嘉興東方禾苑開發(fā)商如今笑不出來
錢江晚報(bào)2018-12-13
2017年5月22日發(fā)生在嘉興土地市場上的瘋狂一幕，至今讓人記憶猶新。400多家房企報(bào)名搶奪8宗土地，以至于拍賣現(xiàn)場不得不移師可容納1500人的大劇院。
當(dāng)天出讓的首宗地塊登場后，僅5分鐘就拍到了最高限價(jià)，隨后88家房企進(jìn)入緊張的抽簽環(huán)節(jié)，淮礦成為第一個(gè)幸運(yùn)兒。當(dāng)時(shí)嘉興樓市大熱，再加上土地限價(jià)出讓，開發(fā)商普遍認(rèn)為“拍到即賺到”。抽簽結(jié)果出爐后，淮礦公司代表情不自禁地振臂高呼，仿佛買彩票中了頭獎(jiǎng)。
只是，很多人只看到了這個(gè)故事的開頭，但并不知道它的結(jié)尾。一年半之后，淮礦是否如愿賺得盆滿缽滿？近日，錢報(bào)記者實(shí)地探訪嘉興樓市，發(fā)現(xiàn)當(dāng)年土拍盛宴上的幸運(yùn)兒，并沒能笑到最后。
與限價(jià)博弈耽誤時(shí)機(jī) 等開盤時(shí)市場已涼涼
淮礦去年拿下的這塊地，就是如今的東方禾苑。這個(gè)樓盤距嘉興市政府6公里左右，位于嘉興國際商務(wù)區(qū)，今年10月21日首次開盤。
12月10日下午，記者走進(jìn)售樓處看到，看房客戶三三兩兩，顯得有些冷清。“我們這個(gè)樓盤首次開盤推出了兩幢高層，均價(jià)12700元/m2，毛坯，戶型面積從92m2~113m2不等。”銷售顧問向記者坦言，兩幢房源共200多套，目前仍有部分可售房源。至于下次開盤時(shí)間和價(jià)格，尚不確定。
“上半年很多樓盤一開出來，當(dāng)天就售罄，根本就搶不到房。到了下半年，市場行情明顯下滑，很多樓盤就不太走得動(dòng)了。東方禾苑直到10月底才開盤，錯(cuò)過了最好的市場時(shí)機(jī)，開盤以來銷售不太理想。”嘉興一家房企的市場營銷人士告訴記者，如果東方禾苑早半年開盤，恐怕市場處境要好得多。由于銷售不佳，東方禾苑是目前嘉興市場上少數(shù)允許購房者使用公積金貸款的樓盤之一。
淮礦為何拿地17個(gè)月之后才開盤？要知道，與東方禾苑同一天拿地的樓盤，最早的今年2月就開盤了。“淮礦的開發(fā)動(dòng)作相對(duì)較慢，按照工程進(jìn)度原本是打算今年5月申領(lǐng)預(yù)售證的，不過當(dāng)時(shí)限價(jià)，能批出的價(jià)格也就12000元/m2出頭一點(diǎn)。這個(gè)價(jià)格，顯然達(dá)不到淮礦的心理預(yù)期，因此就想再等等看，這一拖就拖到了下半年。”有知情人士如是告訴記者。在他看來，最終的預(yù)售單價(jià)僅比5月份的時(shí)候上調(diào)了幾百元，但是卻錯(cuò)過了市場時(shí)機(jī)，淮礦此舉實(shí)在得不償失。
記者了解到，東方禾苑可售面積約14.8萬m2，由8幢高層和9幢洋房組成，共1187戶。若按目前的去化速度，恐怕明年未必可以賣完。
東方禾苑所在的國際商務(wù)區(qū)，是嘉興的新興板塊之一，從規(guī)劃上看有很大潛力，相對(duì)而言更適合投資。但目前市場轉(zhuǎn)冷，嘉興樓市的投資客加速撤離，東方禾苑的購房者中投資客寥寥。如果站在自住者的角度來看，東方禾苑的硬傷很明顯，地段較偏，配套欠缺，這些都嚴(yán)重影響了市場接受度。
此外，與嘉興市區(qū)的一些在售樓盤相比，東方禾苑的價(jià)格也有些尷尬。比如中心城區(qū)的一些樓盤，生活配套很成熟，毛坯房源單價(jià)也僅15000元/m2上下，只比東方禾苑貴了2000多元。
盡管銷售不暢，東方禾苑車位價(jià)格卻高達(dá)30萬元。“房管部門把房價(jià)限得很低，同時(shí)還規(guī)定車位價(jià)格不得超過30萬元。開發(fā)商為了獲得更多利潤，不管什么地段的樓盤，車位價(jià)格卻出奇的統(tǒng)一：30萬元。”知情者向記者透露。如此一來，東方禾苑的性價(jià)比也就被進(jìn)一步拉低。
拿地時(shí)振臂高呼 如今卻笑不出來
去年的土拍現(xiàn)場，有的房企為了提高拿地幾率，不惜籌備上百億元保證金，借用幾十家馬甲公司參與報(bào)名。那時(shí)候的房企堅(jiān)信，只要能拿到土地，就一定能賺到錢。這也是淮礦拿地后員工振臂歡呼的原因。
淮礦在東方禾苑項(xiàng)目上到底有沒有賺錢？這筆賬其實(shí)并不難算。
以東方禾苑首開房源為例，12700元/m2的毛坯均價(jià)，相比8728元/m2的樓面價(jià)，差價(jià)還不到4000元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，算上建安成本、拿地17個(gè)月之后才開盤的財(cái)務(wù)成本、幼兒園配建成本以及營銷成本，東方禾苑至少要賣到15600元/m2才能保本。顯然，光從房價(jià)上看，東方禾苑必虧無疑。
當(dāng)然，東方禾苑的房價(jià)虧損，可以從溢價(jià)的車位上獲得適當(dāng)補(bǔ)償。目前在售房源中，東方禾苑一套房子搭售一個(gè)車位，折算到房價(jià)中去約3000元/m2，即便如此也才勉強(qiáng)保本。
“像東方禾苑這樣的樓盤，沒有踩準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)，其實(shí)是挺可惜的。如果放到上半年開盤，因?yàn)橄迌r(jià)因素，雖說未必能賺多少錢，但至少不會(huì)虧，而且賣得越快財(cái)務(wù)成本也就越低。”嘉興房地產(chǎn)資深人士胡佳能告訴記者。
對(duì)于東方禾苑的后市，胡佳能并不看好。在他看來，如果嘉興樓市進(jìn)一步下行，東方禾苑的虧損面還將繼續(xù)擴(kuò)大。“11月嘉興主城區(qū)新房供應(yīng)量4400多套，但是成交僅1500套左右。從人氣來看，上半年和下半年可謂是冰火兩重天。預(yù)計(jì)接下來嘉興樓市會(huì)低迷一段時(shí)間，更多樓盤會(huì)主動(dòng)降價(jià)，就看誰跑得快。”