西安龍祥御苑小區(qū)業(yè)主買房十年沒房
華商報2018-11-23
2007年1月，西安市民王先生購買了西安北二環(huán)龍祥御苑小區(qū)的一套商品房，總價45萬多元。根據(jù)《商品房買賣合同》約定，開發(fā)商應(yīng)在2007年7月30日前交房，在房屋交付使用后360日內(nèi)為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，但從交付至今開發(fā)商一直沒能給業(yè)主辦房產(chǎn)證。
去年7月，王先生委托父親起訴開發(fā)商陜西嘉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，提出支付違約金152115元（違約金計算至2017年8月31日）、繼續(xù)辦理房產(chǎn)證、更換正規(guī)大修基金票據(jù)以及由開發(fā)商承擔訴訟費等4點訴訟請求。
開發(fā)商方面表示，在商品房交付使用后360日內(nèi)沒有為原告辦理房產(chǎn)證確實構(gòu)成違約，應(yīng)當支付違約金，但原告到2017年7月18日才提起訴訟，已超過訴訟時效，法院應(yīng)駁回訴訟請求。
去年10月，法院一審判決開發(fā)商于判決生效30日內(nèi)，將辦理房屋房地產(chǎn)權(quán)屬證書需要由開發(fā)商提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，駁回原告王先生其余訴訟請求。當時，包括王先生在內(nèi)一共38戶起訴了開發(fā)商。隨后，這些業(yè)主提起上訴。
今年3月，西安市中級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。但由于該項目未取得竣工驗收備案表，業(yè)主們?nèi)晕茨玫椒慨a(chǎn)證。目前，小區(qū)業(yè)主已經(jīng)申請強制執(zhí)行。
法院判決 本案過了訴訟時效期
根據(jù)《商品房買賣合同》在第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)的登記中，對于開發(fā)商不能在交房后360日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)，因出賣人原因?qū)е沦I受人不能在期限內(nèi)取得房產(chǎn)證的約定共有3條，第三條規(guī)定，出賣人從逾期之日起按日支付萬分之一的違約金。
一審法院認為，合同中約定，被告在商品房交付使用后360日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，被告至今未履行，現(xiàn)原告要求被告履行該義務(wù)，應(yīng)予支持。被告未能履行該義務(wù)并非原告造成，亦非不可抗力所致，因此被告構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。但是原告并無證據(jù)證實自被告違約之日起至其起訴前存在訴訟時效中斷的事由，被告以原告要求支付違約金的訴訟請求超過訴訟時效為由提出抗辯，于法有據(jù)，予以采納。
根據(jù)一名張姓業(yè)主的判決書顯示，二審法院駁回違約賠償?shù)睦碛赏瑯訛椋_發(fā)商違約至今已達十年之久，原告雖然提供證據(jù)證明其曾經(jīng)向開發(fā)商主張過權(quán)利，但其提供的證據(jù)并不足以證明其在這十年里一直間斷不停地向開發(fā)商主張權(quán)利，對其認為本案存在訴訟時效中斷的理由，不予采信。
律師說法 民事訴訟時效為3年 超過20年不予保護
針對訴訟時效的問題，陜西恒達律師事務(wù)所高級合伙人趙良善律師表示，2017年10月1日施行的《民法總則》對《民法通則》原規(guī)定的2年修改為3年，訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。
本案中，業(yè)主在2017年6月提起訴訟，應(yīng)適用《民法通則》規(guī)定的2年訴訟時效，并非《民法總則》規(guī)定的3年訴訟時效。因此，業(yè)主應(yīng)在權(quán)利受到侵害時即交房360日后2年內(nèi)，就逾期辦房產(chǎn)證違約金提起訴訟，否則，就超過了訴訟時效，但出現(xiàn)訴訟時效中斷的情形除外。
陜西稼軒律師事務(wù)所律師王舒表示，本案中開發(fā)商與業(yè)主約定辦理房產(chǎn)證的期限為交房后360日內(nèi)，因此本案的訴訟時效應(yīng)從違約的第1天開始計算，也就是交房后的第361天。在2017年10月之前訴訟時效為2年，之后為3年。但是自權(quán)利受到損害之日起超過20年的，法院不予保護。
王舒說，超過20年不予保護的意思是，從權(quán)利受損之日起如果超過20年沒有去法院立案，再去立案法院就不受理了。如果超過3年不到20年，權(quán)利人去法院立案，法院還是要受理，只是在審理的過程中，如果被告提出超過3年訴訟時效，法院要審查，如果情況屬實，法院要裁定駁回起訴，但是如果被告不主動提訴訟時效問題，法院是不主動審查的。權(quán)利人應(yīng)采取手段中斷訴訟時效
趙良善表示，對于一些涉及訴訟時效的案件，權(quán)利人要么在法定訴訟時效2年或3年（自2017年10月1日民法總則施行后）內(nèi)主張權(quán)利，提起訴訟，要么在訴訟時效內(nèi)出現(xiàn)時效中斷，包括口頭或書面提出，但要注重保留其曾提出過違約金的相關(guān)證據(jù)，如保留錄音、微信、短信或書面通知函及郵寄單等相關(guān)證據(jù)。只有這樣，法院才會認定訴訟時效中斷，訴訟時效從業(yè)主提出之日起重新計算，才能避免訴訟時效過期。
王舒也表示，如果出現(xiàn)權(quán)利人向義務(wù)人提出履行請求、義務(wù)人同意履行義務(wù)，權(quán)利人提起訴訟或者申請仲裁，與提起訴訟或者申請仲裁具有同等效力的其他情形等情況，訴訟時效中斷，從中斷、有關(guān)程序終結(jié)時起，訴訟時效期間重新計算。王舒說，當事人想要避免超過訴訟時效，最直接的方式就是在訴訟時效內(nèi)去起訴，如果一時不能起訴或起訴條件不成熟，可通過律師函、郵件、電話或其他書面方式主張權(quán)利，但當事人也要注意訴訟時效中斷后，開始重新計算3年，如果在這期間當事人仍不起訴，在3年內(nèi)還需要再次向義務(wù)人主張權(quán)利，否則仍然會過訴訟時效。最好能促使義務(wù)人給你一個履行的承諾，比如保證函、承諾書等書面同意履行的文書，這也能起到中斷時效的作用。