租購同權法律上不可能完全同權
法制網(wǎng)2017-10-31
對話嘉賓：
袁華之 全國律師協(xié)會建設工程與房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任
朱建岳 北京觀韜中茂律師事務所合伙人
趙占領 北京志霖律師事務所副主任
謝 挺 廣東國暉律師事務所合伙人
習近平總書記在黨的十九大報告中再次強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”。十九大代表、住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽表示，將按照習近平總書記提出的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。他透露，正在做的一項工作是加快研究和制定住房租賃管理條例。
該條例早有雛形。今年5月，我國曾就《住房租賃和銷售管理條例》征求意見，而下階段住房租賃管理條例和住房銷售管理條例或?qū)⒎謩e出臺。而無論以何種形式出臺，“租購同權”已成住房租賃條例中最惹人關注的亮點。
租購同權可以降低購房需求
記者：住建部透露，通過立法，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。“租購同權”提法的背景是什么？旨在解決哪些現(xiàn)實問題？
謝挺：在供給側結構性改革大背景下，“租購同權”的提出是我國購租并舉的住房制度的一個配套政策。黨的十九大提出讓全體人民住有所居。實現(xiàn)“住有所居”的小康夢，住房租賃市場已經(jīng)是打造多層次住房結構、多角度保障不同群體的住房需求一個關鍵組成部分。長期以來，租房者在城市生活中常常處于弱勢地位，租賃權益得不到強有力保障，主要表現(xiàn)在社會醫(yī)療養(yǎng)老、教育等公共福利上與本地市民存在差異。
“租購同權”的提出旨在讓租房者公平享受社會公共福利。改變租房者的弱勢地位，改變傳統(tǒng)觀念里只有購房才是城市“新居民”的觀念。購房跟租房沒有差異的時候，住房租賃市場就成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、平抑房價的一劑良方。
朱建岳：國家提出的“租購并舉”，是建立房地產(chǎn)長效機制的一項重要措施。國內(nèi)房地產(chǎn)一波接著一波上漲，房產(chǎn)價格瘋狂上漲帶來的“泡沫”急劇膨脹，給國家金融安全和社會穩(wěn)定帶來了威脅。
袁華之：“租購同權”旨在保障大中型城市不斷流入人口尤其是新市民作為房屋承租人的權利，使其住有所居，并以住房為中心形成相對穩(wěn)定的生產(chǎn)生活關系。
趙占領：這些年房價在不斷調(diào)控中持續(xù)上漲。只有當租房和購房在權利上（主要是房屋所附帶的公共資源政策福利）沒有太大差別甚至是相同的時候，民眾對購房的需求將會減弱。
“同權”指的是相同的公共福利權
記者：“租購同權”到底是指什么？它會帶來哪些改變？
朱建岳：“租購同權”似乎是媒體曝出來的一個概念，源于今年7月出臺的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，其中有“保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式。賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。”
該《辦法》本意并不復雜，解決了一個租賃者享有與住房所有者同等公共服務的問題，但社會卻對此進行了過度解讀，提出了“租購同權”的概念。有房產(chǎn)人士把租購同權解讀到了租賃權與所有權并舉的程度，甚至稱其堪比1998年的房改，堪稱第二次房產(chǎn)革命。
我并不認為租賃權會等同于所有權。從法律上來講，租賃權永遠不可能與所有權同權。將租賃權等同于所有權，無視所有者的權利，讓我想起了過去曾經(jīng)的私房所有者面對房管局安排住進來的租賃戶的無奈，讓我看到了公房租賃者享受著國家標準租金而當二房東坐地收取高額租金的不公平。
謝挺：“租購同權”是指通過立法，明確租賃當事人權利義務，保障當事人合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。
“租購同權”一方面是刺激租房市場，吸引更多的社會資本進入住房租賃領域，增加租賃住房的供給，緩解住房壓力，保障民生，從而起到穩(wěn)定房價緩解土地供應壓力的作用。另一方面，全面普及可增強大中城市尤其三四線城市的人口吸納能力，拉動城市消費經(jīng)濟增長，提高城市人口紅利。
趙占領：“租購同權”中的“權”，是指附加在房屋上的公共福利。有關“租購同權”的立法，有可能通過修改現(xiàn)有的一些立法與政策，消除租賃房屋和購買房屋所存在的對公共資源享受的差異。
但是，租賃房屋者取得的是使用權，而購買房屋取得的是所有權，這兩種權利在法律上、法理上都不可能是完全相同的。按照物權法，所有權包含占有、使用、收益和處分這四種權能。租賃所獲得的僅僅是使用權，而且這種使用權還帶有一定的限制，比如對使用時間和轉(zhuǎn)租的限制。
不能解決優(yōu)質(zhì)稀缺資源的分配
記者：“租購同權”在實現(xiàn)上還存在哪些障礙？
謝挺：從租的角度來說，核心城市租賃住房的供需矛盾仍比較突出，租賃住房供應量仍嚴重不足，租房市場仍以個人房屋出租為主，機構出租者較為缺乏。
“租購同權”是指公共福利資源的同權，短期來看難以惠及所有租房者，根源在于公共福利資源的稀缺性。因此廣州的“租購同權”在子女入學上設定了門檻，明確了只有“符合條件的承租人才能享受這一權益。
袁華之：首先，公共服務配置本質(zhì)上系資源分配范疇，“租購同權”不能從根本上解決優(yōu)質(zhì)稀缺資源的分配問題。其次，我國目前包括教育在內(nèi)的公共服務主要以戶籍為基礎，短期內(nèi)無法打破戶籍制約。再次，對“租購同權”的承租人尚無科學、合理的劃分標準。最后，“租購同權”的實現(xiàn)涉及住建、教育等多個部門，如何同時協(xié)調(diào)各個部門也是工作障礙之一。
趙占領：公共政策調(diào)整往往需要跨部門聯(lián)動，共同協(xié)商。“租購同權”在落實中很容易被地方政府打擦邊球，并可能帶來租金大幅上漲等問題。戶口落在租住房屋上，還和原房東的戶口存住沖突。
應當實現(xiàn)的是“租購并舉”
記者：如何實現(xiàn)真正的“租購同權”？
朱建岳：“租購并舉”，而不是“租購同權”，才是我們試圖建立的房地產(chǎn)長效機制的應有之義。
“租購同權”，不是一個法律上的概念，而是一個社會管理概念，是在國家政策上，在處理同處一地的國民福利的問題上，做到租賃者和所有者同等待遇。一旦做到這一點，就能改變社會對為享有福利而被迫走上攢錢購房之路，改變社會對因為購買力始終存在而帶來的房價永遠上漲的預期。
政府需要付出巨大的努力。首先，改變社會的預期，政府要帶頭。政府首先要犧牲土地財政，要學會過緊日子。因為土地要用來建設租賃房，再也收不到地租了。其次，政府還要做到教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等民生項目全區(qū)域均等覆蓋，改變過去的過度集中帶來的不公平。再次，政府對管理體制也需要改革。行政區(qū)域、行政機構不再小而全，而應該大而簡。大，使得在公共服務均等化上容易鋪開，不再因行政區(qū)劃、機構職能交叉扯皮；簡，則能做到政府人頭費減少，內(nèi)部消耗少，效率提高。
謝挺：“租購同權”需要更多制度配套，更多公共資源的合理分配，社區(qū)教育模式的改革、跨區(qū)域的醫(yī)療公積金聯(lián)網(wǎng)、養(yǎng)老制度的完善、住房租賃市場的規(guī)范。
袁華之：我們需要考慮住房租賃政策與戶籍政策的聯(lián)動，科學、合理設置享有權利承租人的條件，既便于管理又普惠廣大承租人。同時還需協(xié)調(diào)住建、教育、衛(wèi)生、稅務等部門出臺具體操作辦法，保障租購同權落地。