三四線城市多個樓盤計提跌價準備
21世紀經濟報道2019-4-8
先知先覺的開發(fā)商們正在逃離三四線，或者說，他們中的很多人從未深入三四線。等到2019年的春天，一二線率先回暖，這個趨勢越發(fā)明朗。
遼寧營口，一個位于遼東半島的三線濱海城市，卻是很多開發(fā)商心口的“痛”。
6年前，一家央企開發(fā)商在此銷售停滯，“鎩羽而歸”；6年后，萬科在2018年財報中，將其位于營口的海港城項目計提存貨跌價0.68億元。
數據顯示，萬科海港城所在的鲅魚圈板塊，在售樓盤達83個，大部分價格在3000元/到8000元/平方米。均價6000元/平方米的海港城，位置尷尬。
“賣不動”、預期虧損的不僅是萬科，也不僅是營口。諸多跡象顯示，2018年四季度以來，多個三四線城市樓市開始放緩，需求不再。
在3月份的業(yè)績會上，陽光城董事長朱榮斌表示，“回歸一二線已是房企共識，未來一二線城市的競爭將會很激烈。”
這種競爭，將不限于開發(fā)業(yè)務，也是存量運營業(yè)務的競爭。
城市大挪移
過去三年，一二線嚴厲限購限價的溢出效應，以及棚改貨幣化安置的加持，大量的資金和需求流向了三四線城市，也因此造就了碧桂園、恒大、雅居樂這些開發(fā)商的業(yè)績輝煌。
這樣的好日子似乎難以延續(xù)。無論是2018年的財報，還是一季度房企“搶地”的數據，都在生動地演繹著房企“逃離”三四線的路徑。
申萬宏源數據顯示，2018年前30強千億房企中，有15家在一二線城市土儲面積占比超過70%。
其中，占比90%以上的公司分別為，中國金茂、首開股份、中海，80%—90%的為陽光城、金地集團，70%—80%的為遠洋集團、金科股份、龍湖集團、招商蛇口、華潤置地、融創(chuàng)中國、萬科和旭輝集團。
從中可以發(fā)現，很多房企并沒有在三四線的開發(fā)熱潮中過多地下沉。以中海、保利、華潤為代表的傳統(tǒng)地產龍頭對于三四線更是一向謹慎。
以一貫堅持布局一二線的中海為例，年報顯示，2018年底，中海總土地儲備為9144萬平方米，一二線占比達80%，旗下主攻二三線的中海宏洋占20%，加起來一二線占比90%以上。
曾在碧桂園工作的朱榮斌、吳建斌來到陽光城后，該公司卻是新興房企中布局一二線最為堅決的。財報顯示，陽光城一二線土儲面積占比高達77%，未來可售占比更高達85.8%。
這樣的策略幫助陽光城實現了快速周轉，在2018年增長80%，進入了千億俱樂部。
以豪宅開發(fā)著稱的綠城，前幾年大規(guī)模進入三四線城市后也選擇了抽離。財報顯示，2018年其新增土儲中，一二線城市占比達65%。
房企三巨頭碧桂園、恒大、萬科也出現了明顯的分化。碧桂園進入了300個以上的城市；恒大也布局了228個城市；反觀萬科，只進入了約78個城市。
在業(yè)績會上，僅有少量房企表示對三四線市場的繼續(xù)看好。曾經深入三四線的恒大，則干脆摒棄了這一劃分。“評價一二線和三四線的觀點過時了，恒大早在2014年就回歸一二線，現在進入的228個城市都是人口凈流入、產業(yè)有支撐的。”恒大總裁夏海鈞說。
碧桂園也不再提起“一至五線全面下沉”的戰(zhàn)略。接近碧桂園的人士稱，城鎮(zhèn)化策略還在進行，但選擇的城市已經大幅收縮，公司更傾向于發(fā)展已經進入的城市。
克而瑞數據顯示，房企今年主要在一二線城市儲備土地。中指數據顯示，1-3月，全國土地成交TOP10城市，共成交8290萬平方米，同比增長13%。其中，天津累計成交442億元，同比增長70%。
主流房企在熱點二線城市戰(zhàn)略性布局明顯。正榮、金輝和萬科分別出現在天津、西安和福州的1-3月拿地總額前十榜單中。
財報中的“秘密”
三四線城市的頹勢，在房企的財報中也可窺得端倪。多家房企計提存貨準備金額，彰顯了他們對于三四線市場的謹慎態(tài)度。
萬科年報顯示，2018年存貨跌價準備為23.1億元，較2017年的16.1億上漲43.5%。
據統(tǒng)計，萬科共計提12個項目，分別位于大連、南充、煙臺、成都、營口等地，一二線和三四線都有，其中有7個項目位于三四線城市。