銀行鬧“錢荒” 住房貸款審批相對(duì)
2013-11-28
[導(dǎo)讀]房貸荒年末來襲，首套房利率優(yōu)惠取消、房貸辦理時(shí)間延長，給購房者帶來了一些不便。
房貸荒年末來襲，首套房利率優(yōu)惠取消、房貸辦理時(shí)間延長，給購房者帶來了一些不便，不過，這并不是今年才有的新現(xiàn)象，近些年，每到年末，由于銀行額度緊張，杭州及其他城市幾乎都會(huì)遭遇這種情況。
但值得注意的是，已往年末房貸荒大都在12月才會(huì)出現(xiàn)，今年卻明顯有所提前。據(jù)分析，今年房貸荒提前到來，與下半年以來的銀行業(yè)出現(xiàn)的“錢荒”現(xiàn)象不無聯(lián)系，另外，由于樓市成交活躍，且以貸款需求較大的剛需為主，這也使得銀行的可用房貸額度格外緊張。
今年房貸荒比已往提早一個(gè)月
年末“房貸荒”，這似乎是一個(gè)老生常談的話題，每年年底，各家銀行會(huì)不約而同地紛紛“哭窮”，表示無錢可貸。在百度上查詢關(guān)鍵詞“杭州房貸緊張”，可發(fā)現(xiàn)2011年、2012年年底都出現(xiàn)過相關(guān)報(bào)道。
一般來說，“房貸荒”是一個(gè)周期性現(xiàn)象，每個(gè)月月底，部分銀行都會(huì)不同程度地出現(xiàn)房貸額度緊張的情況，而到了年底，尤其是12月份，這種現(xiàn)象則會(huì)全面蔓延，正因如此，12月份也通常會(huì)被業(yè)內(nèi)人士稱之為房貸“冬眠期”。
房貸荒通常體現(xiàn)在銀行對(duì)貸款審批更加嚴(yán)格、利率優(yōu)惠減小或取消、審批時(shí)間延長等方面，一些額度稍稍寬松的單位這時(shí)候雖有貸款放出，但有可能會(huì)變相地要求客戶存入一筆款，或者購買本行的理財(cái)產(chǎn)品，并簽訂合作協(xié)議。
鑒于此，急著貸款買房的購房者可能會(huì)收到一些別的建議，比如多付點(diǎn)首付，比如4成，這樣就能少貸點(diǎn)款。
就這些方面而言，今年的房貸荒與往年并沒有特別不同。但在時(shí)間上，卻明顯提前，“感覺已往的房貸額度特別緊張的狀況是要到12月才出現(xiàn)的。”房產(chǎn)行業(yè)一位朋友感嘆今年的房貸荒來得有點(diǎn)早。
據(jù)相關(guān)報(bào)道，2011年，12月中旬才出現(xiàn)房貸難的狀況，2012年，全面的房貸荒也暴發(fā)于12月。
今年，截至目前，杭州幾乎所有商業(yè)銀行都放緩了房貸辦理時(shí)間，另外，除四大行之外的普通商業(yè)銀行，針對(duì)首套房貸的利率優(yōu)惠也普通取消。并且，這種現(xiàn)象并非始于現(xiàn)在，而是已經(jīng)持續(xù)了相當(dāng)一段時(shí)間了。
據(jù)估計(jì)，今年年末房貸荒現(xiàn)象，比往年提前了一個(gè)月左右。
樓市成交放量透支房貸指標(biāo)
至于原因，業(yè)內(nèi)不少人的看法一樣，認(rèn)為這與今年成交量高位運(yùn)行不無關(guān)系，尤其是3月、4月份的成交量的“暴發(fā)”，對(duì)銀行后續(xù)的房貸投放能力，形成了一定的影響。
回顧那兩個(gè)月，3月1日“國五條”細(xì)則發(fā)布后，對(duì)于征收自有住房按轉(zhuǎn)讓所得差價(jià)20%的個(gè)稅，在市場上掀起了 軒然大波，二手房市場反應(yīng)非常迅速，多地出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象。2013年3月份杭州主城區(qū)二手房共簽約8627套，為2013年2月份的1067套的8倍。
同月，杭州主城區(qū)新建商品房共簽約4755套，其中主城區(qū)新建商品住宅簽約套數(shù)為3920套，環(huán)比增加147.32%；簽約面積為43.95萬平方米，環(huán)比增加146.75%。另外，3月主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)簽約套數(shù)為823套，環(huán)比增加146.41%；商業(yè)地產(chǎn)簽約面積6.4萬平方米，環(huán)比增加105.13%。
4月份延續(xù)3月熱度，供需兩旺。市區(qū)（含蕭、余）新建商品房簽約量為8761套，成交量維持穩(wěn)定。其中，主城區(qū)新建商品房簽約量為4443套，依然延續(xù)3月的熱度。4月主城區(qū)二手房交易量為2394套，雖與三月相比有大幅回落，但仍創(chuàng)下三年里同期最高。
5月份，政策不明，市場觀望氛圍濃厚。主城區(qū)商品房成交較為平淡，3676套，市區(qū)（含蕭山、余杭）6470套，也屬正常，成交水平不能算低。6月份，開盤量大，新開樓盤熱，剛需樓盤熱的市場格局仍在延續(xù)。僅中海·西溪華府一個(gè)樓盤就成交430套。
市場上如此旺盛的購房需求，讓金融行業(yè)也表示“難以應(yīng)付”。隨后，公積金中心也鬧起了“錢荒”。由于成交量不斷攀升，住房貸款和公積金貸款也呈快速增長狀態(tài)，廣州、青島、北京、上海等地頻現(xiàn)公積金貸款難，多個(gè)城市公積金出現(xiàn)緩貸甚至斷貸的現(xiàn)象，部分城市甚至出現(xiàn)了“擠提”。杭州也不例外，一度巨額“沉睡”的公積金，也鬧起了“錢荒”。
雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，今年3月份的狂飆，以及4月份延續(xù)的樓市熱度，帶來的暴發(fā)式成交量，都是年度額度緊張的重要原因，她指出，常規(guī)上來看，銀行在房貸額度的分配上也是上半年寬松、下半年緊張。
銀行資金下半年一直緊繃
另外，業(yè)內(nèi)人士指出，除了樓市前期成交量大，房貸額度提前“透支”的原因外，今年下半年以來出現(xiàn)的“錢荒”，也是導(dǎo)致現(xiàn)在房貸難的重要原因之一。
早在今年6、7月份，銀行初鬧“錢荒”時(shí)，已曾波及購房者。據(jù)報(bào)道，7月初，部分購房者甚至眼看著就要交首付款了，結(jié)果被銀行告知銀行的信貸記錄通不過，沒法做按揭。銀行方面也表示這跟近期銀行間貨幣市場資金持續(xù)緊張的局面進(jìn)一步發(fā)酵多少有關(guān)。
銀行業(yè)內(nèi)人士表示，因銀行普遍缺錢，所以，對(duì)客戶的審核相對(duì)會(huì)更嚴(yán)格些。
“錢荒”多少導(dǎo)致了房貸緊張，相對(duì)而言，二手房的房貸業(yè)務(wù)緊張程度更甚于一手樓市。據(jù)了解，北京二手房市場上6月最后一周各家銀行都停辦了住房貸款審批。杭州的二手房銀行貸款也遭遇了類似狀況，銀行方面放款速度明顯放慢。
7月份，“錢荒”甚至也加速了杭州樓市的降溫。自2013年以來一直高燒不退的土地市場這時(shí)候也有了“退燒”跡象。7月因酷暑難耐，購房者向來會(huì)少些，因而也是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季。然而今年7月份的杭城樓市，進(jìn)入了急轉(zhuǎn)直下的通道。7月份的第一周，杭州主城區(qū)新房成交量環(huán)比銳減將近4成，二手房成交量環(huán)比銳減將近5成。
形勢急轉(zhuǎn)直下的不僅僅是杭州。列入全國重點(diǎn)監(jiān)測的40個(gè)大中城市中，超6成城市成交量同比出現(xiàn)下滑，成交量跌幅超過20%的城市有北京、蘇州、杭州和武漢。這也是今年首次出現(xiàn)成交量同比下跌城市數(shù)量超過上漲城市數(shù)量。
8月以后，銀行“錢荒”現(xiàn)象似有緩解，但各大銀行對(duì)首套房貸的利率優(yōu)惠仍在逐步減少，10月份時(shí)，杭州的商業(yè)銀行對(duì)首套房貸給出的利率優(yōu)惠普遍已減至9折，到了11月，部分銀行則干脆取消利率優(yōu)惠。
受害最深的或是開發(fā)商
章惠芳指出：“已往年份，金融界普遍預(yù)計(jì)為緩解流動(dòng)性極度緊張的局面，央行會(huì)以適當(dāng)形式出手相救，包括增加逆回購，甚至調(diào)降存款準(zhǔn)備金率。但這屆政府上臺(tái)以來，央行遲遲沒有‘放水’。”市場上流通的貨幣總量沒有增加，也是資金緊張的一個(gè)原因。
而銀行資金緊張，自然也會(huì)影響到房貸的投放能力。另外，章惠芳分析認(rèn)為，部分銀行所謂的額度緊張也不排除“惜售”的成分，因?yàn)槠渌麡I(yè)務(wù)比房貸的收益要高。
丁建剛所持觀點(diǎn)一致，他也認(rèn)為當(dāng)下額度緊張的情況很平常，每年都會(huì)出現(xiàn)。一部分銀行是因?yàn)榉抠J指標(biāo)已在前三個(gè)季度透支，無錢可貸，也有一部分銀行是因?yàn)槟甑资袌霾环�(wěn)定，因而采取惜售行為，“假哭窮”，反正年度任務(wù)差不多都已經(jīng)完成了。
而據(jù)透明售房研究院每月月報(bào)顯示，剛需仍然是整個(gè)市場成交的絕對(duì)主導(dǎo)，90平米及以下戶型簽約占比達(dá)六七成，最低也超過了5成。對(duì)于市場主力，同時(shí)付款方式又是貸款占大頭的剛需族來說，無疑是“錢荒”“貸款難”的首要受影響人群。
另外，丁建剛認(rèn)為，貸款難的問題受影響的不只是剛需族，而且會(huì)影響到整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)，受害最深的還是開發(fā)商。因?yàn)樵摶鼗\的資金沒法在預(yù)期時(shí)間之內(nèi)回籠，等待的時(shí)間變長。