海外購房的這幾個大坑必須要知道
2017-7-19
近年來海外置業(yè)的門檻逐漸降低，使得適應(yīng)人群從金字塔頂端向下發(fā)展。在海外置業(yè)的人群中，不少購房者為了移民、求學(xué)、投資等多方面需求的驅(qū)動，他們希望用海外的一套房產(chǎn)作為自己達到目的的敲門磚。但很多移民大國都有動不動就調(diào)整移民政策和門檻的習(xí)慣，加上對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的不了解，很多海外購房者陷入困境。
根據(jù)《2017中國高凈值客戶海外置業(yè)展望》指出，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產(chǎn)投資作為最主要的目標。不過，海外置業(yè)真的像多數(shù)廣告中宣傳的那樣輕松簡單、安全可靠嗎？北京晨報記者通過調(diào)查走訪，揭露海外置業(yè)的多個陷阱，給您提個醒。
事例購房為綠卡成一場空
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在海外置業(yè)的人群中，不少購房者是受到移民需求所驅(qū)動，他們希望購買房產(chǎn)以后則能獲得外國居留的資格，也就是所謂的“綠卡”。在房產(chǎn)及移民中介的渲染下，很多購房者認為這一政策在國外同樣適用。但事實上，基本上所有西方的發(fā)達國家，如美國、澳洲、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策。南歐部分國家如希臘、西班牙、葡萄牙等，為緩解經(jīng)濟低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項目移民也有一定的門檻要求，并不只是簡單的買了房子就能馬上移民，因此買家在買房前一定要先了解清楚當?shù)氐囊泼裾摺?/p>
今年已經(jīng)40歲的李女士是一家銀行的客戶經(jīng)理。單身且小有積蓄的她，想通過在海外購買房屋進行投資。經(jīng)過朋友的介紹，她認識了朋友擁有澳洲國籍的男友。經(jīng)過初步的申請，她沒有通過澳洲外國投資審批委員會認可，所以原本看好的房產(chǎn)只能由有澳洲身份的人購買。此時，朋友的男友王某成為了最合適的人選。經(jīng)過朋友的建議，王某先買下李女士看好的房屋，之后私下找了個過戶師轉(zhuǎn)名給了她。
“因為是朋友的關(guān)系，我一直非常信任他們操作這件事。在買房的整個過程中，我一直在國內(nèi)，甚至沒有出國去看過房子。”就這樣，正因為這種朋友關(guān)系，李女士在對房子的細節(jié)幾乎一無所知的情況下，就在墨爾本買了兩個樓花。
她告訴記者，“我原本是想買兩套，借此拿到澳洲永久居民身份，之后自留一套再賣一套出去�？墒�，當我和專業(yè)的朋友咨詢之后，發(fā)現(xiàn)這個想法根本行不通�，F(xiàn)在買完房子，我也根本拿不到永久居民身份。”李女士向記者介紹說，自己在海外買房，完全是聽信了朋友、朋友的朋友介紹，輕信了可以拿到永久居住身份。
在了解情況之后，她決定將兩套房子賣掉。可是，在她接下來進行賣房操作的時候，卻發(fā)現(xiàn)房子成了燙手山芋，根本賣不掉。在朋友和男朋友王某分手后回國，李女士在澳洲找不到一個平臺幫她做售后事宜，“再加上我的英文只是皮毛，根本無法溝通買賣房屋的事宜”。在房子空置了半年之后，越來越不值錢。“根本沒有人進行打理，房子甚至成了鬼屋，更加賣不出去了�，F(xiàn)在像是廢品一樣扔在那里。”李女士稱，自己后悔不已，覺得海外買房的決定實在是草率。
不僅如此，今年已經(jīng)51歲的丁先生為了能夠取得西班牙的“綠卡”，通過一家中介公司進行海外購房。他說，中介公司答應(yīng)他，只要在西班牙成功買房就能夠順利拿到綠卡。在“忽悠”下，他花500多萬元人民幣，在西班牙購買了一套房產(chǎn)。買了房子后，他自認為可以踏踏實實地等著加入西班牙國籍，“一只腳踏入歐洲”。“當時我很開心，以為以后孩子在國外讀書的選擇更多了”。但很快他就發(fā)現(xiàn)并非如此。“置業(yè)機構(gòu)告訴我，要想拿到永久居留權(quán)或者入籍，一定要在當?shù)鼐幼�，永久居留要連續(xù)5年每，年住滿半年，而入籍要連續(xù)住滿10年”。這對丁先生來說根本做不到。“我需要在中國賺錢，我在國外沒有任何朋友，英文也很一般，根本沒有辦法謀生”。
中介低買高賣賺取額外費用
在海外買房涉及很多雜費，不過，有的房產(chǎn)中介會刻意向客戶隱去這些費用不說，給客戶造成房子很便宜的印象。此外，美國當?shù)卣魇盏亩悇?wù)服務(wù)費、貸款稅等加起來又是兩三千美元。有統(tǒng)計稱，在美國買房，購房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費、產(chǎn)權(quán)保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等,一般累計占房價的3%至5%。對此，某中介機構(gòu)負責人告訴記者：一般來說，在美國買一套房產(chǎn)，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金2.5萬元至5萬元(若一家大小前往，則可高達10萬元)，機票和酒店費用另計。再加上必要的律師費、驗房費、稅費等，房價之外的額外費用其實也是一筆不小的開支。
市民李先生告訴記者，此前他與北京某咨詢公司簽訂的委托辦理葡萄牙投資移民服務(wù)協(xié)議，后又與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委托書》。之后，李先生得知，其所購的房屋是另一家公司兩名員工以18萬余歐元當日購買后以55萬歐元的價格賣給他的。而這家公司與李先生委托的某咨詢公司關(guān)系緊密。“購房過程是咨詢公司與當?shù)芈蓭熂暗官u者合作完成的”。經(jīng)評估最終確定該房屋的市場價值為35萬歐元，他實際損失20萬歐元。
李先生認為，他所持有的證據(jù)足夠證明正是由于某咨詢公司未能誠信協(xié)助購房，導(dǎo)致其損失。“搶先購買房屋再賣給我們，給我們造成了嚴重的經(jīng)濟損失”。在此過程中，咨詢公司未向他及家人告知房源的真實情況，包括賣房者身份、二手房、真實價格等。
無獨有偶，市民萬女士與另一家咨詢公司簽訂了葡萄牙居留簽證委托合同。咨詢公司為萬女士設(shè)計的方案為購買葡萄牙當?shù)氐姆慨a(chǎn)，作為不動產(chǎn)投資，從而符合辦理居留簽證的條件。合同簽訂后，萬女士在咨詢公司的全程安排下，前往葡萄牙購買了一套房產(chǎn)，房價款為53萬歐元，其居留簽證也辦理完畢。但次年2月，萬女士及其家人前往葡萄牙度假，與鄰居溝通中獲知，她購買的房屋的價格遠遠高于該房屋的實際價格，該房屋實際價值僅為35萬歐元。
為教育海外買房愿望落空
在買房時，父母考慮到孩子的教育問題，往往會考慮去海外買房方便孩子上學(xué)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在海外不少國家的學(xué)校都有公私之分，一般只有公立的中小學(xué)才跟“學(xué)區(qū)”有關(guān)，私立學(xué)校的入學(xué)與學(xué)區(qū)無關(guān)。
今年45歲的北京人許女士，是一名家庭主婦，“想讓兒子到歐洲國家接受教育”。經(jīng)過一番心里斗爭后，許女士決定帶著兒子尋求移民歐洲的途徑。2012年，許女士找到一間公司咨詢投資移民事宜。許女士稱，中介公司的顧問殷女士告訴她，“只需購買30萬歐元的房產(chǎn)，就可以全家拿到塞浦路斯的永居身份，申請條件簡單，兩個月即可獲批。”很快，許女士與公司簽訂了《塞浦路斯投資移民代理服務(wù)合同》，并繳納中介費21萬元人民幣。公司承諾為許女士提供塞浦路斯的最新政策及變更通知，幫助其遞交所有移民材料給相關(guān)部門審核，協(xié)助安排許女士到塞浦路斯購買房產(chǎn)等事宜，直至其獲得塞浦路斯永居簽證。
在公司的安排下，許女士飛抵塞浦路斯進行購房考察。在交付房款后，許女士回國。許女士說，公司承諾準備好申請材料后兩個月她和兒子就可以拿到永居簽證，可實際上卻被拖延了八個多月。在安頓好北京的一切后，許女士準備帶著15歲的兒子到塞浦路斯生活。在即將出發(fā)的前幾天，許女士卻通過朋友等渠道打聽得知，自己購買的公寓被開發(fā)商抵押給銀行，開發(fā)商收到購房款后沒有還給銀行而是挪作他用。許女士找到中介公司要求對方解決住房問題。中介公司便委托當?shù)胤g機構(gòu)幫助許女士租到一處房屋臨時居住。到塞浦路斯后，許女士直接與開發(fā)商接觸，要求提供房屋的銀行豁免書，但對方百般推諉拖延。
“我去了無數(shù)次開發(fā)商的辦公室，都沒能得到答復(fù)，最后干脆玩起了消失。”許女士說，開發(fā)商還采取了欺騙手段騙其入住房屋，翻譯也是幫兇，利用她語言能力不足的劣勢，讓她誤以為收房后三個月就可以得到銀行豁免書。
而最令許女士不能接受的是，她兒子的永久居留權(quán)被取消。“當初主要是想給孩子移民，為他提供好的教育，但現(xiàn)在全泡湯了。”許女士頗為痛心。許女士說，中介公司告訴她，塞浦路斯移民法規(guī)定，孩子年滿18周歲就會失去永久居留權(quán)，重新申請的話必須滿足一定財產(chǎn)要求，其中一條就是名下的房產(chǎn)退稅后的價格要達到30萬歐元。許女士購買的公寓價格為32萬歐元，退稅后的價格為29萬歐元。“購房時公司告訴我買30萬歐元的房產(chǎn)就可以辦理全家永久居留權(quán)，沒有說是退稅后滿30萬歐元。”許女士說，如果為兒子繼續(xù)永久居留權(quán)，就必須再購置房產(chǎn)。權(quán)衡許久后，心灰意冷的她不愿再在塞浦路斯購房，選擇將兒子送到英國讀書。