房地產(chǎn)公司融資潮繼續(xù)升溫
21世紀經(jīng)濟報道2019-3-30
融資閘門開啟后，房企的融資動作便日漸頻繁，不僅規(guī)模加大，成本也明顯下降。具體而言，房企的融資成本基本告別兩位數(shù)，主流房企的境外融資成本在6%-8%之間，境內(nèi)公司債成本多在5%以內(nèi)。部分渠道的成本甚至降至4%以下。
從去年年末開啟的房企融資閘口，在近期繼續(xù)擴大。且隨著成本的下降，房企正迎來近一年多來最好的融資環(huán)境。
今年3月以來，房地產(chǎn)企業(yè)頻繁發(fā)布融資信息。無論大型房企還是中小企業(yè)，都在此時尋求融資，具體方式涵蓋配股、短期票據(jù)、私募、企業(yè)債等多種形式。密集程度堪稱近兩年來之最。
由于動作密集，3月以來，房地產(chǎn)行業(yè)的日均融資規(guī)模超過百億，且成本普遍下降，除個別企業(yè)外，基本告別兩位數(shù)的融資成本，部分企業(yè)的資金成本低至4%。
分析人士認為，此輪融資熱潮的升溫，既源于資金環(huán)境的改善，又有房企債務到期背景下的資金需求。隨著市場下行期的到來，這些低成本資金可謂“雪中送炭”。
融資環(huán)境“近兩年最好”
3月28日早間，萬科企業(yè)公告稱，于3月27日交易時間結(jié)束后，擬配售262，991，000股新H股，配售價為每股29.68港元。按照這一價格，萬科配售所得款項凈額總額預計約為77.8億港元，這也是今年以來香港資本市場規(guī)模最大的再融資。
同日，碧桂園宣布，擬發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，用于現(xiàn)有境外債項的再融資。兩個月前，碧桂園曾發(fā)行兩筆合計10億美元的優(yōu)先票據(jù)。
3月26日，華潤宣布，就總數(shù)為30億人民幣的貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協(xié)議，貸款期限為三年。
這批大型房企的融資動作，將此輪融資潮推向頂點。中原地產(chǎn)指出，今年3月以來，房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模已經(jīng)接近3000億元，日均融資規(guī)模超過百億。其中，最近幾天的融資動作尤為密集，日均融資規(guī)模接近200億。
此輪融資閘門于去年11月開啟，當時，融資市場已經(jīng)低迷將近一年。一些房企曾發(fā)布融資請求，但由于各種原因被監(jiān)管層駁回。
融資閘門開啟后，房企的融資動作便日漸頻繁，不僅規(guī)模加大，成本也明顯下降。具體而言，房企的融資成本基本告別兩位數(shù)，主流房企的境外融資成本在6%-8%之間，境內(nèi)公司債成本多在5%以內(nèi)。部分渠道的成本甚至降至4%以下。
比如，華遠地產(chǎn)于3月27日發(fā)行的一筆5億元短期融資券，利率僅為3.94%。世茂于前一日發(fā)行的10億元短期融資券，利率為3.67%。龍光等中型房企發(fā)行的公司債，成本也低至6%以下。
東北證券指出，3月下旬以來，房企的融資成本大多低于公司2017年、2018年發(fā)行的相同期限的產(chǎn)品，但較2016年發(fā)行成本仍較高。
盡管如此，仍有房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，這是近兩年來最好的融資時點。因為，“融資環(huán)境再怎么好，也很難再回到2016年了。”
決定下一輪市場先機
房企融資熱潮再起，與大環(huán)境的放松有關(guān)。2018年以來，央行先后五次降準，如今銀行間流動性相對充裕，為房企融資提供了天然的窗口期。
從企業(yè)自身角度，2019年，房企的大量債券即將到期，為了緩解債務到期壓力，企業(yè)的融資意愿普遍較強。
盡管很多房企在2018年取得了歷史新高的銷售業(yè)績，銷售回款規(guī)模較大，但來自二級市場的融資成本仍然較高，且四季度開始，房地產(chǎn)市場明顯降溫，影響了銷售進度，導致企業(yè)的資金狀況并未有實質(zhì)性改善。富力等部分房企就面臨較大的短期債務壓力。
針對萬科在港股配股的行為，標普的評價為，此次融資將小幅改善公司的資本結(jié)構(gòu)，并有助于緩解其債務融資需求。
標普表示，萬科2018年利潤增長率在一定程度上抵消了公司債務快速擴張帶來的不利影響，從而帶動其杠桿率小幅下降。但鑒于土地成本上漲、房屋售價基本持平，2019年公司的物業(yè)開發(fā)板塊恐難以繼續(xù)錄得37%的高毛利潤率。
該機構(gòu)認為，要想在當前BBB+評級下保持足夠的緩沖空間，萬科仍需要強化自身的財務管理。
和萬科一樣，隨著市場下行期的到來，大部分房企都將面臨利潤縮水的壓力。加之債務壓力降臨，房企對低成本資金的需求十分迫切。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，低成本的資金還決定著企業(yè)能否在下一輪市場中占據(jù)先機。因為春節(jié)之后，土地市場已經(jīng)出現(xiàn)復蘇態(tài)勢，其中二線城市的土地交易明顯升溫。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至3月25日，3月已有11個城市的賣地金額超過50億元。在合肥、鄭州、長沙等二線城市，土地競拍的輪數(shù)明顯攀升，溢價率普遍也高于去年末的水平。
張大偉指出，隨著棚改退潮帶來的三四線樓市降溫，房企拿地區(qū)域正在向一二線城市回歸，對土地的爭奪將更加激烈。因此，未來房企對資金的需求仍然較大。但從趨勢看，后續(xù)房企融資的難度有望繼續(xù)降低，資金價格也將有所下探。