地王頻現(xiàn)究竟能撐多久
2016-6-13
在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，近期各地依然地王頻出。不少國有房企和上市公司在融資成本和渠道上占有相對優(yōu)勢，繼續(xù)押注房價的未來走勢而高價拿地。 就目前來看，隨著地王的不斷現(xiàn)身，房價未來繼續(xù)上漲的趨勢似乎不容置疑，但房地產(chǎn)是看天吃飯的市場，很大程度上取決于政策變化。如果房價持續(xù)快速上漲，那么抑制投資投機的房地產(chǎn)全面新政可能會隨之而來，從目前已經(jīng)開始調(diào)控的北京、上海、深圳一線城市擴展至二線城市。更為猛烈的宏觀調(diào)控何時會出手，主要取決于兩個變量，一是經(jīng)濟復蘇態(tài)勢確立，二是出現(xiàn)通脹或通脹苗頭。
從歷史來看，地王頻現(xiàn)，并不一定意味著房地產(chǎn)市場的繁榮和景氣，相反，在某種情況下意味著一輪危險的賭博。如果把房地產(chǎn)商和“地王”比作一對戀人，不妨回想一下，在歷年來的房地產(chǎn)全面調(diào)控之前，開發(fā)商在面對土地市場時，對于前景總是設想得過于美好，就像一對涉世不深的戀人，總覺得蜜月是婚后生活的常態(tài)；一旦調(diào)控收緊，婚期臨近，才意識到柴米油鹽是生活的本質(zhì)，于是就有了這些“地王戀情”的種種結(jié)局：如前些年毀約的綠城上海地王，咬牙迎娶的北辰長沙地王，傳言“退婚”的保利廣州地王……幾乎每一輪調(diào)控，都是在“地王”頻現(xiàn)之后，然后就是那些之前高調(diào)拿地的開發(fā)商，開始對“地王”拋棄，類似的教訓其實并不久遠。
而那些高調(diào)拿下地王的開發(fā)商，無論具備怎樣的背景，所謂“不差錢”，都不能忘記一個道理：面粉轉(zhuǎn)換成面包，終究是要賣出去的。中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%。而另一組公開數(shù)據(jù)顯示，自4月下旬以來，熱點城市的房地產(chǎn)周成交量出現(xiàn)震蕩下行。與3月的成交高位相比，很多熱點城市的成交規(guī)模已下降50%。
拿地成本的持續(xù)抬升，與房地產(chǎn)終端銷售市場的遇冷，意味著房地產(chǎn)供求形勢正在發(fā)生變化。而地王項目還存在開發(fā)周期長、營銷成本高等瓶頸，這些隱性成本會加劇地王項目的開發(fā)投入負荷。一旦出現(xiàn)政策風向變化，開發(fā)商資金鏈就面臨巨大風險。
因此，“地王”的頻繁出現(xiàn)，某些自恃擁有特殊背景的國有房企或者上市公司，或許內(nèi)心深處還保留著房價形勢不會逆轉(zhuǎn)的預期，但可能更指明了一個方向，那就是“地王”出現(xiàn)就意味著泡沫的存在，而每一次泡沫的破滅，最終都會引發(fā)一場悲劇，追漲的開發(fā)商能夠成為幸免者嗎？未必！