深圳太子灣·灣璽火了 天價喝茶費
新京報2020-4-7
隨著疫情逐步控制，各地樓市復(fù)工復(fù)產(chǎn)，來訪、成交狀況也在迅速恢復(fù)。4月5日，深圳蛇口豪宅項目招商太子灣·灣璽再次開盤，成功實現(xiàn)三開三罄，而其背后，實際上是逐漸活躍的新房市場。
伴隨著深圳樓市升溫，“天價喝茶費”也開始重出江湖，三個寶安中心區(qū)的千萬豪宅項目被傳需加價百萬方可購房。在業(yè)內(nèi)看來，未來豪宅市場熱銷能否持續(xù)，關(guān)鍵就要看復(fù)工復(fù)產(chǎn)，尤其是經(jīng)濟復(fù)蘇的狀況。
高凈值人群趁機抄底豪宅？
春節(jié)后，以深圳蛇口豪宅項目招商太子灣·灣璽為首的豪宅項目創(chuàng)造的市場業(yè)績，引發(fā)外界關(guān)注。
據(jù)媒體報道，4月5日上午9點，太子灣·灣璽開盤，共推出54套N5棟公寓，單套總價2900萬起，開盤半天，項目便傳出售罄消息。這是太子灣·灣璽3月7日以來第三次開售。在此之前，該項目的2次開售也均以“日光”、“秒光”收盤，3月7日，太子灣·灣璽開盤，總價2000萬元起，當晚售罄，項目吸金超42億元；數(shù)日之后，項目又在線上加推數(shù)套4000萬元起步的房源，8秒之后銷控表全線飄紅。
新京報記者了解到，該項目是由招商蛇口打造的170萬平米大型綜合體，同時涵蓋商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓、住宅、酒店、國際學(xué)校、國際醫(yī)院等多元業(yè)態(tài)。
“這一樓盤屬商住房，不限購，所以吸引了全國有錢人的目光。本身深圳城市地位強，很多人想在深圳買房，有些是投資、保值需求，較好的地塊加上不限購，所以賣得較好。”易居研究院副院長楊紅旭點評稱。
同策集團首席分析師張宏偉認為，盡管樓市的復(fù)蘇受疫情影響，但豪宅的“秒殺”熱銷，說明市場還是有潛在的需求，尤其是針對豪宅市場，無論是因為項目本身資源稟賦、產(chǎn)品力的原因，還是因為通脹預(yù)期保值增值的需求，高凈值人群對于豪宅市場的關(guān)注程度仍然沒有減少，3月份疫情期間豪宅市場“秒殺”的結(jié)果就是很好的需求驗證。
之所以豪宅市場近期火熱，張宏偉指出，無論是美國、歐盟，還是日本，都開啟量化寬松模式的經(jīng)濟刺激計劃，國內(nèi)面臨輸入性通脹。此外，國內(nèi)降準降息也導(dǎo)致市場流動性增加、融資成本降低。按照這樣的全球量化寬松的趨勢與國內(nèi)通脹預(yù)期，一些高凈值人群勢必會做出保值增值的措施，購買豪宅則成為這些群體的選擇之一。
此外，張宏偉指出，部分一二線城市“低價地”項目售完，部分“高價地”以豪宅姿態(tài)入市，市場的價格供應(yīng)結(jié)構(gòu)已斷層，導(dǎo)致這些城市的房價未來預(yù)期會有“跳漲”。
“從政策面來看，現(xiàn)階段的限價、限簽樓市調(diào)控措施，部分城市確實出現(xiàn)了定向?qū)捤�，也給了這些城市豪宅項目的成交機會。同時，疫情期間，豪宅項目放低姿態(tài)適度降價優(yōu)惠，也刺激了市場迅速成交。”張宏偉稱，綜合現(xiàn)在豪宅市場表現(xiàn)，“政策面寬松預(yù)期+降價促銷”導(dǎo)致豪宅性價比提升，在通脹預(yù)期影響下，高凈值人群趁機抄底豪宅市場保值增值。
樓市升溫信號顯現(xiàn) 市場逐漸活躍
實際上，太子灣·灣璽三開三罄的背后是逐漸活躍的新房市場。實際上，隨著3月疫情開始好轉(zhuǎn)并趨于穩(wěn)定，開發(fā)商入市意愿也逐漸增強。3月深圳共有四個住宅項目獲批，四個住宅項目開盤，因疫情停滯的市場開始復(fù)蘇。
反映至成交數(shù)據(jù)上，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月深圳新房住宅成交3152套，環(huán)比上升279.8%；成交面積為32.4萬平方米，環(huán)比上升279.9%，成交套數(shù)和面積皆達到今年以來新高。
在此基礎(chǔ)上，3月30日至4月5日這一周，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，新房住宅共成交818套，環(huán)比上升43.8%；面積共計76444平方米，環(huán)比上升31.3%。根據(jù)市場監(jiān)測，這一周共有兩個項目獲批，兩個項目入市，新房住宅整體開盤去化率近六成。對此，深圳中原研究中心表示，隨著政府工作重心向全面支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)轉(zhuǎn)變，市場逐步活躍，推盤節(jié)奏有所加快，成交逐步回穩(wěn)。
相比新房，二手房數(shù)據(jù)或更能反映當下市場的實際情況。來自深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月二手房月成交量達8008套，環(huán)比上升3.8倍。由于過戶數(shù)據(jù)與實時成交具有一定的時間差，3月過戶的二手住宅，實際上主要為2019年11月到2020年1月簽訂成交協(xié)議的房源。房價方面，3月二手房均價環(huán)比上升0.95%，為59048元/平方米。
在業(yè)內(nèi)看來，千萬豪宅三次實現(xiàn)“日光”以及逐步回溫的深圳二手房市場，或向市場傳遞著樓市升溫的信號。
“百萬喝茶費”重出江湖 主管部門迅速出擊
值得一提的是，伴隨著深圳樓市升溫，“喝茶費”重出江湖，三個寶安中心區(qū)的千萬豪宅項目被傳需加價百萬方可購房。
事實上，“喝茶費”一詞在房地產(chǎn)界并不新鮮，通俗講就是好處費、回扣。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“喝茶費”的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)商或中介機構(gòu)認為項目價格遭遇政府限價低估，于是內(nèi)部拿下房源再按市場可接受的加價進行出售。“不過肯定還是以開發(fā)商內(nèi)部人士居多，畢竟很多這種行為實際上都是開發(fā)商自己主導(dǎo)的。”
換言之，頻頻出現(xiàn)的“天價喝茶費”，更多是開發(fā)商為繞過政府限價做出的舉動，獲得的資金基本最終都會流到開發(fā)商手中。
針對這一現(xiàn)象，深圳寶安區(qū)住房和建設(shè)局迅速出手。4月3日，深圳寶安區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于堅決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的通知》。通知指出，近期寶安區(qū)房地產(chǎn)市場相繼出現(xiàn)購房繳納“喝茶費”“更名費”的負面輿論，涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈等多個樓盤。對此，寶安住建局將開展打擊上述違法行為的行動，其中包括采取暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限等措施。
李宇嘉認為，“喝茶費”的出現(xiàn)，使限價政策存在一定程度的失靈，人為抬高了購房成本，助長市場炒作情緒，不利于房價穩(wěn)定，也與“房住不炒”主基調(diào)相背，這正是政府不得不出手的原因。
業(yè)內(nèi)稱熱銷能否持續(xù)取決于復(fù)工復(fù)產(chǎn)狀況
張宏偉指出，盡管豪宅市場在疫情期間開了個好局，在全球“量化寬松”的背景下，核心城市的豪宅優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或?qū)⒉饺胄乱惠喌膬r格上漲通道，但并不意味著會豪宅市場會一直一帆風(fēng)順。
張宏偉認為，盡管各城市各行業(yè)均已復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但是，國內(nèi)面臨的問題是因海外“疫情”，進出口所受影響至少會持續(xù)至6月底，甚至?xí)绊懙饺辏瑫r國內(nèi)需求也很難那么快恢復(fù)正常。因此，從樓市需求的角度來看，即使現(xiàn)在豪宅市場“秒殺”熱銷，由于需求端的收入還沒有穩(wěn)定下來，甚至還會面臨下降，豪宅市場也難免會受到影響，因此，年內(nèi)豪宅市場“秒殺”熱銷現(xiàn)象能否持續(xù)，關(guān)鍵就要看現(xiàn)在復(fù)工復(fù)產(chǎn)的情況，尤其是經(jīng)濟復(fù)蘇的狀況。
在楊紅旭看來，預(yù)計今年深圳樓市會呈現(xiàn)穩(wěn)中趨漲的態(tài)度，漲幅不會太大，否則會受到政策的調(diào)控。此外，由于深圳外向型經(jīng)濟比較發(fā)達，對全球經(jīng)濟比較敏感，新冠肺炎疫情導(dǎo)致的全球經(jīng)濟危機，未來幾個月預(yù)計會對深圳樓市產(chǎn)生利空影響。