被叫停的“公益補(bǔ)貼購房”迷局 購
南方周末2019-3-24
“如果僅從公益項(xiàng)目的運(yùn)作而言，是可探討的”，中國(guó)慈善資產(chǎn)管理論壇秘書長(zhǎng)劉文華指出，補(bǔ)貼的前提是提高房?jī)r(jià)，讓這一項(xiàng)目既不屬于公益捐贈(zèng)也不合規(guī)。
“買房返還補(bǔ)貼”，“圓你購房夢(mèng)”的公益慈善項(xiàng)目，何以成為以“公益”或者“利益”為名的陷阱？
2015年，在湖北、貴州、河南、陜西、江西、江蘇、四川、重慶、云南等多個(gè)省份相繼出現(xiàn)了一種“買房返還補(bǔ)貼”的房屋促銷模式，這種“公益購房補(bǔ)貼”模式由開發(fā)商、基金會(huì)和購房者三方組成，以公益慈善為名，參與房地產(chǎn)促銷返利。
分20年返還50%房款的優(yōu)惠補(bǔ)貼，吸引了許多三四線城市的低收入人群，他們涌入商品房市場(chǎng)，湊出首付，簽下合同，還上貸款——但項(xiàng)目運(yùn)行不久就出現(xiàn)補(bǔ)貼款不能到位的情況。
民政部表示，已在全國(guó)范圍內(nèi)叫停這種“公益補(bǔ)貼購房”項(xiàng)目，已有兩家公益基金會(huì)——北京中旭公益基金會(huì)和廣州華宇扶貧基金會(huì)（下文簡(jiǎn)稱“華宇基金會(huì)”）被民政部門撤銷登記。調(diào)查中，南方周末記者發(fā)現(xiàn)，過去數(shù)年間，還有包括貴州扶貧基金會(huì)、云南同行公益基金會(huì)在內(nèi)的多家基金會(huì)參與到了這場(chǎng)逐利循環(huán)中。
貴州扶貧基金會(huì)在小區(qū)內(nèi)放置的“購房返補(bǔ)貼”大幅廣告
有這好事？
作為樓盤項(xiàng)目經(jīng)理的趙明沒有想到，他負(fù)責(zé)的湖北省監(jiān)利縣人信城樓盤銷售項(xiàng)目，會(huì)遇上“買房返還補(bǔ)貼”的好事。當(dāng)時(shí)監(jiān)利縣新區(qū)新開發(fā)樓盤較多，銷售壓力較大。
據(jù)2015年監(jiān)利縣房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，主城區(qū)只有15萬常住人口的監(jiān)利縣，在2014-2015年間，房產(chǎn)存量陡增25萬平方米。那一年，湖北出現(xiàn)了很多“買房返還補(bǔ)貼”的廣告，在趙明的印象中，廣州市華宇扶貧基金會(huì)在其中廣告打得最多。
據(jù)天眼查顯示，華宇基金會(huì)于2014年9月15日成立，原始基金數(shù)額200萬元，由理事長(zhǎng)梁民出資，是在廣州市民政局注冊(cè)的地方性非公募基金會(huì)。
據(jù)趙明回憶，當(dāng)時(shí)華宇基金會(huì)主動(dòng)找上門提出合作。“他們說這種合作是國(guó)家一種新型的購房補(bǔ)貼形式，利國(guó)利民。”趙明告訴南方周末記者，華宇基金會(huì)提供了一套理想的運(yùn)作模式，和大多數(shù)“買房返還補(bǔ)貼”的套路一致。
開發(fā)商以高于樓面價(jià)約20%的價(jià)格劃撥一批房屋，作為“專項(xiàng)扶貧房”出售給購房者；開發(fā)商得到購房款后，將購房款中的20%一次性捐贈(zèng)給公益基金會(huì)；公益基金會(huì)拿到錢款，通過投資、運(yùn)作獲利，分20年返還給購房者50%的房款，實(shí)現(xiàn)宣傳中“買房返還補(bǔ)貼”的效果。
為提高可信度，華宇基金會(huì)向趙明提供了各類合法性資質(zhì)文件：包括廣州市民政局同意設(shè)立基金會(huì)的批復(fù)、廣州市民間組織管理局蓋過章的基金會(huì)章程、基金會(huì)法人登記證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證等。
“我所在的房地產(chǎn)公司開發(fā)過十幾個(gè)項(xiàng)目，也有單獨(dú)的法務(wù)部進(jìn)行審核，這個(gè)項(xiàng)目從流程來看天衣無縫。”趙明說，為了核查基金會(huì)的合法性，他還上了政府部門的官網(wǎng)一一核查這些證書的真實(shí)性。
審核時(shí)法務(wù)部門也問趙明，如果華宇基金會(huì)20年內(nèi)補(bǔ)貼不返還了怎么辦？
華宇基金會(huì)的回應(yīng)是，收到捐贈(zèng)房款后，資金將委托銀行進(jìn)行賬戶監(jiān)管，由中植系集團(tuán)公司紅信資本進(jìn)行資金保值增值。與此同時(shí)，為保障收益，他們會(huì)為購房者購買一份20年、現(xiàn)金價(jià)值與返還資金差不多的保單保障20年的補(bǔ)貼返利。
聲稱雄厚的社會(huì)關(guān)系、倚靠著資本集團(tuán)和闊綽華麗的總部，為華宇基金會(huì)添了幾分可信度，也吸引了一些樓盤銷售代理的加盟。四川的一位樓盤銷售代理萬昊東告訴南方周末記者，當(dāng)時(shí)華宇基金會(huì)提出促銷返利方案，他們也有些躊躇不定，基金會(huì)出資將他們帶去了深圳市京基100大廈的總部參觀。
“裝修非常豪華，加上他們提到的雄厚背景，我就信了，答應(yīng)代理他們的項(xiàng)目，交了50萬的押金，參與四川的樓盤促銷項(xiàng)目。”萬昊東說。
紛紛上當(dāng)
購房者也對(duì)“買房返還補(bǔ)貼”的優(yōu)惠動(dòng)了心。
退伍軍人陳康是人信城的一名業(yè)主。在華宇基金會(huì)印制的購房補(bǔ)貼/創(chuàng)業(yè)扶持公益資助申請(qǐng)表中，首套房、改善型住房、低收入困難家庭、勞動(dòng)模范、教師、現(xiàn)/退役軍人、義工等15種情形均可申請(qǐng)購房補(bǔ)貼。陳康回憶，他的申請(qǐng)“遞上去很快就批準(zhǔn)了”。
2015年底，陳康從部隊(duì)退伍，回家時(shí)父親已經(jīng)將購房合同簽好了。他覺得自己當(dāng)時(shí)應(yīng)該勸父親更慎重，但是看到這么大幅度的優(yōu)惠，為期一年的補(bǔ)貼也按時(shí)發(fā)放了，就沒再追究。
人信城的新房，售價(jià)3500元/平米，參加“買房返還補(bǔ)貼”的房，則升到了4300元/平米，陳康買的新房總價(jià)52萬元，每月需還貸1700多元，有了補(bǔ)貼后自己只還八百多元。
2015年到2016年間，華宇基金會(huì)推行的這種購房模式，在湖北受到了開發(fā)商和購房者的熱烈支持。人信城有16戶得到了華宇基金會(huì)的購房補(bǔ)貼款。“本來還有更多購房者會(huì)參與這個(gè)項(xiàng)目，后期貸款銀行的一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)來檢查，說我們靠金融杠桿抬高房?jī)r(jià)又返利，風(fēng)險(xiǎn)太大，把剩余幾十戶的貸款叫停了。”趙明后來很感謝這位銀行領(lǐng)導(dǎo)。
但沒等到購房者住進(jìn)新房，這種模式就出現(xiàn)了問題。2016年底，人信城16戶居民和其他樓盤的購房補(bǔ)貼停發(fā)了，要不回來的還有萬昊東這些銷售代理們的押金以及與華宇基金會(huì)有過商業(yè)項(xiàng)目合作的資金。
據(jù)南方周末記者統(tǒng)計(jì)湖北、云南、山東五家房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)，共有240戶補(bǔ)貼出現(xiàn)了停發(fā)，涉及1595萬元，但與華宇基金會(huì)簽訂過捐贈(zèng)協(xié)議的公司遠(yuǎn)不止于此。
貴州的“公益項(xiàng)目”
彼時(shí)，四川、云南、陜西等多個(gè)省市都出現(xiàn)了類似的“購房補(bǔ)貼”模式，搜索相關(guān)新聞，“五折購房”“專項(xiàng)基金”“扶貧資助”等字眼出現(xiàn)在多個(gè)新聞報(bào)道中，模式大同小異。
2015年12月，貴州省六盤水市盤縣（2017年改設(shè)盤州市）的李源看到由貴州省扶貧基金會(huì)在當(dāng)?shù)赝瞥龅馁彿垦a(bǔ)貼“公益項(xiàng)目”。
據(jù)主辦項(xiàng)目的貴州省扶貧基金會(huì)代理事長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)黃玲介紹，貴州省扶貧基金會(huì)借鑒省外基金會(huì)的成功模式，設(shè)立了置業(yè)補(bǔ)貼專項(xiàng)基金，“旨在創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)參與社會(huì)扶貧的機(jī)制和模式”。
隨后的2016年，黃玲曾出席貴州多個(gè)縣市的“置業(yè)補(bǔ)貼”啟動(dòng)儀式，發(fā)表的講話中多次提及“學(xué)習(xí)省外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)”。南方周末記者多方證實(shí)，這一省外經(jīng)驗(yàn)即為華宇基金會(huì)的運(yùn)作模式。
實(shí)際上，最先看到“先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)”的并非是貴州省扶貧基金會(huì)，而是貴州盤縣當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商——貴州市恒福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司的兩處樓盤正處于低迷期，得知華宇基金會(huì)的運(yùn)作模式后，主動(dòng)找到貴州省扶貧基金會(huì)尋求合作。
作為公募基金會(huì)，貴州省扶貧基金會(huì)具有一定公信力，可向大眾募款，其主管單位為貴州省扶貧開發(fā)辦公室。
據(jù)貴州省扶貧基金會(huì)工作人員楊凱介紹，他們?cè)鴮?duì)華宇基金會(huì)的運(yùn)作模式是否可行做過測(cè)算，并請(qǐng)律師事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果是，由恒福地產(chǎn)提供20%的房?jī)r(jià)款，進(jìn)行理財(cái)后能覆蓋后續(xù)補(bǔ)貼，但楊凱并未向南方周末記者提供相應(yīng)的評(píng)估報(bào)告。
2015年12月，貴州省扶貧基金會(huì)與恒福地產(chǎn)于盤縣舉行“圓你購房夢(mèng)”活動(dòng)啟動(dòng)儀式，當(dāng)?shù)氐母笨h長(zhǎng)出席了這一活動(dòng)。之后，原來處于觀望狀態(tài)的人紛紛加入購房行列。“那幾天搞了活動(dòng)嘛”，今年47歲的錢俞很快提交了身份證、戶口本等資料，隨后接到電話稱已通過置業(yè)補(bǔ)貼申請(qǐng)。
恒福地產(chǎn)在原來的宣傳中強(qiáng)調(diào)限購一百戶，在當(dāng)天的剪彩活動(dòng)中，又補(bǔ)充一百戶名額。“實(shí)際上有六百多戶”，據(jù)錢俞介紹，與貴州省扶貧基金會(huì)簽訂置業(yè)補(bǔ)貼協(xié)議的有462戶，開發(fā)商在項(xiàng)目停止后還私自與購房者簽訂了兩百余戶，涉及金額八千余萬。
討要說法
2016年年底，補(bǔ)貼停發(fā)后，趙明等人開始頻繁跑廣州市民政局，希望主管部門介入。廣州市民政局工作人員回復(fù)，華宇基金會(huì)確實(shí)在廣州市民政局登記注冊(cè)，但僅作為登記管理單位，廣州市民政局無法幫忙討回補(bǔ)貼款。
但早在2016年1月19日，廣州市民政局發(fā)布公開聲明，指出，“我局從無參與基金會(huì)的任何商業(yè)活動(dòng)，也從未授權(quán)、委托或批準(zhǔn)任何單位（個(gè)人）開展此類活動(dòng)，基金會(huì)的民事商業(yè)行為產(chǎn)生的法律責(zé)任由基金會(huì)自行承擔(dān)，與我局無關(guān)。如有基金會(huì)違反相關(guān)法律法規(guī)行為的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，我局將依法依規(guī)進(jìn)行處理。”
廣東恩友財(cái)務(wù)聯(lián)合發(fā)起人周早英告訴南方周末記者，民政部門的日常監(jiān)管主要形式集中在社會(huì)組織每年提交的年報(bào)、日常重大事項(xiàng)報(bào)批、每年按一定比例的抽查，同時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)異常的社會(huì)組織開展重點(diǎn)檢查，檢查過程會(huì)邀請(qǐng)第三方的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)被查的組織進(jìn)行審計(jì)。如果組織按規(guī)定提交報(bào)告，對(duì)重大事項(xiàng)沒報(bào)備，會(huì)存在監(jiān)管部門未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常運(yùn)營(yíng)的情況。
趙明這時(shí)才意識(shí)到華宇基金會(huì)宣傳冊(cè)上注明的“廣州市民政局全程監(jiān)管”是一紙謊言，這個(gè)“公益項(xiàng)目”很可能是一場(chǎng)徹頭徹尾精心策劃的“騙局”。
發(fā)現(xiàn)陷入“騙局”以后，趙明及購房者們開始報(bào)案，他們找到廣東省公安廳、深圳京基100片區(qū)的110、湖北當(dāng)?shù)氐慕?jīng)偵部門，但是都沒有辦法立案。
湖北敏訥律師事務(wù)所律師馬劍偉對(duì)南方周末記者解釋，中國(guó)法律語境中，“欺詐”一詞存在于刑事法律和民事法律兩個(gè)層面，但是，它們的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是不一致的。刑法層面的“欺詐”，是指《中華人民共和國(guó)刑法》第二百六十六條規(guī)定的詐騙罪的犯罪行為，是行為人以非法占有為目的實(shí)施了虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相，且使受害人陷入認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤行為。購房者及開發(fā)商都明白華宇基金會(huì)的行為目的，不存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。因此，華宇基金會(huì)的行為不構(gòu)成這一層面的“欺詐”，也就不屬于公安機(jī)關(guān)及下屬經(jīng)偵部門的管理范圍了。
民法層面的“欺詐”則因?yàn)闀r(shí)效而無法追究。它是指一方故意告知對(duì)方虛假情況，誘使另外一方做出錯(cuò)誤的意思表示。《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，以欺詐手段訂立的合同在一年內(nèi)可以撤銷，但是，所有購房者與華宇基金會(huì)訂立的合同都超過了一年，接受返利也超過了一年，只能要求基金會(huì)繼續(xù)返利。
2017年底，人信城16戶業(yè)主在開發(fā)商的協(xié)調(diào)下，對(duì)華宇基金會(huì)提起民事訴訟，要求返還之前捐贈(zèng)的20%購房款。代理律師馬劍偉告訴南方周末記者，這16起官司最后能夠勝訴的關(guān)鍵是說服法官認(rèn)可了購房者跟華宇基金會(huì)之間形成的協(xié)議實(shí)質(zhì)為借款合同，也就是雙方是一種借貸關(guān)系。
2017年10月，官司勝了，梁民卻找不到了，電話無人接聽，判決也因基金會(huì)和梁民名下無資產(chǎn)而無法執(zhí)行。
推卸不掉的責(zé)任
與華宇基金會(huì)不同的是，貴州省扶貧基金會(huì)出具的《置業(yè)補(bǔ)貼協(xié)議》中并未提及恒福地產(chǎn)將捐贈(zèng)20%的房款，購房者們深信這是貴州省扶貧基金會(huì)的一項(xiàng)公益項(xiàng)目。
2018年9月20日，李源突然接到銀行電話，稱銀行卡的余額不足，不能支付房貸，查詢后得知，貴州省扶貧基金會(huì)的補(bǔ)貼也未能到賬。購房者相互一問，都沒有收到補(bǔ)貼。他們陸續(xù)找到貴州省扶貧基金會(huì)及其主管單位，對(duì)方給出的解釋是，恒福地產(chǎn)幾處樓盤被查封，要等樓盤恢復(fù)正常才能續(xù)上補(bǔ)貼。
李源等人無法理解，他們是與貴州省扶貧基金會(huì)所簽的協(xié)議，與恒福地產(chǎn)無關(guān)。這個(gè)“公益”項(xiàng)目出了什么問題？
2019年1月，貴州廣播電視臺(tái)播出的調(diào)查節(jié)目中，貴州省扶貧基金會(huì)秘書長(zhǎng)黃玲向購房者解釋，恒福地產(chǎn)捐贈(zèng)2700萬元給貴州省扶貧基金會(huì)，隨后貴州省扶貧基金會(huì)又將4300萬元借給恒福地產(chǎn)進(jìn)行理財(cái)，理財(cái)?shù)氖找嬗糜谘a(bǔ)貼。2018年8月，恒福地產(chǎn)陷入股權(quán)糾紛，法院凍結(jié)該公司的資產(chǎn)。“我們哪來的錢補(bǔ)貼。”黃玲說。
貴州扶貧基金會(huì)的借貸行為合規(guī)嗎？這套模式真的是因?yàn)榈禺a(chǎn)公司的原因而陷入困境嗎？這套模式是否存在問題？
從商業(yè)邏輯上，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為“買房返還補(bǔ)貼”的模式，“這可能涉及騙貸”，補(bǔ)貼合作房如比其他房?jī)r(jià)高，就意味著“100萬的房子從銀行借出120萬”，借款銀行利益可能受損，一旦追究，購房者及開發(fā)商都將受到影響。
同時(shí)，這一運(yùn)作模式還涉嫌非法集資，依據(jù)最高法的司法解釋，上述模式符合“未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營(yíng)的形式吸收資金”“承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報(bào)”兩條定義。
存在灰色地帶
“如果僅從公益項(xiàng)目的運(yùn)作而言，是探討的。”中國(guó)慈善資產(chǎn)管理論壇秘書長(zhǎng)劉文華提出，房地產(chǎn)開發(fā)商向公益基金會(huì)捐贈(zèng)，基金會(huì)將捐贈(zèng)資金進(jìn)行投資理財(cái)，獲取收益的同時(shí)，補(bǔ)助特定人群，符合公益項(xiàng)目運(yùn)作邏輯。
“但是有補(bǔ)貼的房?jī)r(jià)比沒補(bǔ)貼的房?jī)r(jià)高。”是對(duì)捐贈(zèng)增加不合理的附加條件，如此一來，這一項(xiàng)目也不屬于公益捐贈(zèng)，不合規(guī)，他又補(bǔ)充道。
北京師范大學(xué)法學(xué)院講師、《中國(guó)非營(yíng)利評(píng)論》執(zhí)行主編馬劍銀認(rèn)為，“這也涉及公益?zhèn)惱韱栴}”。
僅從運(yùn)營(yíng)模式而言，要討論“這是公益行為還是房地產(chǎn)促銷行為”。馬劍銀指出，如果貴州省扶貧基金會(huì)存在向恒福地產(chǎn)進(jìn)行借貸的行為，則涉嫌嚴(yán)重違規(guī)。依據(jù)民政部2012年發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于規(guī)范基金會(huì)行為的若干規(guī)定》，基金會(huì)不得向個(gè)人、企業(yè)直接提供與公益活動(dòng)無關(guān)的借款。
馬劍銀認(rèn)為，目前貴州省扶貧基金會(huì)將資金交給恒福地產(chǎn)進(jìn)行理財(cái)?shù)恼f法，過于模糊，還應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。如若通過金融投資公司進(jìn)行投資理財(cái)，仍在法律許可范圍內(nèi)，這里存在一定的灰色地帶。
目前，貴州省扶貧基金會(huì)的“買房返還補(bǔ)貼”已經(jīng)引起貴州省委省政府及盤州市政府高度重視，介入調(diào)解。貴州省扶貧基金會(huì)的主管單位，貴州省扶貧開發(fā)辦公室社會(huì)扶貧處處長(zhǎng)彭剛向南方周末記者表示，在相關(guān)問題解決后，將對(duì)貴州省扶貧基金會(huì)進(jìn)行調(diào)查及處罰。
貴州省扶貧基金會(huì)、貴州恒福房地產(chǎn)有限公司目前提出的方案是收回與貴州省扶貧基金會(huì)的協(xié)議，與恒福地產(chǎn)重新簽訂協(xié)議，置業(yè)補(bǔ)貼降至20%，并于兩年內(nèi)結(jié)清。
李源和錢俞等人認(rèn)準(zhǔn)自己的置業(yè)補(bǔ)貼協(xié)議是與貴州省扶貧基金會(huì)簽下的，并不認(rèn)可這一方案。錢俞說，當(dāng)年很多人咬牙以更高房?jī)r(jià)買下房子，還盼著補(bǔ)貼能減輕房貸。