樓市房價2019年暴跌只是幻想
騰訊財經(jīng)2019-2-12
各種指標表明，2019年樓市會保持平穩(wěn)發(fā)展，但分化會加劇。一二線有望回暖并存在上漲壓力，而三四線的政策會逐步松動，但下行壓力大，喪失投資價值。
雖然公歷2019年已經(jīng)過去一個月了，但大多數(shù)中國人更傾向于以春節(jié)為年度的分界線——過了除夕才是新年。春節(jié)期間，走親訪友，除了“你怎么還不找男（女）朋友”，“你打算什么時候結(jié)婚”外，“你買房了嗎”是必被親戚問到的N個問題之一。
2018年，樓市調(diào)控政策密集，全年房地產(chǎn)調(diào)控合計450次，刷新歷史紀錄，同比2017年大幅上漲75%。密集的調(diào)控——特別是7o31政治局會議“堅決遏制房價上漲”之后，市場迅速轉(zhuǎn)冷，不少城市房價出現(xiàn)微跌，潛在購房者的觀望情緒濃厚，各種聳人聽聞的消息也開始滿天飛。2019年樓市會怎么走，是大家非常關(guān)心的問題。
各種指標表明，2019年樓市會保持平穩(wěn)發(fā)展，但分化會加劇——一二線有望回暖并存在上漲壓力，而三四線的政策會逐步松動，但下行壓力大，喪失投 資價值。
暴跌和崩盤是幻想，樓市還將保持平穩(wěn)
尚未買房，或者覺得自己買不起房的群體，總是希望房價暴跌甚至整個樓市崩盤，這樣自己就可以撿漏了。去年下半年，伴隨著一些城市的房價出現(xiàn)下跌，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對跌跌不休的股價開啟“護盤”模式，似乎下跌的拐點已經(jīng)確立了。然而，鑒于房地產(chǎn)是周期之母，房價大跌會誘發(fā)系統(tǒng)性風險，政府絕不會讓這種情況出現(xiàn)。
早在去年12月24日的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部長王蒙徽提出了2019年十個方面的工作重點，其中就包括“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”的“三穩(wěn)”。
穩(wěn)的意思就是不大漲也不大跌。要知道，遠一點上個世紀日本的樓市出現(xiàn)過崩盤，近一點，次貸危機中美國全國的房價跌了40%左右。我們怎么穩(wěn)？憑啥？
經(jīng)濟學理論告訴我們，供需決定市場價格，而我國地方政府恰恰可以調(diào)節(jié)房子的供給和需求。
首先是調(diào)節(jié)供應
本輪的樓市周期始于2015年的去存庫，至今已歷經(jīng)4年有余，期間投 資穩(wěn)步回升，銷售迭創(chuàng)新高，同時調(diào)控的嚴厲程度也創(chuàng)下了歷史之最。
去庫存是因為2015年時，大多數(shù)城市的庫存高企；調(diào)控不斷加碼，是因為兇猛的去庫存政策下，各地庫存告急，房價猛漲。數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份以來，全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，其中一城市庫存連續(xù)34個月同比下跌，二線城市連續(xù)42個月同比下跌，三線城市連續(xù)38個月同比下跌……
為何？因為政府一邊大力去庫存，一邊嚴格控制土地的供給，土地供給少了，新房的供應量自然就少了，而需求還增加了，庫存自然急劇減少。
當上行壓力較大時，地方政府可以加大土地供給，在供給端抑制房價過快上漲；當面臨下行壓力時，地方政府可以減少土地供給，穩(wěn)住房價。
以前，有些房地產(chǎn)企業(yè)拿了土地之后捂著不開發(fā)，現(xiàn)在不少地方政府明文規(guī)定“拿地1年后不動工、4年后不竣工，就要按閑置土地處理”！
對已經(jīng)以二手房交易為主的城市，地方政府同樣可以通過“限售”、稅收政策（比如不滿兩年要交5.6%的增值稅）等增大二手房流通的難度，調(diào)節(jié)二手房入市數(shù)量。
其次是調(diào)節(jié)需求
上漲期間，大家都想買，地方政府可以通過設定購房條件，比如是否有當?shù)貞艨凇⑸绫Ｄ晗薜�；符合購房條件的，還可以對不同需求設定門檻，比如二套首付要五成甚至七成，貸款利率上浮的比例更高……
同樣的，當房價面臨下行壓力的時候，可以通過降低首付、貸款利率，放寬購房、公積金提�。ū热缈梢蕴崛∮糜诋惖刭彿康龋╅T檻等，刺激潛在購房者的購買欲望。2015年以來的去庫存即取得明顯效果。
除此之外，地方政府還通過限價、強調(diào)政策穩(wěn)定性等穩(wěn)定市場的預期。雖然自2018年底以來，各地“松綁”的消息頻傳。“一城一策”的總體導向下，地方政府的主動權(quán)會更大，但是調(diào)控的主基調(diào)依然未變。比如，1月14日，在亞洲金融論壇上，銀保監(jiān)會副主席王兆星說到“在2019年房地產(chǎn)市場應該注意哪些問題”時表示：既不要過熱也不要過冷，最好是保持相對穩(wěn)定。
一二線有上漲壓力，三四線喪失投 資價值
雖然2019年我國樓市整體將保持平穩(wěn)，但中國之大，決定了整體平穩(wěn)的情況下，不同城市甚至同一城市內(nèi)部的分化都會十分嚴重。因為風來了，豬都能飛起來，但一旦風停了，只有鳥還能繼續(xù)飛，豬一定會摔下來。
市場整體穩(wěn)定的情況下，即便不算風停也從之前的颶風變成微風了。炒作之風遏制以后，價值決定價格的規(guī)律會開始起作用。
總的來說，一線和核心二線城市有望逐步回溫，剩余的部分二線城市，以及大部分三四線城市在2019年則大概率會迎來降溫。
要搞清楚這個問題，首先要談一下房地產(chǎn)的三種價值：居住價值、投 資價值，以及精神價值。
居住的價值很容易理解，因為自遠古有房子以來，其最基本的功能就是為人們遮風擋雨，也是馬克思主義經(jīng)濟學里面所說的使用價值，黨中央也定調(diào)“房住不炒”。投 資價值也很好理解，過去十幾年來，我們聽過太多買房致富的故事，這些故事激勵著一批又一批的人（特別是炒房客）沖進樓市。很多時候，二者是合一的，哪怕你只是買一套房子，這依然是成立的。
對大多數(shù)人來說，買房是一輩子最大的一筆支出。前不久，西南大學與廣發(fā)銀行聯(lián)合發(fā)布了《2018中國城市家庭財富健康報告》，數(shù)據(jù)顯示我國城市家庭77.7%資產(chǎn)都用在了買房子上面。沒有一個人希望自己人生中最大的一筆投入是不斷貶值的。然而，現(xiàn)實中，這樣的房子不在少數(shù)，而且2019年還會更多。
2018年底，我的幾個朋友在中部某弱三線城市買二手房（一百三十平米以上），都覺得貴了。鑒于賣家四年前投 資買了房子之后并未出租和自住，如今的賣價看似比買入價高了二三十萬�？墒�，我給他們算了一下，如果將賣家過去幾年的還貸成本以及首付的時間成本考慮進去，也就賺了不到十萬塊錢。要知道，這還是得益于去庫存政策帶動三四線城市大漲行情下的收益。如果整個市場保持平穩(wěn)，這類房子用于自住的話，勉強可以保值，增值就別想了。
這類房子只有精神價值，購買者只是花錢買一套房子，解決自己的安全感，但自己在里面居住的時間很少（比如在沿海打工，在老家買房）。
大量這樣的房子都聚集在三四線城市。隨著2018年下半年以來市場持續(xù)低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項目已經(jīng)降價搶跑，2019年市場整體平穩(wěn)的情況下，需求透支和購買力不足的部分二線和大多數(shù)三四線城市都將面臨回調(diào)。
為啥？
眾所周知，三四線城市這一波的行情，跟棚改貨幣化安置有很大關(guān)系。目前，這一動力正逐步走向衰竭。首先是新開工數(shù)量逐步減少，2018年棚改新開工616萬套，超額完成580萬套計劃，按照國務院2018-2020年新開工1500萬套的規(guī)劃，剩余棚改任務僅884萬套；其次，棚改貨幣化安置比例減少，根據(jù)此前的多項政策，預計2019年三四線城市棚改貨幣化安置套數(shù)將減少130萬套左右；最后，這一輪三四線樓市行情上漲所加大供應的土地，即將形成新的住房供應量，預計從2019年下半年開始，將進入新的去庫存階段。各種因素疊加將使得三四線城市今年的增速回落8—10個百分點。
如果自住而且買得起，仍然可以購買；或者，哪怕只是為了解決自己的安全感問題，也可以買，畢竟解決安全感也是一種效用和滿足�？墒牵绻�2019年還指望隨便在三四線買一套房就能保值甚至增值，結(jié)果很可能會讓你很失望。
當然，一線和部分核心二線城市，經(jīng)過史上最嚴調(diào)控的洗禮之后，2019年面臨上行的壓力。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年12月份70個大中城市中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅擴大，二三線城市環(huán)比漲幅有所回落。
1月9日，北京市公布兩宗住宅混合公建用地的預申請公告，兩宗地塊并未限定住宅銷售限價。而自2016年起，北京采取“限房價、競地價”土地出讓方式，此后出讓的大部分地塊都采用這種方式。佛山也悄悄取消了樓市限價。
中國經(jīng)濟增速仍然較高，樓市長期向好
我們知道，對成長股的估值總是高于其他股票，因為其增長足夠快，幾年之后，其估值倍數(shù)自然就下去了。很多人說，買房就是賭國運，其實就是將房子當成了一個國家的股票，買房就是看好未來的經(jīng)濟發(fā)展。
最近幾年，就世界范圍內(nèi)看我國的經(jīng)濟增速依然不錯。
2018年，我國GDP總量超過90萬億人民幣（增速為6.6%），折合約13萬億美元，相當于美國2000年的經(jīng)濟體量，2000年美國的GDP增速為4.1%。相比之下，當前同等經(jīng)濟體量的中國仍領先2.5個百分點！
只要經(jīng)濟還在穩(wěn)健增長，作為“國家的股票”——房子，其價格就有基本面的支撐，至少能夠與GDP的增速保持一致。
根據(jù)國際清算銀行的統(tǒng)計，1970-2017年23個經(jīng)濟體房價年均增速為6.5%，折合累計漲幅為20.6倍。除德國、瑞士、日本、泰國的累計漲幅低于4倍（年均增長低于3.5%）以外其他表現(xiàn)均不錯（如下表）。
核心城市漲幅更加驚人。倫敦（指大倫敦地區(qū)，包括319平方公里的內(nèi)倫敦和1254平方公里的外倫敦，土地面積合計 1573平方公里）房價，巴黎50年上漲33倍……均超越同期全國名義GDP的增長速度。
而且，與發(fā)達經(jīng)濟體相比，新興經(jīng)濟體的房價增長更快。世界銀行的數(shù)據(jù)顯示，2001年~2017年，印度、墨西哥等10個新興經(jīng)濟體的房價年均增長5.6%；同期，發(fā)達經(jīng)濟體的房價年均增長為3.6%！這些新興經(jīng)濟體中，中國的體量不僅最大，經(jīng)濟依然保持較高增速，而且人民幣的幣值也十分的穩(wěn)定。
根據(jù)世邦魏理仕集團的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年，境外資金在中國房產(chǎn)（包括住宅、商業(yè)和辦公樓等）上的投 資激增了62%，創(chuàng)下自2005年以來的最大規(guī)模。外資大舉抄底，正是因為長期中國經(jīng)濟和樓市的發(fā)展。
小結(jié)
自2003年確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)以來，這個行業(yè)出現(xiàn)了各種問題，一直備受各種質(zhì)疑，但其經(jīng)濟發(fā)展“定海神針”的角色也是不容忽視的。而且，房地產(chǎn)低風險優(yōu)勢突出，2017年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)不良率0.8%，在各行業(yè)中最低，遠低于2.8%的均值；居民購房貸款不良率也維持在0.3%以下。
2019年經(jīng)濟下行風險依然嚴峻。歐盟委員會、歐洲央行、國際貨幣基金組織分別預計2019年歐元區(qū)經(jīng)濟增長1.9%、1.7%和1.9%。世界銀行最新發(fā)布的《2019全球經(jīng)濟展望報告》指出，2019年全球經(jīng)濟增長將放緩至2.9%。中國在滿足居民正常住房需求的前提下發(fā)展房地產(chǎn)，還能拉動經(jīng)濟發(fā)展，又有何不可？！
美國的GDP貢獻中地產(chǎn)行業(yè)的占比也很高。事實上，2008年之后，美國房地產(chǎn)對GDP的總貢獻度最低是12.6%，隨后幾乎一路遞增。相比之下，中國長期只有6%左右（以行業(yè)增加值計算，中國地產(chǎn)行業(yè)2017年的GDP貢獻為5.4萬億人民幣，在GDP中的占比約為6.5%，若將政府5.2萬億人民幣的土地財政收入也計算在內(nèi)，則中國地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻也在12%以上，與美國相當）。更重要的是，經(jīng)過史上最嚴調(diào)控，中國房地產(chǎn)逐步已回歸實體屬性，2019還將跟實體掛鉤更加緊密。