下半年樓市是否將出現(xiàn)拐點
2016-6-24
在多次傳聞限購之后，連續(xù)數(shù)月房價領漲、地王頻出的合肥樓市終于迎來政策收緊，實行差別信貸政策。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，此前房價漲勢迅猛的部分城市5月房價漲幅已呈收窄趨勢，其中一線城市房價已顯階段性見頂跡象。而熱門二線城市隨著政策的收緊和逆轉(zhuǎn)，樓市的降溫也有望立竿見影。值得關注的是，在多重因素疊加之下，下半年樓市是否將出現(xiàn)拐點？
6月21日下午，合肥市土地管理委員會第五次主任會議傳出消息，合肥將執(zhí)行差別化住房信貸政策：商品房最低首付比為25%；對于名下有房無貸的，二套房的首付比例提高至四成；名下有房有貸款的，則再購房首付比例為五成，即認貸又認房；對于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。據(jù)稱，該政策自2016年7月1日起實施，有效期1年。
對于合肥收緊樓市信貸政策，業(yè)內(nèi)人士普遍認為在預期之內(nèi)。今年以來，合肥樓市嚴重供不應求，前5月供求比為0.6，到5月底新建商品住宅庫存不足200萬平方米，消化周期僅為2.3個月。合肥土地市場也火熱異常，接連拍出高總價、高溢價“地王”，在當?shù)厍?月合計拍出的45幅地中，住宅用地平均溢價率262%。在“地王”預期拉高房價以及市場本身嚴重供不應求的情況下，合肥房價持續(xù)增長，5月合肥九區(qū)均價達到11049元/平方米，環(huán)比大漲11.43%，同比上漲35.1%。由此，合肥不得不跟隨上海、深圳、蘇州等城市的腳步，出臺收緊政策，給市場降溫。
種種跡象表明，當前的 房地產(chǎn) 市場或?qū)⒚媾R一次降溫過程。近日，國家統(tǒng)計局公布5月全國 房價指數(shù)，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.9%，相比4月份1.1%的增幅收窄。這是70個大中城市房價環(huán)比增幅自2015年5月止跌反彈以來首次明顯收窄。
從土地市場來看，降溫跡象也已出現(xiàn)，此前高歌猛進的央企拿地勢頭漸頹。6月17日，上海嘉定兩幅地塊出讓，分別被福建房企建發(fā)以41.98億元、新城 中垠 市北聯(lián)合體以22.05億競元得，此前活躍于土地市場的多家央企均未參與。其中，嘉定新城這幅熱門地塊的競買方只有10多家，和前期周浦地塊37家有很大落差，最終溢價率亦不足100%。
而隨著像合肥這樣樓市火爆的二線城市出臺樓市調(diào)控政策的預期日趨強烈，更將進一步給樓市降溫。以合肥為例，其此時出臺收緊組合政策，當?shù)爻山涣窟M一步萎縮將是大概率事件。一方面，在前期樓市過火后，需求早已透支，后繼需求難以為繼；另一方面，房價上漲和信貸收緊，使得觀望情緒加大。有業(yè)內(nèi)人士預計，接下來南京、廈門等房價領漲的二線城市出臺樓市調(diào)控措施的可能性也很大。
有業(yè)內(nèi)人士認為，多重因素疊加之下，房地產(chǎn)市場或?qū)⒚媾R向下拐點。中金證券房地產(chǎn)分析師寧靜鞭預計，樓市成交量同比增速將在二季度達到高位，而主要城市房價增速高位將出現(xiàn)在三季度，投資增速則將在四季度出現(xiàn)回落。目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于周期的中后段，或?qū)⑻崆斑M入下行期。
易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭則認為，從房價數(shù)據(jù)來看，二、三線城市新建商品房住宅價格指數(shù)同比增幅在5月份繼續(xù)擴大，未來幾個月還將繼續(xù)擴大。就當前來看，全國市場總體將繼續(xù)回暖，但此輪樓市短周期內(nèi)一線城市房價已見頂，三、四線城市房價走勢也將在四季度最晚明年一季度見頂。