降息后買房的八大定律
2014-12-18
11月21日下午，中國(guó)人民銀行宣布，自2014年11月22日起，決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。
此次降息，房貸按揭貸款利率將相應(yīng)降低，給有買房需求的百姓帶來(lái)實(shí)惠，有助于支持自住型、改善型住房需求。那么，央行降息后，究竟能省多少錢？根據(jù)額測(cè)算，以購(gòu)房者貸款100萬(wàn)、期限30年為例計(jì)算。如果購(gòu)房者選擇的是按等額還款計(jì)算，央行降息前，每月還款6353.6元，總支付利息1287295.48元。此次降息后，每月還款6092.28元，總支付利息1193221.37元。每月少還款261.32元，總共可省94074.11元。
近一兩個(gè)月之內(nèi)，天津利好政策頻出，有效緩解了購(gòu)房者的觀望情緒，使得市場(chǎng)活躍度快速提升。在此，天津中原市場(chǎng)數(shù)據(jù)研究分析中心研究員張玉提醒購(gòu)房者要認(rèn)清房屋交易的八個(gè)基本定律：
定律一 淡市是用家置業(yè)的好時(shí)機(jī)降息后購(gòu)房
這里有一個(gè)常識(shí)性認(rèn)識(shí)，那就是無(wú)論何時(shí)，在市場(chǎng)上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到價(jià)格便宜的房子總是一件容易的事。為什么這么說(shuō)？因?yàn)槊刻追孔拥奶攸c(diǎn)、屬性、品質(zhì)各異，而每個(gè)人對(duì)房子的品位和愛(ài)好也是獨(dú)特的——比如說(shuō)孩子要上學(xué)、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的房子，機(jī)會(huì)很多，但同時(shí)又能滿足自住需求和喜好的房子，就沒(méi)那么容易。當(dāng)然價(jià)格走低的時(shí)候買房會(huì)比較占便宜，但價(jià)格走高的時(shí)候該買可能還是要買。淡市時(shí)，投資者、炒房者大量退出市場(chǎng)，這不僅意味著有更多的選擇機(jī)會(huì)，而且價(jià)格也趨于理性。
定律二 利率總是會(huì)變的降息后購(gòu)房
從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，我們也經(jīng)歷過(guò)很多次的降息，往往是從低谷往上調(diào)。那么每每加息之后，對(duì)我們的日常生活能帶來(lái)多少變化呢？加息主要是心理影響作用大，而實(shí)際影響作用小。其實(shí)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，加息是個(gè)常態(tài)，美聯(lián)儲(chǔ)加息都已是家常便飯了。因此，對(duì)利息的變化更應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要?jiǎng)討B(tài)看，有高也有低。置業(yè)的關(guān)鍵是考慮機(jī)會(huì)成本、資金流動(dòng)性以及支付能力。
定律三 房產(chǎn)稅可以通過(guò)買賣交易補(bǔ)償降息后購(gòu)房
眼下對(duì)于買家，還有一個(gè)心理負(fù)擔(dān)，就是覺(jué)得稅少時(shí)沒(méi)買，稅多時(shí)再買，豈不虧了？首先需要對(duì)房產(chǎn)涉及的稅做區(qū)分，目前是分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)才會(huì)納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對(duì)出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開(kāi)征。現(xiàn)在的稅收調(diào)整重點(diǎn)是打擊投機(jī)炒樓，對(duì)于自用者來(lái)說(shuō)影響不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過(guò)多方尋價(jià)，將這點(diǎn)稅費(fèi)找回來(lái)的。
定律四 一手樓供應(yīng)多的區(qū)域，買一手樓較好；反之，買二手樓較好降息后購(gòu)房
市場(chǎng)處上升態(tài)勢(shì)時(shí)，一手樓的價(jià)格高于二手樓；反之，二手樓價(jià)格高于一手樓。這個(gè)定律的主要依據(jù)是市場(chǎng)供應(yīng)者總是既包括開(kāi)發(fā)者，也包括小業(yè)主。在同一個(gè)區(qū)域中，房?jī)r(jià)往往受這兩者推盤量的影響。比如，當(dāng)一手樓供應(yīng)量較多的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商為了爭(zhēng)奪客戶而競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格相對(duì)合理；而當(dāng)一手樓供應(yīng)量減少的時(shí)候，就可能會(huì)出現(xiàn)賣家囤貨居奇，價(jià)格非理性上漲。
定律五 淡市時(shí)將多余房子賣出總是明智的降息后購(gòu)房
這又是一個(gè)常識(shí)問(wèn)題，即與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有都是要付出代價(jià)的。持有成本包括物業(yè)管理費(fèi)、銀行利息、裝修費(fèi)、維修費(fèi)等等。因此，持有的前提就是房屋帶來(lái)的收益和增值，能夠涵蓋費(fèi)用成本。而淡市時(shí)，這些成本往往打不住，所以賣出是明智的。
定律六 空置的房子要馬上出租降息后購(gòu)房
經(jīng)常聽(tīng)人這么說(shuō)，“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著”。乍一聽(tīng)覺(jué)得有些不可思議，實(shí)際情況還真是這樣，有些人認(rèn)為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣之間徘徊。事實(shí)上，無(wú)論房子的租金回報(bào)是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。此外，租房最好不要選擇豪裝，因?yàn)檫@與租金價(jià)格不成正比，尤其是在淡市時(shí)。選擇一個(gè)好的租客比僅是出價(jià)高的租客更重要。
定律七 換房不受淡旺市的影響降息后購(gòu)房
在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)變化太大的情況下，應(yīng)該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這意味著更多的機(jī)會(huì)。
定律八 珍惜淡市中的每個(gè)機(jī)會(huì)降息后購(gòu)房
在房屋交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)買家和賣家因價(jià)格談不攏而相互僵持。其實(shí)選擇出手時(shí)機(jī)要緊隨市場(chǎng)行情。在市場(chǎng)不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@時(shí)賣家比買家多，成交量萎縮。如果買家叫價(jià)不是很離譜，千萬(wàn)不要吊起來(lái)不賣。錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，損失更大。