以在中國，開發(fā)商死掉80%只會讓住房供應(yīng)增加，而不會減少。市場排名前十的開發(fā)商起碼應(yīng)該占有中國70%以上的市場才是合理的。
據(jù)人民法院網(wǎng)站消息，截至10月27日，今年宣告破產(chǎn)的房企已達408家。此消息一出，一些網(wǎng)民立即歡呼雀躍奔走相告。這些高興的人壓根不懂房地產(chǎn)，400多家倒閉非常正常，和以前年份也沒有太大差別。
很多人總是以為做開發(fā)商的都是暴利，其實，只看到賊吃肉，沒看到賊挨打，即使在最好的年份，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的一年也幾百家。400家不是倒閉的太多，而是太少。
至于20%的城市具有投資價值，我自己一直在考慮我是不是太樂觀了。
因為中國672個城市，20%也有100多個城市，說實話，以后房地產(chǎn)能夠作為投資的城市肯定是不到100家的；但是，盡管從供求關(guān)系看，住房短缺的時代基本結(jié)束。
但必須說的是，中國好房子仍然短缺，這是一個普遍的短缺，可以說，99%的城市都缺好房子，在一個城市，好房子的比例能夠達到20%已經(jīng)算很不容易了。
四、隨著房地產(chǎn)進入一個全新的周期，隨著中國城鎮(zhèn)化也進入到一個圍繞中心城市和城市群推動中國城鎮(zhèn)化的步伐的周期，隨著中國人口事實上已經(jīng)進入負增長周期，隨著中國嬰兒潮的結(jié)束光棍潮的到來。
城鎮(zhèn)化新周期的主旋律將是中國的672個城市爭奪存量人口。中國正式進入城市競爭周期，一個城市有沒有未來，關(guān)鍵取決于人口的流入流出的方向。
在人口流向上，隨著人們對美好生活的重新定義，我不認為人口就純粹流向大城市，中小城市，如果宜居，如果區(qū)位好，如果有產(chǎn)業(yè)競爭力，仍然會吸引人口流入。
過去那種把城市劃分成“一二三四五”線的做法完全會被拋棄，城市只有兩類：人口流入的，以及人口流出的。
五、盡管如此，就明年而言，我的基本判斷是，中國的一些中心城市（區(qū)域中心也算），大城市，區(qū)位優(yōu)勢不錯的中等城市，明年房價反彈的概率大。
但大量的小城市的房價現(xiàn)在就是歷史大頂，只有跌，沒有漲。如果你懂我，你會發(fā)現(xiàn)這和我說的“房地產(chǎn)已經(jīng)告別史詩級的增長”一點不矛盾。