佛山樓市降低門檻 合景天鑾一幢樓
經(jīng)濟觀察報2019-3-1
新一輪“搶人大戰(zhàn)”伴隨著《廣州市新一輪遷入戶政策》拉開序幕時，資深“深漂族”于莉（化名）正搖擺不定，思索著將深圳的小兩房轉(zhuǎn)手，回到家鄉(xiāng)武漢定居并投資一套商鋪或小戶型。
百里之外，佛山合景天鑾的置業(yè)顧問肖麗（化名）則輾轉(zhuǎn)于不同購房者之間，應(yīng)對各種關(guān)于“取消限價”和“首付下降至兩成”的疑問。
自2016年10月以來不斷加碼的樓市調(diào)控，正在悄悄發(fā)生變化。據(jù)經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，2019年以來，國內(nèi)至少已有18個城市從不同角度對原有政策進行不同程度的調(diào)整。
最新一個典型城市當屬佛山，在年初放松限價之后，近期佛山正嘗試低調(diào)打開樓市解凍的第二道“口子”——部分非限購區(qū)域的首套房，最高貸款成數(shù)可以開放為8成。
與此同時，新年伊始，全國至少有6個城市密集出臺人才新政，內(nèi)容涉及放寬人才落戶的年齡限制、取消購房入戶的面積限制、降低落戶的社保繳納門檻等。
一幢樓兩種賣法
周日下午，南方的早春依舊陰雨綿綿，但合景天鑾的售樓處里人來人往。這是位于廣東省佛山市順德北滘的一個新盤，最近一次開盤是上年的11月。
肖麗正忙著為幾位來自廣州看房者介紹戶型，“這套28樓的139平方米，單價大概2.4萬元/平方米，目前只要27樓以上的戶型都可以單合同簽約。27樓以下的單位，全部得按照雙合同來操作。”簡單的一番介紹即刻引發(fā)購房者的疑問——“為什么同個樓盤會有兩種不同的簽約方式？”“去年佛山政府對新盤有限價政策，我們只能跟客戶簽雙合同，一份按照毛坯房價格，1.6-1.7萬元/平方米，另一份是裝修合同，按照5000元/平方米的標準。不過今年元旦后，佛山的限價已經(jīng)悄悄松開了�，F(xiàn)在27樓以上這批單位是我們年后才拿的預(yù)售證，所以可以直接簽單合同，均價2.2-2.4萬元/平方米，帶精裝。”作為一名資深置業(yè)顧問，肖麗還不忘最后給購房者加“一把火”：“現(xiàn)在拿下真的很劃算，你想想，單合同的話，首套首付可以省下多少成本。”
與合景天鑾一路之隔，精裝交樓的新盤美的壹號公館同樣宣稱按照單合同來計價。盡管尚未有正式的官方文件出臺，但一名TOP30房企的佛山區(qū)域營銷負責人告訴經(jīng)濟觀察報，目前佛山的限價政策確實松動許多。
比如以前政府直接分區(qū)域劃定新建商品住房銷售價格備案標準，項目申請預(yù)售必須按照這個標準來操作；但現(xiàn)在政府會適當考慮開發(fā)商的拿地價格、相應(yīng)的成本與利潤，實施政府指導價，超過指導價的項目依然暫不辦理價格備案。
不過這個指導價已經(jīng)向上調(diào)整，高于佛山絕大多數(shù)項目的預(yù)期定價，除非個別項目預(yù)期定價與政府指導價有一定的差距，才會通過雙合同來操作。“與去年相比，今年佛山入市的幾個新盤，價格普遍都上漲了10%左右。”上述營銷負責人觀察到。
中國的這一輪限價始于2017年，據(jù)億翰智庫不完全統(tǒng)計，當年超50城出臺了細則不盡一致的限價政策，覆蓋四個一線城市，多數(shù)二線城市和部分三四線城市。
時隔一年多之后，這種前端控銷的方式陸續(xù)釋放出“放松”與“優(yōu)化”的信號。廣州先行一步，去年10月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布說明顯示，在保持廣州調(diào)控力度不放松、保持成交價格穩(wěn)定運行的前提下，對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導機制進行優(yōu)化，嚴禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。一名上市房企廣州項目總經(jīng)理稱，近期廣州樓市成交不錯，不少樓盤提價大約2%，“估計開發(fā)商想試水看看市場反應(yīng)。”
一家重倉布局中原的房企營銷負責人也向經(jīng)濟觀察報表示，其公司在中原片區(qū)布局了洛陽和鄭州，洛陽基本面比較好，之前的限簽、限價現(xiàn)在明顯放松，原來基本上每個月都會給項目配數(shù)，現(xiàn)在幾乎不管了；鄭州限價也有溝通的余地了。
如果說，上述這些城市的低調(diào)動作是放寬限價門檻的直接表現(xiàn)，那么安徽阜陽與北京在最新的土地出讓文件中，取消地塊入市的銷售價格限定條款，則被輿論看作是限價的“曲線”放松。
北京一家國有房企的營銷總透露，他從去年就了解到，北京樓市方向正在調(diào)整，接下來北京更多會通過市場來調(diào)整。“價格調(diào)控不是第一位，畢竟如果市場上客戶端的資質(zhì)和資金沒有打開，價格再高也不會有購房需求。只要限購、限貸的基調(diào)不變，北京市場就不會有太大變化，政府調(diào)控只要抓住這個重點就可以了。”
降門檻
限價僅僅是此輪樓市調(diào)整“松動”的一角。據(jù)經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，2019年以來，國內(nèi)至少已有18個城市從不同角度對樓市進行不同程度的調(diào)整，其中直接“松綁”的方式涵蓋了降低首付、下調(diào)首套房貸利率、取消限售、限購等。
最新一個動作是，佛山正悄悄打開樓市的第二道“口子”——降低購房門檻。這幾天，肖麗都在不停應(yīng)對購房者關(guān)于房貸的疑問，“我們樓盤在順德北滘，屬于佛山的限購區(qū)域，首套首付還是要3成，利率上浮15%。只有非限購區(qū)域，首付才可以去申請2成。”
2016年，佛山對部分區(qū)域重啟限購，禪城、南海桂城街道、大瀝鎮(zhèn)、順德區(qū)陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)等均屬于限購新政覆蓋區(qū)域，容桂、獅山、樂平等區(qū)域則屬于非限購區(qū)。
上述TOP30房企佛山區(qū)域營銷負責人說，首付2成，銀行利率下調(diào)至上浮10%，這是部分銀行的做法，背后對目標客戶限定了嚴格的條件。
佛山市農(nóng)商行一位人士表示，在非限購區(qū)確實可以做到兩成首付，首套房貸款利率可以做到上浮10%，但是有相關(guān)條件限制。
比如，購房者購買的必須是非限購區(qū)域房產(chǎn)，必須是國企或企事業(yè)單位工作人員，名下必須完全沒有貸款記錄，查冊沒有房產(chǎn)，而且個人征信必須優(yōu)質(zhì)，最高貸款成數(shù)才能開放為8成。
從現(xiàn)有案例來觀察，這一輪在“限購”微調(diào)上做文章的城市主要聚焦在此前熱度較高的二三線城市，實操層面主要通過社保、落戶條件的放寬來實現(xiàn)；悄悄從局部放松“限價”或降低房貸利率是較多一二線城市采用的動作；直接“松綁”限售的僅太原、苛澤兩個城市；其他相對熱門城市比如天津、青島等則更多從供應(yīng)端進行細微調(diào)整。
克而瑞研究中心在《2019年重點城市調(diào)控政策走向研判》中指出，鑒于2019年政策微調(diào)放松已是大勢所趨，且目前市場行情與2014年最為相似，都處在行業(yè)自身調(diào)整的重要時期，因此庫存和量價調(diào)整預(yù)期對政策松綁的影響最為關(guān)鍵，預(yù)計2019年那些庫存壓力大、量價調(diào)整幅度超預(yù)期的城市，更有可能調(diào)整。
若從短期結(jié)果進行研究，這一輪微調(diào)對市場的直接刺激正在逐漸顯現(xiàn)。“春節(jié)以后，佛山樓市成交量漸漸上漲，客戶到訪量也有所增加，其中一個原因就是調(diào)控上的稍稍放松給予購房者更多的信心。”上述TOP30房企佛山區(qū)域營銷負責人表示。
與之相應(yīng)的是，開發(fā)商對后市逐漸趨向謹慎樂觀。前述北京國有房企營銷總所在的項目，最近正在加快推盤。“我們有任務(wù)指標的要求，也有資金的壓力，一定得往前走。”他告訴經(jīng)濟觀察報，相比去年，由于今年貨量相對比較充足，公司也提高了銷售業(yè)績目標。
在土地市場上，開發(fā)商的熱情也重新被釋放出來。2月22日，位于佛山禪城南莊的一宗商住地在經(jīng)過14家房企兩個小時、58輪競價廝殺之后，被美的置業(yè)溢價33.79%收入囊中；時隔5天，超過20家房企爭奪杭州良渚新城的一塊住宅用地，最終德信以溢價率30.6%拿下。
另類搶人大戰(zhàn)
推著行李箱走下高鐵的那一刻，于莉（化名）又開始陷入新一輪的搖擺。大年二十八從深圳回到武漢，年后又提著大包小包返深——這是幾年來她一直在重復的一個動作。“是時候回家了。”2018年，她第一次冒出這個想法。此后，回老家和定居深圳這兩個選項不停在她的腦海里出現(xiàn)、徘徊不定。已經(jīng)步入職場10年的于莉是資深的“深漂族”。2014年，她在深圳坪山區(qū)入手一套61平方米的小兩房，總價62萬元，如今這套房子已經(jīng)上漲到200萬元左右。“雖然買了房，但還沒有另一半，在深圳就一直沒有定居的感覺。”于莉說，離家太久，跟親人之間開始有些疏遠，漸漸覺得還不如找個機會回家。
2017年，武漢啟動“百萬大學生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”，并發(fā)布《調(diào)整戶籍遷移政策公告》，為各類人才落戶武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)進一步敞開大門。時隔一年，于莉下決心將戶口轉(zhuǎn)到武漢，“我們公司有集體戶，遷入深圳比較簡單，但武漢戶口要積分，不太容易。而且我從來深圳的那一天就有預(yù)感，總有一天我會回去。”她坦言道。
讓于莉猶豫不決的原因在于，武漢的工作機會及待遇始終不如深圳。“如果回到武漢，我會權(quán)衡一下，到時可能就把深圳的房子賣掉，回家買個商鋪或者小戶型作為投資。”于莉笑著說，武漢中心區(qū)的房子現(xiàn)在也不便宜了，部分單價已經(jīng)高達3-4萬元/平方米。
于莉是這一輪人才新政密集出臺中的一個典型代表。2019年以來，以�？�、西安、南京、大連等6個城市為代表，第二輪“搶人大戰(zhàn)”吹響了號角，放寬人才落戶的年齡限制、取消購房入戶的面積限制、降低落戶的社保繳納門檻等都是其中慣用的條款。
這種人才新政的祭出，正是此輪樓市調(diào)控調(diào)整的另外一個“武器”。比如南京，原本積分落戶要求是“正在本市合法穩(wěn)定就業(yè)且近2年內(nèi)連續(xù)繳納社會保險”，但現(xiàn)在轉(zhuǎn)變成“累計繳納社保不少于24個月”。對于這座限購城市而言，落戶政策門檻的降低一定程度上變相放開了限購的約束。
與以往不同，這一輪“搶人大戰(zhàn)”除了廣州這個一線城市之外，其余都聚焦在二線城市。根據(jù)克而瑞研究中心的分析，2018年西安新落戶人口接近80萬人，其中學歷、人才引進落戶占比多達63.5%。而武漢啟動“百萬大學生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”，2年間大學生留漢總數(shù)超70萬人，武漢一度成為最受大學生青睞的二線城市。
而受惠于落戶人才的大量涌入，武漢、西安等城市成交量持續(xù)高位運行，房地產(chǎn)市場明顯受益。以武漢為例，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，武漢1月份新建商品房價格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲11.2%；二手房環(huán)比上漲0.4%，同比上漲8%，這是自2018年4月以來，武漢房價連續(xù)9個月上漲。
“在人口增量穩(wěn)定、高端人才稀缺的背景下，此城人口多必然造成彼城人口少，人口競爭是必然結(jié)果，從長期的角度會一定程度影響不同城市的房價長遠走勢。”佳兆業(yè)集團經(jīng)濟研究院院長劉策告訴經(jīng)濟觀察報。
不過，人才放寬本質(zhì)是為了促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展從而帶動經(jīng)濟發(fā)展，而不是為了促進樓市，落戶放松并不意味調(diào)控放松。“人才房、租賃、補貼對人才安置已經(jīng)有了充分準備，未來仍然是分化式的政策思路，即市場化的部分繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)的政策，以居住、人才引進為目的的部分將以政策化、非市場化的形勢加以引導。”劉策表示。