房?jī)r(jià)10年后可能上漲到30萬一平
新浪財(cái)經(jīng)2017-2-6
如果人民幣發(fā)鈔速度保持不變，10年后北京、上海、深圳三個(gè)城市中心區(qū)新房均價(jià)很可能上漲到30萬一平方米。
毫無疑問，過年的樓市已經(jīng)沒有什么戲。在嚴(yán)格管控之下，將走出“鳥籠行情”：整體上房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度不大，部分城市可能出現(xiàn)陰跌�；赝磳⑦^去的這年，無疑是地產(chǎn)大豐收的一年，全國(guó)的房地產(chǎn)銷售額達(dá)到了11萬億左右，銷售額突破3000億大關(guān)的房企更是達(dá)到了3家，銷售額超過1000億的房企達(dá)到了12家。今年，房企的壓力可以說是巨大。
2016年房地產(chǎn)的增幅是37.5%，中國(guó)GDP增速是6.7%。而后面15.4%，10.8%，9.1%的數(shù)字代表什么意思呢？分別是裝潢、汽車、零售的增速，換句話來說中國(guó)房地產(chǎn)的增速凌駕于所有行業(yè)之上。最火熱的電商行業(yè)增速也只有20%，全中國(guó)增速超過房地產(chǎn)的只有快遞行業(yè)了，達(dá)到50%，但是快遞因?yàn)榛鶖?shù)低不具備參考。
所以從這個(gè)角度來說，房地產(chǎn)是今年中國(guó)市場(chǎng)上的異類，這也暗合了為什么2016年要這樣重拳打壓樓市了。但對(duì)于購房族和投資者，2017年可能是最好的播種期。未來中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲模式已經(jīng)終結(jié)，但是依然值得看好，要投資必須考慮長(zhǎng)線持有。如果你有這個(gè)心理準(zhǔn)備，那么2017年是換房、買房的好時(shí)機(jī)。
“有顯著人口增量”和“資金增量能跑贏大盤”的高級(jí)別城市被看好，認(rèn)為未來是普通中國(guó)人抗通脹的首選。既然短期萎靡，那咱們來看看長(zhǎng)期。這樣，咱們就以10年為限。
一、發(fā)鈔速度和房?jī)r(jià)
下面，我試圖用廣義貨幣M2的增速，來推演一下未來10年大城市住宅的價(jià)格走勢(shì)：
廣義貨幣M2的同比增速，可以被看作是央行的“發(fā)鈔速度”；同期GDP的同比增速，可以看作是財(cái)富增長(zhǎng)的速度。兩者的差距，就是真實(shí)通脹率。
假設(shè)2016年中國(guó)的GDP增速是6.7%，M2同比增速是4%，那么中國(guó)的真實(shí)通脹率就是-2.7%。也就是說，你拿著現(xiàn)金啥也不干，一年購買力就升值了2.7%。但悲催的是，這種事情基本上不會(huì)發(fā)生。自從中國(guó)政府開始公布M2，M2就一直比GDP跑得快！
快的時(shí)候，M2的速度可以達(dá)到GDP的四倍，慢的時(shí)候，也不會(huì)低于1.5倍。這樣，通脹就是常態(tài)。比如目前（截至2016年11月）的M2增速是11.4%，GDP增速大量在6.7%左右。那么，中國(guó)的真實(shí)通脹率大概是4.7%。M2的增速是GDP增速的1.7倍！
順便說一句，11.4%的增速，基本上是中國(guó)改革開放以來發(fā)鈔速度最慢的時(shí)候�？斓臅r(shí)候常常超過30%，高于16%在2010年之前幾乎就是常態(tài)。
2016年中國(guó)樓市一路高歌，央媽印了那么多錢，本來是想刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資與拉動(dòng)居民內(nèi)需消費(fèi)，沒想到大部分資金進(jìn)了樓市的口袋了。
一方面，實(shí)體企業(yè)只聽錢響沒見錢到，另一方面背了巨額房貸的房奴怎會(huì)有錢去拉動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)。
二、超發(fā)貨幣進(jìn)入樓市導(dǎo)致以下結(jié)果
第一，由于貨幣超發(fā)，市場(chǎng)上流通的貨幣越來越多，老百姓手中的現(xiàn)金貨幣趨于貶值。為了財(cái)產(chǎn)不貶值，老百姓努力尋求保值的辦法。于是，大家不得不拼命將現(xiàn)金（劣幣）花出去，投資到樓市或者黃金上，將房子等資產(chǎn)作為良幣儲(chǔ)藏起來。正如我們錢包里的舊錢和新錢，如果舊錢不盡快花掉，過了一段時(shí)間可能會(huì)花不出去或沒有賣家接受，而新錢常常被存起來。
第二，今年以來，大量國(guó)企、央企在各地制造出大量地王。難道他們不知道中央會(huì)再度出手控制房?jī)r(jià)嗎？他們當(dāng)然知道，可是全球性資產(chǎn)荒，現(xiàn)金在貶值，拿地或許也是一種資產(chǎn)保值的下策。同時(shí)，一些民營(yíng)的實(shí)體企業(yè)老板也在把錢轉(zhuǎn)投到樓市中，當(dāng)樓市的利潤(rùn)超過實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這些老板做出了劣幣驅(qū)逐良幣的決定。
第三，樓市高漲對(duì)萬眾創(chuàng)業(yè)也是一個(gè)打擊。政府報(bào)告曾提出“全民創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”，但高房?jī)r(jià)壓力之下，有人說買房一個(gè)月，總價(jià)暴漲十幾萬，而工資一年不到10萬。高房?jī)r(jià)使年輕人迷失在了“買房一夜暴富”的美夢(mèng)中，想不勞而獲。但是世界上沒有只漲不跌的商品，房?jī)r(jià)也是如此，到時(shí)候恐怕哭都來不及。
由此，在樓市劣幣驅(qū)逐良幣在于高房?jī)r(jià)既吸納了大量的投資資本入局，又制造了高負(fù)債（包括開發(fā)商的銀行貸款和買房者的銀行貸款），一定程度上擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資，也擠占了老百姓的消費(fèi)需求。樓市慢慢變成了一個(gè)龐大的資金蓄水池，既吸走了投資也壓制了內(nèi)需消費(fèi)。
房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持同步，但是2015年中國(guó)的GDP為6.9%，2015年房?jī)r(jià)上漲是多少？一線城市已遠(yuǎn)超10%的增長(zhǎng)速度了，一度股市資本抽空，投入到房市里面，加入社會(huì)資本，民間資本，杠桿參與，把一線城市房?jī)r(jià)推向了高潮。
面對(duì)樓市的高燒不退，高層首次在政策層面提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，這意味著高層要擠一擠樓市的資產(chǎn)泡沫，會(huì)從政策層面進(jìn)行抑制。一個(gè)個(gè)城市的樓市調(diào)控政策呼之欲出。
所以，比樓市暴漲可怕的是，劣幣驅(qū)逐良幣讓資產(chǎn)無處安家，被迫投給了樓市。
三、房?jī)r(jià)可能上漲至30萬每平米
好，現(xiàn)在，假如未來10年，M2增速仍然按照11.4%這個(gè)比較低的速度增長(zhǎng)，那么10年之后M2的規(guī)模將達(dá)到目前的2.94倍。目前中國(guó)的M2是153萬億人民幣，或者22億美元。10年之后，將變成450萬億人民幣，或者65億美元。當(dāng)然，達(dá)到65萬億美元的前提是，人民幣不貶值。
可以悄悄地告訴你，2016年美元的M2總量只有13.2萬億（人民幣總量相當(dāng)于22萬億美元）。如果按照過去5年的增長(zhǎng)速度，美元最多在2027年膨脹到24萬億美元。如果人民幣不貶值，到那時(shí)，中國(guó)的貨幣總量將達(dá)到美元的2.7倍！
假設(shè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來10年保持6.5%的增速，那么中國(guó)的真實(shí)財(cái)富將增長(zhǎng)1.87倍，而貨幣在10年里增長(zhǎng)了2.94倍，人民幣的購買力將在10年里最少下降1.57倍。
換句話說，如果未來10年房?jī)r(jià)上漲1.57倍，就等于沒有漲。也就是說，北上深中心區(qū)的房?jī)r(jià)，如果在10年之后達(dá)到15.7萬元一平米，其實(shí)只是在原地踏步而已。這個(gè)價(jià)格水平，可以看作是10年后北上深房?jī)r(jià)的下限。
事實(shí)上，過去10年，深圳的房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)于M2增速，北京和上海的漲幅相當(dāng)于M2增速的0.8倍左右。如果未來10年重演這種局面，那么三個(gè)城市中心區(qū)普通高層住宅新房的均價(jià)，將有可能從目前的10萬元一平方米，上漲到24萬到30萬一平方米。這個(gè)價(jià)格水平，可以看作是10年后北上深房?jī)r(jià)的上限。
當(dāng)然，這是人民幣計(jì)價(jià)，如果折算成美元未必是3.4萬美元到4.3萬美元一平米。也就是說，如果人民幣這樣發(fā)行的話，未來一定會(huì)持續(xù)貶值。否則，資本外逃的沖動(dòng)將越來越大，而中國(guó)跟發(fā)達(dá)國(guó)家的資產(chǎn)價(jià)格差距將大到荒謬的程度。如果仍然實(shí)施外匯管制，一定會(huì)出現(xiàn)外匯黑市。
這告訴我們一個(gè)事實(shí)：按照人民幣計(jì)價(jià)模式，中國(guó)的房?jī)r(jià)固然可以一路上漲下去；但按照美元計(jì)價(jià)模式，這是不可能的。所以，中國(guó)樓市的“美元頂”一定會(huì)先到來，至于有沒有人民幣頂，關(guān)鍵看央行貨幣政策。
按照以上說法，最關(guān)鍵的一個(gè)問題則是，老百姓的收入能不能跟得上？如果在那時(shí)買房，要富裕人家還好說，一般人家能不能承受起還貸壓力？
不知是不是巧合，房地產(chǎn)市場(chǎng)上，還貸壓力剛好也是十年。
四、貨幣超發(fā)常態(tài)下如何投資很關(guān)鍵
房?jī)r(jià)在不同年代人眼里，都是很昂貴的商品。十年前如此，十年后亦然。在中國(guó)，雖然你買房子的按揭時(shí)間不相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有壓力的供樓期只有10年。
在貨幣超發(fā)的魔力之下，人民幣貶值了，不如十年前值錢了。十年前的月供1000元，在今天看來，真是小菜一碟。
人民幣的購買力在純粹計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，是維持不變的，那個(gè)時(shí)代不存在貨幣超發(fā)，往往出現(xiàn)通縮。但改革開放以后，貨幣超發(fā)就成為常態(tài)，中國(guó)的貨幣供應(yīng)量增速在2012年之前，平均比GDP增速快10個(gè)百分點(diǎn)。換句話說，假如GDP沒有水分，人民幣購買力平均每年貶值10%。
這就是說，如果你買了一套房子，做了30年的按揭，每月還款1萬元。如果M2增速超過GDP增速平均每年在10個(gè)百分點(diǎn)，那么10年之后你每月實(shí)際還款金額，只相當(dāng)于按揭時(shí)候的三分之一，也就是每月3500元了。
與其讓貨幣爛在手里貶值，不如去投資。
既然央行承諾人民幣不會(huì)大幅貶值，就不用擔(dān)心外資出逃，刺破樓市泡沫。即使人民幣有貶值趨勢(shì)，也請(qǐng)放寬心，人民幣貶值，外儲(chǔ)流失，老外就算要帶著錢走了，去央行那里換成美元離場(chǎng)，大量的人民幣會(huì)慢慢回流央行體系，如果央行印出來的鈔票沒有投放渠道，最后大部分都被拿去當(dāng)房貸了，富了房地產(chǎn)行業(yè)。
從中國(guó)近幾十年的樓市調(diào)控歷程看，樓市資本論認(rèn)為中國(guó)樓市有著很明顯的調(diào)控周期特征。在政府出臺(tái)調(diào)控政策后，2005年初、2008年下半年、2011下半年、2014年下半年，都出現(xiàn)了最佳的買房時(shí)機(jī)。經(jīng)過2016年末涵蓋限購、限貸、土地供應(yīng)以及市場(chǎng)監(jiān)管等內(nèi)容的史上最嚴(yán)調(diào)控后，目前樓市趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)也趨向于穩(wěn)定。按照這樣的調(diào)控周期看，2017年很可能是剛需族購房的好時(shí)期。
(綜合自鳳凰房產(chǎn)）