房產(chǎn)過戶給直系親屬新規(guī)!
2019-11-9
伴隨著近二十年房價不斷上漲，買房越來越不容易，對于進(jìn)入社會不久的年輕人來說，買房，可能要背負(fù)二三十年的房貸債務(wù)。與此同時，房產(chǎn)在家庭中財富中的占比也越來越高，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到70%，也有人說，未來兩代人可能不需要買房子，依靠父母輩傳承下來的房產(chǎn)就可以了。那么問題就來了，人都有老去的那一天，如何把這筆巨額資產(chǎn)以“省錢省事”的方式傳承給直系親屬，是我們不得不提前考慮的事。
誠然，在發(fā)達(dá)國家關(guān)于財產(chǎn)傳承已經(jīng)比較成熟，由于遺產(chǎn)制度完善和知識的普及，他們比較習(xí)慣提前“立遺囑”分配財產(chǎn)，解決了子女之間的矛盾糾紛。但就我們眼下來說，財稅函〔2017〕197號早就對大家關(guān)心的“遺產(chǎn)稅”問題，給予了明確回復(fù)“我國目前并未開征遺產(chǎn)稅，也從未發(fā)布遺產(chǎn)稅相關(guān)條例或條例草案”。不過，遺產(chǎn)稅雖未施行，但在這些年，我國對房產(chǎn)過戶的一些稅費(fèi)則在不斷調(diào)整，如最新一次國家發(fā)布的《關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》中，明確規(guī)定對直系親屬贈與房產(chǎn)免征個稅。房君通過認(rèn)真梳理，在房產(chǎn)過戶給直系親屬的最新規(guī)定下，來看看房產(chǎn)過戶的三種方式，哪種最“省錢省事”？
先來明確一下直系親屬范圍。 指和自己有直接關(guān)系或關(guān)系的人，即和，如指配偶、父母、子女、祖父母（外祖父母）、孫子女（外孫子女）
按照目前的最新規(guī)定，房產(chǎn)贈與直系親屬的個稅已經(jīng)免除。不過，因房產(chǎn)在我國被納入不動產(chǎn)范疇，過戶的話還是要承擔(dān)其他稅費(fèi)，主要包括契稅、公證費(fèi)、評估費(fèi)三種。稅費(fèi)比例依次為房產(chǎn)評估值的3%、1%和0.25%。
舉例：過戶一套評估值150萬的房產(chǎn)，按照稅費(fèi)比例，契稅為150萬*3%=4.5萬，公證費(fèi)為150萬*1%=1.5萬，評估費(fèi)為150萬*0.25%=0.25萬，三項(xiàng)費(fèi)用合計為6.25萬，占房產(chǎn)評估總價值的4.25%。
這里需要注意的是，房產(chǎn)價值越高，其過戶費(fèi)用也就越高，假如以后房價繼續(xù)上漲，這些費(fèi)用還會水漲船高。
受傳統(tǒng)觀念觀念影響，這種過戶方式是當(dāng)下最為普遍的過戶方式。原因很簡單，老人在世的時候，作為直系親屬誰也難以啟齒讓父母輩們做財產(chǎn)分割。另一方面，老人也擔(dān)心若早早把房產(chǎn)分給了子女親屬們，萬一后面不贍養(yǎng)自己可就麻煩了。
這里需要提醒的是，身后繼承過戶，會遇到兩個問題：一是如果子女非獨(dú)生，老人離開以后未留遺囑，子女們可能會為這筆巨大的財富因分配份額問題而發(fā)生矛盾糾紛。若想個人繼承，需要其他有繼承權(quán)利的人書面放棄；二是繼承人名下已經(jīng)有房產(chǎn)，繼承老人房產(chǎn)若再轉(zhuǎn)賣的話，需要繳納房產(chǎn)差值20%的個人所得稅。
只要買賣過房產(chǎn)的人都知道，買賣過戶交易產(chǎn)生的稅費(fèi)主要與房屋價值、面積、房產(chǎn)套數(shù)、房產(chǎn)證登記時間有關(guān)。稅費(fèi)主要包含個稅、契稅和增值稅三種。由于買賣過戶，一般會考慮房產(chǎn)證取得時間滿5年后辦理，我們以“滿5年唯一”住房為例：
舉例：同樣以一套交易價150萬的房產(chǎn)為例，面積在90-144平米之間的普通住宅，個稅為150萬*1%=1.5萬，契稅為150萬*1.5%=2.25萬，增值稅免除。那么房產(chǎn)買賣過戶的總費(fèi)用就是3.75萬，占房產(chǎn)總值的2.5%。在同等情況下，“買賣”過戶要比“贈與”過戶的費(fèi)用少41%。
值得一提的是，雖然買賣交易過戶的稅費(fèi)一直處于調(diào)整變化中，受政策影響較大，但是，從未來情況看，假如房產(chǎn)稅開征，那么持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)還會有降低趨勢，從這個角度看，“買賣”交易過戶的稅費(fèi)也將會有一個下降過程。
從經(jīng)濟(jì)角度看，“贈與”直系親屬過戶雖然取消了個稅，但稅費(fèi)占房產(chǎn)價值4.25%，費(fèi)用居然是最高的，看似費(fèi)用較低的“繼承”過戶由于繼承下來的房產(chǎn)大都難滿足“滿5年唯一住房”條件，所以若再轉(zhuǎn)賣會還應(yīng)交房產(chǎn)價值差額20%的個稅，而看似費(fèi)用較高的“買賣”過戶費(fèi)用則是最低。所以，比較來比較去，“買賣”過戶對大多數(shù)人來說是最省錢的方式。
從現(xiàn)實(shí)情況來看，很多人不會為了省錢而提早把房子賣給直系親屬，原因在于從情感上難于接受，即使多花錢一般也還會采取“繼承”過戶的方式。如果這樣選擇的話，對于子女較多家庭或者有多個繼承人的情況，為防止一些不必要的糾紛，在此房君也提醒，老人可趁意識還清醒時，提前做好財產(chǎn)分配規(guī)劃，立好遺囑，不能“多花錢還讓子女們產(chǎn)生糾紛”，相信這也是老人不愿意看到的情況。